Поскольку арендодатель не передал квартиру ни фактически (не вручил ключи), ни юридически (не подписан передаточный акт), его обязательство по предоставлению имущества осталось неисполненным. Арендатор, не вступив во владение, не получает того, за что по договору должен платить.
Более конкретные правила передачи зданий и сооружений (к которым относится и квартира) установлены статьёй 655 ГК РФ. Она связывает момент исполнения обязанности арендодателя с подписанием сторонами передаточного акта. Пока акт не подписан, имущество считается не переданным, и уклонение от подписания со стороны арендатора квалифицируется как отказ от принятия.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 655
В данной ситуации арендатор не забрал ключи и не подписал акт приёма-передачи. Если арендодатель был готов передать квартиру (предлагал ключи, приглашал подписать акт), но арендатор уклонился, то такое поведение арендатора является отказом от принятия имущества. При этом обязанность арендодателя по передаче не считается исполненной, но арендатор не может ссылаться на непредоставление помещения как на основание для приостановления платежей, поскольку сам создал препятствие для передачи.
Вместе с тем, если арендодатель не предпринял реальных действий по передаче (не уведомил арендатора о готовности, не предложил ключи и не подготовил акт), то нарушение лежит на арендодателе, и арендатор вправе применить последствия непредоставления встречного исполнения по статье 328 ГК РФ.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 328
Обязанность арендатора вносить арендную плату является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество во владение и пользование. Если арендодатель не передал квартиру (не предоставил ключи, не подписал акт), арендатор вправе приостановить внесение арендной платы. Однако если сам арендатор уклонялся от принятия, то он не может ссылаться на непредоставление, поскольку по смыслу статьи 406 ГК РФ кредитор, не совершивший действий, необходимых для исполнения, считается просрочившим.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. ... По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 406
В данном контексте просрочка арендатора (кредитора по обязательству передачи) не освобождает его от уплаты арендной платы как таковой, но лишает его права на приостановление платежей по статье 328 ГК РФ. Кроме того, арендатор не может требовать уменьшения арендной платы, так как ухудшение условий пользования произошло по его собственной инициативе.
Общая обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом закреплена статьёй 614 ГК РФ, а для договора найма жилого помещения — статьёй 678 ГК РФ. Однако эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнил свою обязанность по передаче. Если передача не состоялась по вине арендодателя, требовать плату он не вправе; если же несостоявшееся заселение вызвано бездействием самого арендатора (не забрал ключи, не подписал акт), арендатор не может ссылаться на отсутствие факта заселения для освобождения от платы.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
Наймодатель по обязательству из главы 35 обязан передать свободное жилое помещение (ст. 676 ГК РФ), но если наниматель уклоняется от принятия, последствия ложатся на него. Таким образом, решающее значение имеет, по чьей инициативе квартира не была передана. Если арендатор просто не явился за ключами и не подписал акт, он не освобождается от арендной платы с даты, указанной в договоре, при условии что арендодатель принял все необходимые меры для передачи. Если же арендодатель не предпринял таких мер, арендатор вправе не платить до момента фактического предоставления помещения.
