Добрый день. Такой вопрос: я сдал квартиру, но арендатор в нее не въехал и говорит, что не будет платить, пока не заселится. Договор подписан, ключи не забрал. Есть ли у него право не платить?
НейроадвокатАнализ ситуации
Между сторонами сложились арендные (имущественные) правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства об аренде. Юридическим фактом, порождающим взаимные права и обязанности сторон, является заключение договора аренды. В данной ситуации договор подписан обеими сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем существенным условиям (предмет, размер арендной платы, срок действия) и, следовательно, о заключении договора в установленной форме.
Ключевым юридически значимым действием является передача объекта аренды (квартиры) арендатору. В рамках арендных отношений передача помещения обычно оформляется актом приема-передачи (или иным документом, подтверждающим фактическое вручение объекта), а также передачей ключей как элемента фактического доступа к помещению. В данном случае квартира не была передана арендатору: он не получил ключи и не въехал в нее. Однако договор подписан, а арендатор выразил намерение платить только после заселения.
Суть ситуации заключается в правовой квалификации момента возникновения обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель полагает, что эта обязанность возникает с даты подписания договора (или с даты начала срока аренды, указанной в договоре). Арендатор же связывает начало обязанности по оплате исключительно с фактом фактического заселения (получения доступа к помещению). Правовое значение имеет различие между фактом заключения договора (согласование воли сторон) и фактом исполнения обязательства по передаче имущества (предоставление арендатору возможности пользоваться вещью). Если договором не установлено иное (например, условие об оплате с момента подписания акта приема-передачи), то арендная плата взимается за пользование, то есть за возможность владения и пользования имуществом. Отсутствие фактического пользования из-за невступления арендатора во владение может повлиять на обязанность по уплате, если это связано с действиями или бездействием самого арендодателя. Кроме того, арендатор, подписав договор, принял на себя обязательство принять помещение (исполнить свою часть договора). Его уклонение от получения ключей и заселения может быть квалифицировано как просрочка кредитора (арендатора), препятствующая исполнению обязательства арендодателем по передаче. Это меняет правовую оценку ситуации: обязан ли арендодатель доказывать, что он предпринял все необходимое для передачи, или же арендатор, подписав договор, автоматически принял на себя риск платы с определенной даты вне зависимости от фактического заселения.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды предполагает обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору за плату. Однако в рассматриваемой ситуации ключи арендатором не получены, фактическая передача квартиры не состоялась, что ставит под вопрос возникновение обязанности по внесению арендной платы.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Право арендатора не вносить арендную плату зависит исключительно от действий арендодателя по передаче квартиры. Если арендодатель был готов исполнить обязательство (предлагал подписать акт и передать ключи), а арендатор уклонился от их получения, арендатор не вправе приостанавливать оплату и обязан платить с даты, указанной в договоре. Если же арендодатель не совершил реальных действий по передаче помещения, его обязательство не исполнено, и арендатор на основании статьи 328 ГК РФ вправе приостановить внесение арендной платы до момента фактического предоставления квартиры во владение.
