Должен ли арендатор платить за вывоз мусора, если в договоре аренды это не прописано, а собственнику выставили претензию за прошлые периоды

Анализ ситуации

Юридически значимая ситуация заключается в следующем: с 2022 года на основании договора аренды вы используете подвальное помещение в отдельно стоящем здании для ведения предпринимательской деятельности (кальянный бизнес). Договор аренды не содержит положений, распределяющих обязанности по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО), в том числе по заключению договора на вывоз мусора и оплате этой услуги. Региональный оператор по обращению с ТКО выставил собственнику здания претензию, включив в нее задолженность за вывоз мусора из вашего помещения за прошедший период, сумма которой составила 300 000 рублей. Собственник, получив эту претензию, требует от вас возместить указанную сумму, полагая, что именно вы как фактический пользователь помещения должны нести эти расходы. Вы, в свою очередь, готовы заключить договор с оператором и оплачивать услугу с текущего момента, но возражаете против оплаты задолженности за прошлое время.

Правовая квалификация

Отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса РФ об аренде (глава 34). Ключевым является вопрос о том, на кого законом или договором возложена обязанность по содержанию арендованного имущества и несению эксплуатационных расходов, к которым относится и плата за вывоз мусора.

По общему правилу, бремя содержания имущества, включая оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, лежит на собственнике (статья 210 ГК РФ). Однако при аренде эта обязанность может быть переложена на арендатора как законом (для отдельных видов имущества), так и договором.

В данном случае договор аренды, заключенный в 2022 году, не содержит прямого условия о том, кто несет расходы по вывозу мусора. При отсутствии такого условия действует общее правило: бремя содержания объекта недвижимости лежит на его собственнике до тех пор, пока иное не установлено законом или соглашением сторон. Вывоз мусора является неотъемлемой частью содержания здания и территории, а также результатом деятельности в нем, поэтому по умолчанию именно собственник должен нести эти расходы перед ресурсоснабжающей организацией (региональным оператором), если договором аренды не предусмотрено иное.

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

1. Факт отсутствия в договоре аренды условия о распределении обязанности по вывозу мусора. В судебной практике и доктрине отсутствие такого условия трактуется, как правило, в пользу сохранения обязанности за собственником (арендодателем), если только арендатор не потреблял услугу напрямую, заключив самостоятельный договор.
2. Факт того, что вы как арендатор не заключали договор с региональным оператором и, соответственно, не давали согласия на оказание вам такой услуги напрямую. Задолженность за прошедший период образовалась у собственника, а не у вас. Вы не являетесь стороной обязательства по оплате услуг оператора за прошлое время.
3. Факт требования собственника о возмещении задолженности. С точки зрения права, это требование о взыскании убытков (расходов) за период, когда вы не состояли в договорных отношениях с оператором и не принимали на себя обязательство по оплате вывоза мусора в рамках арендных отношений.

Таким образом, центральным вопросом является толкование молчания договора аренды: означает ли оно, что арендатор по умолчанию обязан оплачивать все эксплуатационные расходы (включая вывоз мусора), или же обязанность остается на собственнике, который должен либо заложить эти расходы в арендную плату, либо взыскивать их с арендатора только при наличии прямого соглашения. Анализ норм и разъяснений высших судов склоняется к тому, что арендатор не должен нести непредусмотренные договором дополнительные расходы, связанные с содержанием имущества, без его явно выраженного согласия.

Определяющим в данном споре является правило о бремени содержания имущества. Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку в договоре аренды с 2022 года отсутствует условие о том, на кого возлагается обязанность по вывозу мусора, законная презумпция остается в силе: бремя содержания здания (включая оплату услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) лежит на собственнике. Арендатор не приобрел эту обязанность ни на основании договора, ни в силу прямого указания закона, поэтому требование собственника о возмещении 300 000 рублей за прошлый период не основано на норме, закрепляющей общее правило распределения расходов.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210

Вы не обязаны возмещать собственнику задолженность в размере 300 000 рублей за вывоз мусора, образовавшуюся до настоящего момента. Поскольку договор аренды не возлагает на вас эту обязанность, в силу закона она остается на собственнике помещения (арендодателе). Ваша готовность заключить договор с региональным оператором и оплачивать услугу с текущего дня является правомерной и достаточной.

Рекомендуемые действия

• Направьте собственнику (арендодателю) письменный мотивированный ответ на его требование об оплате 300 000 рублей. В ответе укажите, что, руководствуясь ст. 210 ГК РФ и ст. 24.7 Федерального закона № 89-ФЗ, вы не принимали на себя обязательство по оплате этих расходов в прошлом, поскольку договор аренды не содержит такого условия, и вы не являлись стороной договора с региональным оператором.
• Одновременно с этим или сразу после отказа заключите прямой договор на вывоз твердых коммунальных отходов с региональным оператором, действуя от своего лица как собственник отходов, образующихся в процессе вашей коммерческой деятельности на будущий период.
• Зафиксируйте факт заключения нового договора с оператором (получите на руки подписанный экземпляр) и уведомите об этом собственника помещения, чтобы исключить дальнейшее начисление долга на него за ваше помещение.
• Воздержитесь от любых действий, которые можно истолковать как признание долга (например, частичная оплата, письменное обещание погасить задолженность), до полного урегулирования спора.
• Сохраните всю переписку с собственником и региональным оператором, а также свой экземпляр договора аренды, подтверждающий отсутствие в нем пункта об оплате вывоза мусора.

Куда обращаться и порядок действий

• Поскольку в настоящий момент требования выставлены вам только собственником, а иск в суд не подан, ваша основная задача — грамотно выстроить досудебную позицию. Обращаться в суд или иные государственные органы с вашей стороны пока не требуется.
• Если собственник продолжит требовать деньги или направит вам официальную претензию после вашего отказа, в ответ направьте повторный аргументированный ответ, основанный на вашей правовой позиции.
• В случае, если собственник обратится в суд за взысканием с вас 300 000 рублей, основным местом разрешения спора станет арбитражный суд (поскольку спор носит экономический характер и вы индивидуальный предприниматель или коммерческая организация). Вам необходимо будет представить в суд обоснованные возражения на иск.

Документы и доказательства

• Договор аренды от 2022 года, подтверждающий отсутствие условий о распределении обязанностей по вывозу мусора.
• Письменное требование собственника об оплате 300 000 рублей.
• Ваш письменный ответ собственнику с отказом в выплате задолженности и правовым обоснованием.
• Вновь заключенный договор с региональным оператором на услугу по обращению с ТКО (с датой, с которой вы намерены платить).
• Любая переписка с собственником или оператором по поводу вывоза мусора до и после получения требования.
• Документы, подтверждающие ваш статус арендатора именно подвального помещения (акт приема-передачи, технический паспорт помещения при его наличии), чтобы исключить споры об идентификации вашей площади в общем здании.

Денежные требования

• Задолженность перед региональным оператором в сумме 300 000 рублей возникла на стороне собственника здания, поскольку именно он в силу закона и бездействия (неперезаключения договора на вас) является стороной публичного договора. Вы не обязаны ни погашать этот долг перед оператором напрямую, ни компенсировать его собственнику.
• Ваши финансовые обязательства начинаются только с даты заключения вами самостоятельного договора с региональным оператором. До этой даты у вас нет правовых оснований для внесения платы за услугу, которую вы не заказывали и которая не была включена в состав арендной платы или иных эксплуатационных платежей по договору аренды.

Сроки и риски

• Существует риск, что собственник, не добившись от вас добровольной оплаты, подаст в суд иск о взыскании неосновательного обогащения или убытков. Однако такой иск является необоснованным, поскольку обогащения на вашей стороне не возникло — вы не сберегли свое имущество за счет собственника, так как не являлись лицом, обязанным нести эти расходы в силу закона или договора.
• Неблагоприятным последствием для вас может стать ухудшение деловых отношений с арендодателем, что в перспективе способно повлечь его нежелание продлевать договор аренды на новый срок.

Когда нужен адвокат

• Если собственник подаст официальное исковое заявление в суд, вам потребуется квалифицированная защита для составления мотивированного отзыва на иск и представления ваших интересов в заседаниях.
• Если собственник начнет применять методы давления, например, ограничивать ваш доступ в помещение, отключит электричество или иные коммуникации, ссылаясь на долг, немедленно обратитесь к адвокату. Такие действия являются незаконным самоуправством и требуют оперативной правовой реакции.
• В случае, если региональный оператор, несмотря на ваше намерение платить с текущего дня, откажется заключать с вами договор, мотивируя это наличием долга у собственника, то для урегулирования ситуации с оператором и понуждения его к заключению договора также потребуется помощь адвоката.