Таким образом, на момент начала переписки (начало мая 2025 года) между сторонами уже действовал возобновленный договор аренды на условиях первоначального соглашения, включая ставку арендной платы 115 000 рублей в месяц. Это автоматическое возобновление произошло в силу закона независимо от волеизъявления арендодателя, если только арендодатель не возражал. Отсутствие возражений со стороны арендодателя (он не требовал освободить помещение, не направлял уведомлений о прекращении договора) подтверждает факт возобновления.
Однако затем арендатор направил арендодателю предложение об аренде на новых условиях (до 08.07.2026 по ставке 60 000 руб.), а арендодатель в ответной переписке согласился с этим предложением. Данное согласие — это акцепт оферты, направленный на изменение условий уже действующего (возобновленного) договора. Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Применительно к фактам:
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Следовательно, стороны достигли соглашения об изменении договора. Однако возникает вопрос о форме такого соглашения. Исходный договор аренды, по общему правилу, требует письменной формы. Поскольку изменение договора должно совершаться в той же форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), оценим, соблюдена ли письменная форма в данном случае.
В силу ст. 452 ГК РФ:
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 452
При этом Гражданский кодекс приравнивает к письменной форме обмен электронными документами и иными данными, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Пункт 1 ст. 160 и п. 2 ст. 434 ГК РФ детализируют это правило:
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 160
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 434
Электронная переписка, если из нее можно определить стороны и содержание их волеизъявления, признается надлежащей письменной формой. В рассматриваемой ситуации арендатор направил предложение (оферту) с четкими условиями (срок до 08.07.2026, ставка 60 000 руб.), а арендодатель в ответной переписке выразил согласие (акцепт). При отсутствии в договоре специального требования о том, что изменения должны оформляться исключительно подписанием единого бумажного документа, такое соглашение считается заключенным в надлежащей письменной форме с момента получения акцепта арендатором. Следовательно, условие о размере арендной платы было изменено с 115 000 руб. на 60 000 руб.
Арендная плата является существенным условием договора аренды. Ст. 614 ГК РФ прямо предусматривает возможность изменения ее размера по соглашению сторон:
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
В данной ситуации соглашение об изменении ставки достигнуто, и арендодатель связан своим согласием. Односторонний отказ от уже данного в переписке согласия не допускается, поскольку это означало бы отказ от исполнения обязательства, что противоречит ст. 310 ГК РФ. Арендодатель не может в одностороннем порядке вернуться к прежней ставке, ссылаясь на отсутствие подписанного дополнительного соглашения, если не доказано, что стороны поставили вступление изменений в силу под отлагательное условие (например, «согласен при условии подписания дополнительного соглашения»). Из описания ситуации такие оговорки не усматриваются.
Что касается ст. 622 ГК РФ, она регулирует последствия невозврата имущества после прекращения договора. Однако в данном случае договор не прекратился — он был возобновлен на неопределенный срок, а затем изменен соглашением сторон. Поэтому ст. 622 не применяется: арендатор пользуется помещением на законном основании (по действующему договору), а не в качестве просрочки возврата.
Наконец, ст. 610 ГК РФ устанавливает последствия заключения договора на неопределенный срок: каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц (для недвижимости — за три месяца). Это означает, что арендодатель может инициировать расторжение договора, но не может ретроспективно изменить арендную плату за прошедший период. Само по себе отсутствие подписанного дополнительного соглашения и акта приема-передачи не влияет на факт пользования: помещение уже было передано ранее по первоначальному акту, и арендатор его не возвращал.
Итоговый вывод: арендодатель не может заявить, что договор возобновился на прежних условиях со старой ставкой 115 000 руб., так как стороны достигли соглашения об изменении ставки на 60 000 руб. посредством электронной переписки, что является надлежащей письменной формой в силу ст. 160 и 434 ГК РФ. Согласие арендодателя в переписке является юридически обязывающим, и односторонний отказ от него не допускается. Для возврата к прежней ставке необходимо новое соглашение сторон или расторжение договора в порядке ст. 610 ГК РФ.
