Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Сниму ли я ответственность за газовое оборудование, если заключу договор аренды здания и передам риски арендатору

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, зарегистрировано ли газовое оборудование как опасный производственный объект (ОПО) III класса в Ростехнадзоре.
  2. 2
    Сдавайте здание в аренду только юрлицу или ИП, имеющему лицензию Ростехнадзора на эксплуатацию взрывопожароопасных объектов.
  3. 3
    Обяжите арендатора в договоре за свой счет зарегистрировать ОПО на себя и заключить договор газоснабжения.descriptionДоговор аренды помещения с оборудованием
  4. 4
    Расторгните ваш договор газоснабжения с поставщиком только после подтверждения арендатором нового договора.descriptionУведомление об отказе от договора (односторонний отказ от исполнения)
  5. 5
    Включите в договор условие о возмещении арендатором всех ваших штрафов и убытков в порядке регресса.descriptionДоговор аренды нежилого помещения
  6. 6
    Зафиксируйте в акте приема-передачи техсостояние оборудования с фото и копиями актов Ростехнадзора.descriptionАкт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды

Документы и доказательства

  • Договор аренды здания с актом приема-передачи, где зафиксированы марка, номер и показания счетчика газа.
  • Копия лицензии Ростехнадзора арендатора на эксплуатацию взрывопожароопасных производственных объектов III класса.
  • Документ о регистрации опасного производственного объекта (газовой сети) в госреестре на имя арендатора.
  • Договор газоснабжения, переоформленный с вашего имени на арендатора.
  • Акты последней проверки Ростехнадзора и экспертизы промышленной безопасности газового оборудования.
  • Фото- и видеоматериалы, подтверждающие исправность газового оборудования на момент передачи здания.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно проверьте, зарегистрировано ли ваше газовое оборудование в госреестре опасных производственных объектов (ОПО) III класса.
    • Не подписывайте договор аренды с арендатором, у которого нет лицензии Ростехнадзора на эксплуатацию взрывопожароопасных объектов.
    • Расторгните действующий договор газоснабжения на ваше имя только после того, как арендатор заключит новый на себя.
    • Зафиксируйте в акте приема-передачи не только показания счетчика, но и копии последних актов проверок Ростехнадзора.
    • Включите в договор условие об обязанности арендатора возместить вам все штрафы и убытки в порядке регресса.

  • Сроки и риски

    • Вы рискуете получить штраф по ст. 9.1 КоАП РФ, если передадите эксплуатацию ОПО лицу без лицензии Ростехнадзора.
    • До переоформления арендатором договора газоснабжения на себя вы остаетесь ответственным за недоучет газа.
    • При аварии до внесения арендатором ОПО в госреестр гражданский иск могут предъявить вам как собственнику.
    • Условие о передаче «всех рисков» в договоре не защитит вас от административного дела Ростехнадзора.
    • Если арендатор не застрахует ответственность владельца ОПО, убытки при аварии взыщут с вас.
    • Передача оборудования лицу без лицензии может быть расценена как нарушение, за которое оштрафуют вас.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте, что договор аренды сам по себе снимет вашу административную ответственность перед Ростехнадзором.
    • Не передавайте здание в аренду лицу без лицензии Ростехнадзора на эксплуатацию опасных производственных объектов.
    • Не оставляйте договор газоснабжения и регистрацию опасного объекта (ОПО) на своём имени после передачи здания.
    • Не ограничивайтесь общей фразой о передаче «всех рисков» — это не отменяет ваших публичных обязанностей как собственника.
    • Не подписывайте акт приёма-передачи без фиксации технического состояния всего газового оборудования фото и видео.
    • Не пытайтесь скрыть факт эксплуатации ОПО или уклониться от его регистрации в госреестре — это самостоятельное правонарушение.

  • Когда нужен адвокат

    • Без передачи статуса эксплуатирующей организации арендатору вы останетесь ответственным за нарушения промышленной безопасности.
    • Арендатор должен иметь лицензию Ростехнадзора на эксплуатацию взрывопожароопасных объектов III класса.
    • Включите в договор обязанность арендатора зарегистрировать ОПО на себя и заключить договор газоснабжения.
    • Пропишите в договоре право регресса к арендатору на все суммы штрафов и убытков за его нарушения.
    • Обратитесь к адвокату по энергетическому праву для проверки лицензии арендатора и составления договора.

  • Альтернативные пути

    • Передайте здание в аренду только организации, имеющей лицензию Ростехнадзора на эксплуатацию взрывопожароопасных объектов III класса.
    • Обязательно включите в договор условие о переоформлении арендатором на себя договора газоснабжения и регистрации опасного производственного объекта.
    • Потребуйте от арендатора заключить договор страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта на весь срок аренды.
    • Зафиксируйте в акте приема-передачи техническое состояние всего газового оборудования с приложением фото- и видеоматериалов.
    • Пропишите в договоре обязанность арендатора возместить вам все штрафы и убытки, возникшие из-за его нарушений, в порядке регресса.
    • Расторгните свой договор газоснабжения только после того, как арендатор предоставит подтверждение заключения нового договора на свое имя.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации собственник нежилого здания, которое подключено к сетям газоснабжения (повышенное давление, третья категория опасности), стремится полностью исключить свою гражданско-правовую и административную ответственность за состояние газового оборудования (счетчика, газораспределительной линии, запорной арматуры) путем заключения договора аренды здания. Юридически значимым является то, что правоотношения возникают в сфере гражданского оборота (аренда недвижимости) и в сфере публично-правового регулирования безопасности опасных производственных объектов. Лицо планирует закрепить в договоре условие о передаче арендатору всех рисков утраты, повреждения оборудования, а также недоучета газа. Однако ключевое значение имеет правовая квалификация самого газового оборудования и его эксплуатации.

Само по себе заключение договора аренды и передача здания во владение и пользование арендатору является гражданско-правовой сделкой, регулируемой нормами об аренде. В рамках аренды действительно возможно перераспределение ответственности за сохранность и техническое состояние переданного имущества между сторонами договора. Однако с точки зрения публичного права, источник повышенной опасности (газовое оборудование повышенного давления) и обязанность по его безопасной эксплуатации регулируются императивными нормами законодательства о промышленной безопасности. Собственник газового оборудования (как вещи) и собственник опасного производственного объекта (с точки зрения публичного права) — это разные правовые статусы, которые могут не совпадать.

Ключевой правовой коллизией здесь является то, что ответственность за безопасную эксплуатацию сетей газопотребления, относящихся к третьей категории опасности, не может быть произвольно перенесена на арендатора лишь на основании договора аренды, если арендатор не соответствует требованиям к эксплуатации такого оборудования. Более того, само газовое оборудование, входящее в состав здания и являющееся его инженерной системой, не может рассматриваться как отдельный объект аренды в отрыве от здания. Использование формулировки о передаче «всех рисков» в договоре аренды, скорее всего, будет юридически значимо только в отношениях между сторонами договора (например, для права регрессного требования собственника к арендатору), но не будет иметь силы для контролирующих органов (Ростехнадзор), которые предъявляют требования к лицу, фактически эксплуатирующему оборудование, либо к собственнику как к лицу, обязанному организовать безопасную эксплуатацию. Планируемые формулировки в акте приема-передачи носят в основном описательно-технический характер и не создают оснований для освобождения собственника от публично-правовых обязанностей.

Анализ применимых норм права показывает, что договор аренды здания и включение в него условия о передаче арендатору всех рисков по газовому оборудованию имеют ограниченное действие и не снимают с собственника (арендодателя) публично-правовую ответственность перед Ростехнадзором за нарушение требований промышленной безопасности, а также не исключают полностью гражданско-правовую ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности.

Согласно ст. 1079 ГК РФ, ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт его владелец. Газовое оборудование, работающее под давлением, безусловно, является источником повышенной опасности. Если по договору аренды здания арендатор получает во владение и пользование не только само здание, но и расположенное в нём газовое оборудование (счётчик, газораспределительную линию, запорную арматуру), то именно арендатор признаётся законным владельцем этого источника повышенной опасности.

Владелец источника повышенной опасности может быть освобожден судом от ответственности полностью или частично также по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 1083 настоящего Кодекса. Обязанность возмещения вреда возлагается на юридическое лицо или гражданина, которые владеют источником повышенной опасности на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на ином законном основании (на праве аренды, по доверенности на право управления транспортным средством, в силу распоряжения соответствующего органа о передаче ему источника повышенной опасности и т.п.).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1079

Следовательно, в случае аварии или причинения вреда третьим лицам по вине этого оборудования гражданско-правовую ответственность понесёт арендатор как владелец. Собственник (арендодатель) может быть освобождён от такой ответственности при условии, что он не сохранил фактический контроль над оборудованием и не допустил передачу лицу, которое заведомо не могло обеспечить безопасную эксплуатацию. Однако условие договора о передаче «всех рисков» само по себе не лишает потерпевших права предъявить иск непосредственно к собственнику, если, например, арендатор окажется неплатёжеспособным или если авария произошла из-за дефекта, существовавшего на момент передачи и не выявленного при приёмке.

Вместе с тем, административная ответственность по ст. 9.1 КоАП РФ за нарушение требований промышленной безопасности или условий лицензии имеет публично-правовую природу и не может быть переложена на другое лицо простым договорным условием.

Статья 9.1. Нарушение требований промышленной безопасности или условий лицензий на осуществление видов деятельности в области промышленной безопасности опасных производственных объектов

  1. Нарушение требований промышленной безопасности или условий лицензий на осуществление видов деятельности в области промышленной безопасности опасных производственных объектов - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до одного года; на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
    — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.1

Субъектом этого правонарушения является лицо, на которое законом возложена обязанность соблюдать требования промышленной безопасности. Если газовое оборудование повышенного давления (третья категория опасности) относится к опасным производственным объектам (ОПО), то такая обязанность лежит на организации, эксплуатирующей ОПО. Собственник-физическое лицо не может быть эксплуатирующей организацией, поскольку не может получить лицензию на эксплуатацию ОПО. Поэтому сам факт владения зданием и оборудованием не делает собственника субъектом административной ответственности по ст. 9.1 КоАП РФ, если он не осуществляет деятельность по эксплуатации ОПО.

Однако если собственник не зарегистрировал объект в государственном реестре опасных производственных объектов и не передал эту обязанность арендатору, он может быть привлечён к ответственности за бездействие, выразившееся в неисполнении установленных законом требований. При передаче объекта в аренду обязанность по регистрации и получению лицензии должна перейти к арендатору, но только при условии, что арендатор соответствует требованиям, предъявляемым к эксплуатирующей организации.

Ст. 2 Федерального закона № 116-ФЗ устанавливает, что относится к опасным производственным объектам, а ст. 6 этого закона — что виды деятельности в области промышленной безопасности подлежат лицензированию.

Статья 2. Опасные производственные объекты

  1. Опасными производственными объектами в соответствии с настоящим Федеральным законом являются предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в Приложении 1 к настоящему Федеральному закону.
  2. Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
  3. Опасные производственные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий на них для жизненно важных интересов личности и общества подразделяются в соответствии с критериями, указанными в приложении 2 к настоящему Федеральному закону, на четыре класса опасности: ... III класс опасности - опасные производственные объекты средней опасности; ...
    — Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст. 2

Статья 6. Деятельность в области промышленной безопасности

  1. К видам деятельности в области промышленной безопасности относятся проектирование, строительство, эксплуатация, реконструкция, капитальный ремонт, техническое перевооружение, консервация и ликвидация опасного производственного объекта; изготовление, монтаж, наладка, обслуживание и ремонт технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте; проведение экспертизы промышленной безопасности.
    Отдельные виды деятельности в области промышленной безопасности подлежат лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации.
    — Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст. 6

Если газовое оборудование является ОПО III класса опасности (что наиболее вероятно для газа повышенного давления), то эксплуатировать его может только организация, имеющая лицензию и зарегистрировавшая объект в реестре. Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, не может быть лицензиатом. Поэтому заключение договора аренды с физлицом, не имеющим лицензии, не снимет с собственника ответственности, а наоборот — может быть расценено как передача объекта лицу, заведомо не способному обеспечить безопасную эксплуатацию. Если же арендатор — юридическое лицо или ИП, которое имеет лицензию и зарегистрирует объект на себя, то публично-правовые обязанности переходят к нему, и собственник освобождается от них в той мере, в какой они связаны с эксплуатацией.

Статья 9 Федерального закона № 116-ФЗ возлагает на организацию, эксплуатирующую ОПО, конкретные обязанности, в том числе соблюдение нормативных требований и наличие лицензии.

Статья 9. Требования промышленной безопасности к эксплуатации опасного производственного объекта

  1. Организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана:
    соблюдать положения настоящего Федерального закона, других федеральных законов, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, а также федеральных норм и правил в области промышленной безопасности;
    иметь лицензию на осуществление конкретного вида деятельности в области промышленной безопасности, подлежащего лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации;
    обеспечивать укомплектованность штата работников опасного производственного объекта в соответствии с установленными требованиями;
    — Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст. 9

Если собственник-физическое лицо не является организацией, эксплуатирующей ОПО (поскольку у него нет лицензии), то он не может быть субъектом обязанностей по ст. 9. Однако он обязан не допускать эксплуатацию ОПО без лицензии. Передача оборудования в аренду лицу без лицензии будет нарушением, за которое собственник может быть привлечён к административной ответственности по ст. 9.1 как гражданин, если он самовольно осуществляет эксплуатацию, либо как лицо, способствовавшее нарушению.

Статья 11 Федерального закона № 116-ФЗ требует организации производственного контроля. Эта обязанность также лежит на эксплуатирующей организации.

Статья 11. Требования к организации производственного контроля за соблюдением требований промышленной безопасности и управления промышленной безопасностью. 1. Организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана организовывать и осуществлять производственный контроль за соблюдением требований промышленной безопасности в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Правительством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст. 11

Арендатор, если он является эксплуатирующей организацией, обязан организовать такой контроль. Собственник за неисполнение этой обязанности арендатором отвечать не будет, если только он сам не сохранил за собой функции эксплуатации.

С точки зрения гражданского законодательства, ст. 543 ГК РФ возлагает на абонента (потребителя газа) обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, приборов и оборудования.

Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования

  1. Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 543

Если договор газоснабжения заключён с собственником (арендодателем), то он остаётся абонентом и несёт указанные обязанности независимо от того, кто фактически пользуется оборудованием. Передача рисков по договору аренды не освобождает абонента от публично-правовой (в части безопасности) и договорной ответственности перед газоснабжающей организацией. Если же арендатор самостоятельно заключает договор газоснабжения, то он становится абонентом и несёт все связанные с этим обязанности. В таком случае собственник может быть освобождён от ответственности за техническое состояние и безопасность, но только при условии, что он не вмешивается в эксплуатацию.

Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

  1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
  2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 616

Эта норма распределяет гражданско-правовые обязанности между арендодателем и арендатором. Арендатор обязан поддерживать газовое оборудование в исправном состоянии (текущий ремонт). Однако это не отменяет обязанности арендодателя по капитальному ремонту, если иное не предусмотрено договором. При этом публичные обязанности по обеспечению промышленной безопасности (например, проведение экспертизы промышленной безопасности, замена оборудования по истечении срока службы) могут относиться к капитальному ремонту или модернизации, и их неисполнение арендодателем может повлечь его ответственность, если авария произошла из-за неисправности, требующей капитального ремонта.

Общая норма Гражданского кодекса о возмещении вреда устанавливает, что вред возмещается лицом, его причинившим.

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1064

В сочетании со ст. 1079 ГК РФ, если арендатор является владельцем источника повышенной опасности, он и будет считаться причинителем вреда. Собственник может быть привлечён к ответственности лишь в исключительных случаях (например, если он не передал оборудование в надлежащем техническом состоянии, скрыл дефекты, или если арендатор по договору является его работником и действует по его заданию).

Заключение договора аренды нежилого здания с включением в него условия о передаче арендатору «всех рисков» по газовому оборудованию имеет ограниченную юридическую силу. Такая формулировка не освобождает вас как собственника от административной ответственности перед Ростехнадзором и не снимет с вас всех гражданско-правовых рисков в случае аварии. Ваша задумка сработает только в том случае, если арендатором выступит специализированная организация, имеющая лицензию на эксплуатацию опасного производственного объекта, которая переоформит на себя все документы и договоры. В ином случае вы не только не уйдете от ответственности, но и создадите основание для привлечения вас к дополнительной ответственности за передачу объекта лицу, заведомо не способному обеспечить его безопасную эксплуатацию.

Рекомендуемые действия

  • Убедиться, что принадлежащее вам газовое оборудование (сеть газопотребления) зарегистрировано в государственном реестре опасных производственных объектов (ОПО) III класса опасности. Эксплуатация незарегистрированного ОПО образует самостоятельный состав правонарушения.
  • Для снятия с себя публично-правовой ответственности за эксплуатацию сдать здание в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, который имеет действующую лицензию Ростехнадзора на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности.
  • Включить в договор аренды не просто условие о передаче «всех рисков», а императивное обязательство арендатора за свой счет и в установленный срок осуществить все необходимые по закону действия: зарегистрировать ОПО в реестре на свое имя, заключить договор газоснабжения непосредственно с поставщиком газа, организовать производственный контроль и застраховать гражданскую ответственность владельца опасного объекта.
  • В акте приема-передачи помимо данных счетчика детально зафиксировать техническое состояние всего газового оборудования с приложением фото- и видеоматериалов, а также копий последних актов проверки Ростехнадзора и экспертизы промышленной безопасности, подтверждающих его исправность на момент передачи.
  • Расторгнуть действующий договор газоснабжения с поставщиком газа, заключенный на ваше имя как физического лица, с момента, когда арендатор предоставит подтверждение заключения нового договора на свое имя.
  • Включить в договор аренды условие о безусловной обязанности арендатора возместить вам в порядке регресса все суммы административных штрафов, убытков и иных выплат, которые вы понесете в связи с нарушениями правил безопасности, допущенными арендатором в период аренды, включая недоучет газа.
  • Обратиться к адвокату, специализирующемуся на энергетическом и административном праве, для разработки договора аренды с учетом требований Федерального закона № 116-ФЗ и проверки лицензии арендатора до подписания сделки.

Порядок перехода ответственности

  • Единственным законным способом переложить ответственность за эксплуатацию ОПО на арендатора является полная передача ему статуса эксплуатирующей организации. Это требует от арендатора выполнения всех императивных требований ст. 9 Федерального закона № 116-ФЗ.
  • До момента внесения арендатором сведений в государственный реестр ОПО и получения им лицензии (если требуется) бремя обеспечения промышленной безопасности продолжает нести собственник.
  • Фактическая передача оборудования по акту и подписание договора аренды не являются моментом перехода публично-правовых обязанностей перед Ростехнадзором.

Сроки и риски

  • Если вы заключите договор аренды с лицом без лицензии, вы рискуете быть привлеченным к административной ответственности по ст. 9.1 КоАП РФ за нарушение, выразившееся в допуске лица, не имеющего права, к эксплуатации ОПО.
  • При аварии в период, когда арендатор не переоформил на себя договорные и разрешительные документы, риск привлечения к гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный источником повышенной опасности, ложится на вас как на собственника, не обеспечившего надлежащий контроль за передачей объекта.
  • Передача газового оборудования в пользование арендатору без одновременного выполнения им всех требований закона № 116-ФЗ создает риск признания договора аренды ничтожным в части эксплуатации ОПО как нарушающего императивные требования закона.

Когда нужен адвокат

  • На этапе выбора арендатора и проверки его правоспособности на эксплуатацию ОПО III класса опасности.
  • При составлении договора аренды в целях корректного разграничения публично-правовых и частноправовых обязанностей и минимизации рисков субсидиарной и солидарной ответственности.
  • В случае аварии или привлечения вас к ответственности, несмотря на заключенный договор аренды, для оценки перспектив спора с контролирующими органами и предъявления регрессных требований к арендатору.