Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Арендодатель требует экземпляр договора аренды после съезда из-за протечки крыши, но не расторгает договор, хотя в договоре это не предусмотрено

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зафиксируйте протечку и повреждение телефона фото- и видеосъемкой, а также показаниями свидетелей.
  2. 2
    Получите документ о стоимости ремонта или утраты телефона (акт сервисного центра, чек).
  3. 3
    Направьте арендодателю письменную претензию о возмещении ущерба за телефон заказным письмом с описью вложения.descriptionПретензия арендатора к арендодателю о возмещении ущерба за порчу имущества из-за протечки крыши (свободная форма)
  4. 4
    При отказе возместить ущерб — обратитесь к адвокату для подачи иска в суд о возмещении убытков.

Документы и доказательства

  • Соберите письменные свидетельства очевидцев протечки.
  • Сохраните свой экземпляр договора аренды — передача его не обязательна.
  • Подготовьте письменную претензию арендодателю о возмещении ущерба.
  • Запаситесь доказательствами уведомления арендодателя о расторжении договора.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте протечку и повреждение телефона на фото и видео.
    • Письменно уведомите арендодателя, что договор расторгнут с момента освобождения помещения.
    • Откажитесь передавать свой экземпляр договора — это требование незаконно и не предусмотрено договором.

  • Денежные требования

    • Требуйте от арендодателя возмещения стоимости ремонта или полной гибели телефона на основании статей 15 и 1064 ГК РФ.
    • Включите в сумму требования все подтвержденные расходы: стоимость ремонта по акту сервисного центра или цену нового телефона.
    • Не включайте в денежные требования компенсацию морального вреда — для имущественного спора она не предусмотрена.
    • Не заявляйте требований о неустойке или штрафе — в договоре и законе (из приведенных норм) они не установлены.

  • Сроки и риски

    • Зафиксируйте факт протечки и повреждения телефона фото- и видеосъемкой немедленно.
    • Не передавайте экземпляр договора арендодателю — это не предусмотрено законом или договором.

  • Чего не делать

    • Не передавайте арендодателю свой экземпляр договора — это незаконное требование.
    • Не подписывайте никаких документов о расторжении, которые обязывают вас вернуть договор.
    • Не соглашайтесь на устные договорённости о возврате договора — это не имеет юридической силы.
    • Не выплачивайте арендодателю никаких сумм за непередачу экземпляра — это не предусмотрено законом.
    • Не продолжайте переговоры с арендодателем без письменной фиксации вашей позиции.
    • Не уничтожайте и не теряйте свой экземпляр договора — он нужен для защиты ваших прав.

  • Когда нужен адвокат

    • Если арендодатель фактически подал в суд или предъявил официальный иск: Обратитесь к адвокату, если арендодатель подал на вас в суд или угрожает подать иск.
    • Привлеките адвоката для составления и подачи иска о возмещении ущерба за телефон.
    • Если арендодатель инициировал судебное разбирательство по вопросу передачи договора: Консультация адвоката нужна, если арендодатель требует передать договор через суд.
    • Если стоимость телефона превышает 50 000 рублей и спор является сложным: Наймите адвоката, если стоимость телефона превышает 50 000 рублей и спор сложный.
    • Адвокат поможет, если арендодатель отказывается признавать расторжение договора.

  • Альтернативные пути

    • Предложите арендодателю подписать соглашение о расторжении договора без передачи экземпляра, сославшись на отсутствие такого условия в договоре.
    • Если арендодатель отказывается, направьте ему письменное уведомление о расторжении договора заказным письмом с описью вложения.
    • Зафиксируйте факт протечки и повреждения телефона фото- и видеосъемкой, а также получите акт из сервисного центра о стоимости ремонта.
    • Потребуйте от арендодателя возместить стоимость телефона в письменной претензии, приложив копии подтверждающих документов.
    • В случае отказа арендодателя возместить ущерб, обратитесь в суд с иском о взыскании убытков и признании договора расторгнутым.
    • Не передавайте свой экземпляр договора арендодателю — это не предусмотрено законом и не влечет для вас негативных последствий.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В описанной ситуации арендатор заключил договор аренды жилого помещения. В процессе пользования квартирой проявился скрытый недостаток — протечка крыши, о котором арендодатель не сообщил ни до подписания договора, ни в момент оплаты, ни после заселения. В результате протечки было повреждено личное имущество арендатора (телефон). После обнаружения поломки арендатор принял решение съехать, предварительно уведомив арендодателя (хозяйку) о своём намерении. На данный момент арендатор фактически освободил помещение, однако арендодатель отказывается оформлять расторжение договора аренды, мотивируя это тем, что арендатор обязан передать ему свой экземпляр договора. При этом в самом договоре такое условие отсутствует.

Юридически значимыми являются следующие моменты. Во-первых, факт протечки крыши и повреждения телефона образует отношения по возмещению вреда, причинённого имуществу арендатора. Арендодатель должен был обеспечить пригодность помещения для проживания, а также предупредить арендатора о недостатках, которые могли быть ему неизвестны. Сокрытие такого существенного дефекта, как протекающая крыша, со стороны арендодателя может рассматриваться как нарушение его обязательств. Во-вторых, сам факт протечки, повлёкший порчу имущества, и необеспечение пригодного состояния помещения дают арендатору основание считать условия проживания существенно нарушенными. Это, в свою очередь, затрагивает право арендатора на односторонний отказ от договора. В-третьих, требование арендодателя передать ему экземпляр договора аренды противоречит логике договорных отношений — каждая сторона по общему правилу вправе иметь свой подписанный экземпляр как доказательство заключения сделки. Поскольку в договоре отсутствует условие об обязательной передаче экземпляра, у арендодателя нет правового основания настаивать на этом как на условии расторжения. Отсутствие такого обязательства в договоре означает, что требование арендодателя не основано на соглашении сторон и не может быть принудительно реализовано. Наконец, вопрос о том, какие последствия наступят для арендатора, если он не передаст экземпляр, тоже нуждается в оценке — в отсутствие договорного условия это не влечёт ответственности, однако может осложнить доказывание факта аренды и её условий в случае спора.

Арендодатель умолчал о протечке крыши, что привело к повреждению имущества арендатора (телефона). В силу ст. 15 ГК РФ арендатор, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков. В данном случае убытки — это стоимость ремонта или утраты телефона, возникшие из-за скрытого дефекта (протечки), о котором арендодатель обязан был сообщить. Арендодатель, не предупредив о дефекте, нарушил свою обязанность обеспечить пригодность помещения для использования (статья 611 ГК РФ, хотя ее текст не приведен, она подразумевается), что делает его ответственным за последствия. При этом арендатору следует доказать размер убытков и причинно-следственную связь между протечкой и поломкой телефона.

"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в ме"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 15

Кроме того, ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина, наступает по специальной деликтной норме. Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу арендатора, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред — в данной ситуации арендодателем, который не обеспечил надлежащее состояние помещения и не предупредил о протечке. Для освобождения от ответственности арендодатель должен доказать, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего; в описанной ситуации таких обстоятельств не усматривается. Таким образом, арендатор вправе требовать возмещения стоимости поврежденного телефона на основании ст. 1064 ГК РФ.

"1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вре"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, ст. 1064

Что касается права арендатора на досрочное расторжение договора из-за существенного нарушения арендодателем обязанности обеспечить пригодность помещения, то конкретные нормы из «Контекста из НПА» не приведены. Соответствующие положения содержатся в главе 34 ГК РФ части второй, в частности статья 620 ГК РФ, которая предоставляет арендатору право требовать досрочного расторжения договора, если арендодатель не предоставляет помещение в пользование или создает препятствия в пользовании, а также если помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендодатель не предупредил. Поскольку протечка крыши является существенным недостатком, делающим невозможным нормальное использование квартиры (повреждение имущества), арендатор вправе заявить об отказе от договора во внесудебном порядке, уведомив арендодателя, что и было сделано (арендатор съехал, уведомив хозяйку). При отсутствии в договоре иного, такой отказ считается расторжением договора с момента получения уведомления.

Требование арендодателя передать ему экземпляр договора как обязательное условие для расторжения не основано на законе. Нормы, регулирующие порядок расторжения договора аренды, в представленном контексте отсутствуют, но по общему правилу (статья 452 ГК РФ) расторжение оформляется либо соглашением сторон, либо решением суда; передача экземпляра договора не является ни условием расторжения, ни обязанностью арендатора, если это не предусмотрено самим договором. В договоре, как указано, такого условия нет. Следовательно, арендодатель не вправе настаивать на передаче экземпляра как на предварительном условии для оформления расторжения.

Правовые последствия для арендатора, если он не передаст экземпляр договора арендодателю, при отсутствии договорного или законного основания для такой обязанности сводятся к тому, что арендодатель не может принудительно истребовать документ. Единственным возможным последствием может быть обращение арендодателя в суд с требованием о понуждении к передаче, но учитывая отсутствие правового основания, такое требование не подлежит удовлетворению. Более того, если арендатор уже съехал и уведомил об отказе, договор считается расторгнутым, и непередача экземпляра не влияет на действительность расторжения. Арендодатель вправе требовать лишь исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование и возмещения ущерба, если он докажет его наличие, но не передачи документа.

Арендатор имеет право на полное возмещение ущерба за поврежденный из-за скрытой протечки телефон, а также правомерно в одностороннем порядке отказался от договора аренды. Требование арендодателя о передаче экземпляра договора как условия для расторжения является незаконным, и непередача документа не влечет для арендатора никаких неблагоприятных правовых последствий. Договор аренды считается расторгнутым с момента, когда арендатор, уведомив арендодателя, освободил помещение.

Рекомендуемые действия

  • Зафиксировать факт протечки и повреждения имущества (телефона) с помощью фото- и видеосъемки, при возможности — взять письменные свидетельства очевидцев.
  • Получить официальный документ о стоимости ремонта или полной гибели телефона (акт из сервисного центра, заключение независимого оценщика, кассовый и товарный чеки).
  • Направить арендодателю письменную претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, потребовав возместить стоимость телефона и подтвердив факт расторжения договора.
  • Письменно уведомить арендодателя о том, что экземпляр договора остается у вас на законных основаниях, а его передача не предусмотрена ни законом, ни соглашением сторон.
  • В случае отказа возместить ущерб и продолжения требований о передаче договора — обратиться к адвокату для подготовки и подачи в суд иска о возмещении убытков и признании договора расторгнутым.