Ситуация касается длящихся арендных отношений, в рамках которых арендатор осуществлял предпринимательскую деятельность в помещении. Юридически значимым событием является решение суда о сносе объекта, вынесенное в 2022 году, то есть до момента заключения первого договора аренды с текущим арендатором. Арендодатель, будучи собственником, не мог не знать о существовании такого судебного акта, равно как и о том, что помещение фактически находится под угрозой сноса.
Ключевой аспект — арендодатель, передавая помещение в аренду и заключая новый договор в мае 2023 года, скрыл от арендатора информацию о решении суда. В результате арендатор, добросовестно полагая, что помещение пригодно для использования под магазин, производил улучшения, нес расходы на его содержание и осуществлял коммерческую деятельность. Снос помещения по инициативе государства (в лице приставов) делает невозможным дальнейшее использование объекта по назначению, что лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.
С юридической точки зрения, здесь затронуты правоотношения, вытекающие из договора аренды. Обязанность арендодателя — предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Судебное решение о сносе является существенным недостатком, который не был и не мог быть преодолен арендатором. При этом арендодатель ссылается на то, что якобы «решил вопрос», однако на момент уведомления приставов фактически проблема не была устранена, что свидетельствует о том, что арендодатель ввел арендатора в заблуждение относительно сохранности и законности дальнейшего использования помещения.
Юридически значимо также то, что договоры аренды заключались последовательно (первоначальный в мае 2022 года и повторный в мае 2023 года). К моменту подписания второго договора арендодатель уже был осведомлен о наличии судебного решения. Таким образом, арендатор понес убытки в виде стоимости неотделимых улучшений (ремонт) и упущенной выгоды вследствие вынужденного прекращения торговой деятельности. Важно, что имущество арендатора (включая выведенную живность) было фактически потеряно или потребовало срочной эвакуации, что также порождает имущественные потери.
Согласно статье 611 ГК РФ, арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. По договору от мая 2022 года помещение передавалось для использования под магазин. Однако решение суда о сносе, вынесенное в 2022 году, делает такое использование невозможным, поскольку помещение подлежит принудительному сносу. Арендодатель, зная или имея возможность знать об этом решении (даже если он надеялся его оспорить), не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением по назначению ни при заключении первоначального договора, ни при его продлении в мае 2023 года. Таким образом, арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению пригодного имущества.
- Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
- ... Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 611
Далее, статья 612 ГК РФ прямо устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Решение суда о сносе — это недостаток, полностью препятствующий пользованию помещением (оно должно быть освобождено и разрушено). Для арендатора наступили реальные неблагоприятные последствия: он вынужден вывозить имущество, теряет вложенные в ремонт средства. Арендодатель не может ссылаться на то, что полагал, будто «решил вопрос» год назад — закон не связывает ответственность с его субъективной оценкой. Арендатор вправе требовать возмещения убытков, в том числе расходов на ремонт, которые фактически утрачены из-за невозможности дальнейшего использования помещения. Поскольку недостаток неустраним (снос), наиболее адекватным способом защиты является взыскание убытков по общим правилам.
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. ... Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе требовать возмещения непокрытой части убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 612
Общие положения об ответственности за нарушение обязательств содержатся в статьях 15 и 393 ГК РФ. Статья 393 обязывает должника (арендодателя) возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В данном случае неисполнение выразилось в передаче имущества, которое не может использоваться по назначению, и в сокрытии информации о сносе. Убытки определяются по правилам статьи 15: реальный ущерб — это расходы, которые арендатор произвел для восстановления нарушенного права (вложение средств в ремонт, который теперь потерян, затраты на вывоз имущества), а также упущенная выгода — доходы, которые арендатор мог бы получить от использования помещения, если бы арендодатель исполнил обязательство надлежащим образом. Отсутствие умысла у арендодателя (его надежда решить вопрос) не освобождает его от обязанности возместить убытки: вина в гражданском праве презюмируется, и даже если арендодатель не знал о недостатке (что сомнительно при наличии судебного решения 2022 года), статья 612 прямо снимает с него это бремя.
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
- Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 393
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 15
Статья 613 ГК РФ обязывает арендодателя при заключении договора предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (например, сервитут, залог, право проживания). Решение суда о сносе не является правом третьего лица — это властное предписание, основанное на судебном акте. Данная норма не охватывает рассматриваемую ситуацию, поэтому не применяется для обоснования требований. Однако сам факт непредупреждения о существенном обременении (сносе) дополнительно указывает на недобросовестность арендодателя, но юридически ответственность строится на статьях 611 и 612 ГК РФ, а размер убытков — на статьях 15 и 393 ГК РФ.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 613
Таким образом, совокупность приведенных норм позволяет арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков, включая расходы на ремонт и иные вложения в помещение, а также упущенную выгоду. Отсутствие умысла или добросовестное заблуждение арендодателя относительно разрешения вопроса о сносе не освобождают его от ответственности, поскольку закон прямо устанавливает его ответственность за недостатки имущества независимо от того, знал ли он о них.
