Купила дом в 2012 году через материнский капитал, через банк обналичивала. ПФР перевел деньги банку, а обременение до сих пор не снято. Обратилась в МФЦ, сказали, что только продавец может подтвердить выполнение обязательств, чтобы сняли обременение. Как мне теперь быть?
НейроадвокатВ 2012 году вы приобрели жилой дом, частично оплатив его средствами материнского капитала. Деньги были перечислены Пенсионным фондом (ПФР) напрямую банку-кредитору продавца (или банку, через который проводилась сделка). Это стандартная процедура того времени, когда средства материнского капитала направлялись на погашение долга по кредиту или займу, взятому на покупку жилья.
Юридически значимым фактом является то, что продавец получил оплату за дом в полном объеме (ваши личные средства + средства маткапитала), а вы, как покупатель, полностью исполнили свои обязательства перед ним по договору купли-продажи. Однако регистрационная запись об ипотеке (обременении) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сохраняется. Это означает, что формально дом находится в залоге у продавца или банка, хотя фактически долг погашен.
Ключевая проблема — не снято обременение. В 2012 году действовал порядок, согласно которому снятие ипотеки происходило по совместному заявлению залогодателя (вас) и залогодержателя (кредитора — продавца или покидавшего сделку банка). Поскольку вы уже давно рассчитались, а продавец, вероятно, утратил интерес к процедуре либо сменил место жительства, банк или он сам не подали заявление в Росреестр. МФЦ, формально следуя инструкциям, требует участия продавца, так как сведения о погашении кредита/выполнении обязательств со стороны продавца нужны для подтверждения отсутствия долга. Но с точки зрения закона, если обязательства перед продавцом исполнены, он обязан снять обременение, а если он уклоняется — это его ответственность, а не ваша. Юридически значимо то, что срок исковой давности по требованию о снятии обременения не применяется, поскольку обременение — это длящееся состояние, и его сохранение нарушает ваши права собственника (препятствует продаже, дарению, залогу дома). Ситуация квалифицируется как длящееся нарушение вашего права собственности (статья 304 ГК РФ). Отказ МФЦ в приеме заявления без продавца может быть основан лишь на административных регламентах, которые не должны противоречить Гражданскому кодексу и Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 25), допускающему снятие обременения на основании заявления залогодателя (вас) при наличии доказательств исполнения обязательств.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В данной ситуации пользовательница исполнила свои обязательства по оплате дома: Пенсионный фонд перечислил средства материнского капитала банку, а банк оплатил продавца либо погасил кредит. Поскольку прошло более десяти лет и обязательство считается исполненным, оно прекращено. Даже если продавец или банк не выдали расписку, факт перечисления средств доказывает исполнение. Кредитор (продавец/банк) обязан по требованию должника выдать документ об исполнении, но его отсутствие не отменяет прекращения обязательства.
"1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 408
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Обременение в виде ипотеки подлежит безусловному снятию, так как обязательства по оплате дома полностью исполнены. Требование МФЦ о предоставлении заявления от продавца является незаконным, поскольку он не является залогодержателем, а ипотека прекратилась автоматически в силу закона. Для прекращения регистрационной записи об ипотеке необходимо инициировать судебный процесс, так как банк или продавец в досудебном порядке не выполнили свои обязанности по подаче заявления в Росреестр.
В судебном порядке вы вправе заявить требование о взыскании с уклоняющегося залогодержателя судебных расходов (госпошлина, оплата услуг адвоката) и убытков, причиненных незаконным сохранением обременения, если таковые возникли.
Самый значительный риск — отсутствие в выписке из ЕГРН действующего залогодержателя по причине его ликвидации. В этом случае процедура усложнится, и потребуется более детальная подготовка иска с иным составом ответчиков. Исковая давность по требованию о снятии обременения не применяется, так как это длящееся нарушение вашего права собственности, что позволяет подать иск независимо от того, сколько лет прошло с момента оплаты.
Если банк-кредитор ликвидирован или отсутствует в выписке из ЕГРН, а также в случае невозможности самостоятельного получения ключевых документов из банка или ПФР, настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату для составления иска и представительства в суде.
