- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Возражение арендодателя о том, что «последний месяц» — это именно период с 20 июня по 20 июля, а не часть месяца до 20 июня, не меняет главного: плата внесена за будущее пользование, которое не состоялось. Арендатор, освобождая квартиру 20 июня, не использует этот период. Следовательно, арендодатель неосновательно сберегает плату за услугу, которую не оказал.
Применение ст. 453 ГК РФ подтверждает этот вывод. При расторжении договора аренды по инициативе арендатора (которое в данном случае состоялось, так как он сообщил о выезде и фактически освобождает помещение) стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено до расторжения. Однако из этого правила есть исключение: если одна сторона получила исполнение, но не предоставила другой стороне равноценное встречное предоставление, применяются правила о неосновательном обогащении. В нашей ситуации арендатор уплатил деньги за «последний месяц», а арендодатель не предоставил ему помещение в этот период. Налицо неравноценное исполнение, поэтому арендатор вправе требовать возврата уплаченного на основании главы 60 ГК РФ.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 453
Что касается нарушения арендатором срока уведомления о досрочном съезде, то это обстоятельство не влияет на обязанность возвратить сумму за неиспользованный «последний месяц». Арендатор уведомил арендодателя 3 июня (через две недели после оплаты 20 мая), а планируемый выезд — 20 июня. Таким образом, уведомление подано за 17 дней, что превышает установленный договором 10-дневный срок. Следовательно, формально арендатор не нарушил условие об уведомлении. Но даже если допустить, что срок нарушен (например, если 10 дней — это максимальный срок, а не минимальный), то последствием такого нарушения может быть только обязанность арендатора возместить убытки арендодателя (например, за вынужденный простой квартиры), но не удержание платы за период, который арендатор не использует. Нормы, регулирующей удержание аванса в качестве штрафа за нарушение срока уведомления, в представленном контексте нет. Такое удержание возможно только при наличии прямого условия в договоре о том, что при нарушении срока уведомления «последний месяц» не возвращается. Если такого условия нет, то удержание неправомерно.
Статья 450 ГК РФ, хотя и указана в контексте, напрямую не регулирует возврат предоплаты. Она лишь задаёт общие рамки расторжения договора: по соглашению сторон или по решению суда. В данной ситуации имеет место односторонний отказ арендатора от договора, который допускается (при условии уведомления за 10 дней). Но ст. 450 не содержит норм о судьбе авансовых платежей, поэтому её применение к вопросу возврата «последнего месяца» не добавляет ничего сверх того, что уже сказано в ст. 453 и ст. 1102.
Статья 450 ГК РФ устанавливает общие основания изменения и расторжения договора, включая возможность расторжения по соглашению сторон (п.1) и по решению суда при существенном нарушении (п.2). В данной ситуации арендатор досрочно освобождает помещение, что может быть квалифицировано как односторонний отказ от договора. Статья 450 не регулирует напрямую вопросы возврата предоплаты или обеспечительного платежа, но определяет правовой контекст расторжения договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450
Таким образом, арендодатель обязан вернуть арендатору деньги, уплаченные за «последний месяц», поскольку они являются неосновательным обогащением. Исключения, предусмотренные ст. 1109 ГК РФ (возврат не подлежит, если лицо знало об отсутствии обязательства), здесь не применимы: арендатор не знал, что не будет использовать этот период — он планировал прожить месяц, но изменил планы.
