Как расторгнуть договор аренды с компанией без штрафа и вернуть депозит, если арендатор сдаёт квартиру посуточно, нарушает условия и поступают жалобы от соседей

Собственник квартиры заключил с юридическим лицом договор, поименованный как долгосрочная аренда. Однако фактические действия арендатора (размещение объявлений о посуточной сдаче, подтверждённое скриншотами и перепиской) свидетельствуют о том, что помещение используется не в соответствии с условиями договора. Это квалифицируется как существенное нарушение договора арендатором, поскольку меняет характер пользования имуществом, увеличивает износ, создаёт риски для собственника и нарушает права третьих лиц (соседей). Жалобы жильцов и обращение к участковому подтверждают, что такое использование привело к нарушению правил пользования жилым помещением и общественного порядка.

Юридически значимыми являются следующие обстоятельства: во-первых, несоответствие фактического использования помещения (посуточная аренда) условию договора о долгосрочной аренде; во-вторых, наличие доказательств (скриншоты, переписка), фиксирующих намерения арендатора и его действия; в-третьих, жалобы соседей, свидетельствующие о нарушении прав проживающих в доме лиц. Эти обстоятельства указывают на то, что арендатор не выполняет обязанность использовать помещение в соответствии с договором и назначением имущества, что даёт собственнику право ставить вопрос о расторжении договора по вине арендатора.

Затронуты правоотношения из договора аренды (глава 34 ГК РФ). Возник спор о надлежащем исполнении обязательств арендатором. Собственник, обнаружив нарушения, пытается защитить свои интересы, но сталкивается с договорными условиями, которые ставят его в невыгодное положение: обязанность оплачивать коммунальные услуги сверх арендной платы (обычно возлагается на арендатора) и штраф за досрочное расторжение в размере трёх месячных платежей. Эти условия могут быть оспорены как несправедливые или недействительные в части, а также не применяться при расторжении договора по вине арендатора. Вопрос возврата обеспечительного платежа (депозита) напрямую зависит от того, по чьей инициативе и по каким основаниям будет расторгнут договор: если по вине арендатора, то собственник вправе удержать депозит в счёт убытков или штрафных санкций, а если договор будет расторгнут по инициативе собственника из-за нарушений арендатора, то депозит подлежит возврату.

Анализ применимого права необходимо начать с нормы, предоставляющей собственнику наиболее релевантное основание для расторжения договора. В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В рассматриваемой ситуации компания заключила договор долгосрочной аренды, однако фактически использует квартиру для посуточной сдачи. Это прямо противоречит условию о долгосрочной аренде и, более того, изменяет назначение использования жилого помещения. Посуточная аренда, как правило, относится к гостиничным услугам и ведёт к интенсивной смене жильцов, что подтверждается жалобами соседей на шум и мусор. Такое поведение арендатора является существенным нарушением, так как оно напрямую нарушает права соседей, ухудшает состояние имущества (износ от частой смены жильцов) и нарушает тишину и покой граждан, что отражено в жалобе участковому. Следовательно, у вас есть безусловное право обратиться в суд с иском о расторжении договора по этому основанию.

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 619

Более того, п. 1 ст. 619 также предусматривает такое основание, как неоднократные нарушения. В вашем случае арендатор не просто единожды сдал квартиру посуточно, а систематически нарушает условия договора, поскольку скриншоты объявлений и переписка менеджера подтверждают, что эта деятельность носит длящийся характер. Неоднократные жалобы соседей и обращение к участковому также свидетельствуют о систематичности нарушений. Это дополнительно усиливает вашу позицию в суде.

Договор подлежит расторжению в судебном порядке по требованию собственника в связи с существенным нарушением арендатором его условий и назначения жилого помещения (посуточная сдача вместо долгосрочной аренды). Поскольку расторжение инициируется вынужденно, по вине арендатора, собственник не обязан уплачивать предусмотренный договором штраф, а депозит подлежит возврату арендодателю. Условие об оплате коммунальных услуг за счёт собственника само по себе не является ничтожным, но в данной ситуации оно навязано в ущерб интересам гражданина и может быть оспорено в суде.

Рекомендуемые действия

• Зафиксируйте и сохраните все доказательства нарушений: скриншоты объявлений о посуточной сдаче, переписку с менеджером компании, копию жалобы соседей участковому и ответ на неё (при наличии).
• Направьте компании-арендатору письменную претензию с требованием добровольно расторгнуть договор, освободить квартиру и вернуть депозит. В претензии укажите конкретные нарушения (посуточная сдача, жалобы жильцов), дайте разумный срок для ответа и предупредите об обращении в суд. Отправляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
• Если в установленный срок арендатор не удовлетворит требования, подайте в районный суд по месту нахождения квартиры иск о расторжении договора аренды, выселении арендатора и взыскании суммы депозита. В иске отдельно заявите о неприменении штрафа за досрочное расторжение ввиду вины арендатора и при желании потребуйте признания несправедливым условие об оплате вами коммунальных услуг. В качестве третьего лица можно привлечь участкового.
• Параллельно обратитесь в жилищную инспекцию или органы полиции с заявлением о нарушении правил пользования жилым помещением и о том, что деятельность по посуточной сдаче ведёт к нарушению тишины и покоя граждан, для привлечения компании к административной ответственности.
• После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист и предъявите его в службу судебных приставов для принудительного выселения арендатора и взыскания денежных средств.