Как расторгнуть договор аренды с компанией без штрафа и вернуть депозит, если арендатор сдаёт квартиру посуточно, нарушает условия и поступают жалобы от соседей

Анализ применимого права необходимо начать с нормы, предоставляющей собственнику наиболее релевантное основание для расторжения договора. В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. В рассматриваемой ситуации компания заключила договор долгосрочной аренды, однако фактически использует квартиру для посуточной сдачи. Это прямо противоречит условию о долгосрочной аренде и, более того, изменяет назначение использования жилого помещения. Посуточная аренда, как правило, относится к гостиничным услугам и ведёт к интенсивной смене жильцов, что подтверждается жалобами соседей на шум и мусор. Такое поведение арендатора является существенным нарушением, так как оно напрямую нарушает права соседей, ухудшает состояние имущества (износ от частой смены жильцов) и нарушает тишину и покой граждан, что отражено в жалобе участковому. Следовательно, у вас есть безусловное право обратиться в суд с иском о расторжении договора по этому основанию.

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 619

Более того, п. 1 ст. 619 также предусматривает такое основание, как неоднократные нарушения. В вашем случае арендатор не просто единожды сдал квартиру посуточно, а систематически нарушает условия договора, поскольку скриншоты объявлений и переписка менеджера подтверждают, что эта деятельность носит длящийся характер. Неоднократные жалобы соседей и обращение к участковому также свидетельствуют о систематичности нарушений. Это дополнительно усиливает вашу позицию в суде.

Далее следует рассмотреть вопрос о возможности вернуть депозит (обеспечительный платеж) без штрафа. Поскольку арендатор сам нарушил договор, он не может удерживать ваш депозит. В ситуации, когда договор расторгается по вине арендатора, обеспечительный платеж подлежит возврату арендодателю, так как у арендатора отсутствуют основания для его удержания. Штраф за досрочное расторжение, как и любой другой штраф, применяется к стороне, которая инициирует расторжение без вины другой стороны. Поскольку расторжение происходит по вашей инициативе, но в связи с виновными действиями арендатора, вы не обязаны платить штраф. Условие договора о штрафе в размере трёх месячных платежей в данном случае не может быть применено, так как оно противоречит существу обязательства: вы расторгаете договор не по своей прихоти, а вынужденно, в ответ на нарушение арендатора. Ваша обязанность оплачивать коммунальные услуги также подлежит пересмотру. По общему правилу, если договором прямо не предусмотрено иное, расходы на содержание имущества, к которым относятся и коммунальные платежи, несёт его владелец (арендатор), поскольку именно он извлекает выгоду от пользования. Однако условие о возложении на вас этой обязанности само по себе не является ничтожным. Тем не менее, в контексте вашего спора это условие может быть признано несправедливым и кабальным, если оно было навязано вам и существенно нарушает баланс интересов сторон. В частности, ст. 620 ГК РФ, регулирующая основания расторжения по требованию арендатора, не применима к вашей ситуации, так как вы арендодатель.

1. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620

Таким образом, ваше требование о расторжении договора опирается на п. 1 ст. 619 ГК РФ — существенное нарушение условий и назначения имущества, а также неоднократность нарушений. Депозит подлежит возврату, так как вина арендатора очевидна, а условие о штрафе не применимо. Условие об оплате коммунальных услуг может быть оспорено, но для этого потребуется отдельное исковое требование о признании его недействительным или о взыскании неосновательного обогащения.