Ситуация представляет собой длящийся спор между арендодателями (сначала мать, затем сын) и арендатором нежилого помещения по поводу исполнения обязанности по оплате коммунальных услуг. Ключевым юридическим фактом является то, что договор аренды, заключенный матерью, а затем и сыном, прямо возлагал на арендатора обязанность оплачивать коммунальные платежи. Однако фактически и мать, и сын (каждый в период своего владения помещением) самостоятельно исполняли эту обязанность за арендатора, производя оплату ресурсоснабжающим организациям.
Таким образом, затронуты обязательственные правоотношения из договора аренды (в части обязанности арендатора по возмещению коммунальных расходов) и, в случае отсутствия у арендатора правового основания для сбережения им денежных средств, правоотношения из неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ). Юридически значимым обстоятельством является то, что арендатор, не оплачивая коммунальные услуги, сберег свои денежные средства за счет арендодателя, который эти расходы понес, не будучи обязанным к этому по договору (напротив, договор освобождал его от этой обязанности).
Вопрос с правом требования сына за период 2023–2024 годов (когда собственником стал он) является наиболее прямым, так как он лично понес расходы, которые по договору должен был нести арендатор. Сын является лицом, за счет которого арендатор неосновательно сберег имущество.
Ситуация с периодом, когда собственником была мать (2022–2023), сложнее. Мать лично понесла расходы, и право требования к арендатору возникло именно у нее как у стороны первоначального договора аренды. Сын, приобретя помещение в дар, не становится автоматически кредитором по обязательствам, возникшим до перехода права собственности, если только это право не было ему передано отдельно.
В связи с этим возникает вопрос о гражданско-правовой конструкции передачи права требования (цессии), которую предлагает пользователь. Поскольку материнское право требования к арендатору носит имущественный характер (требование уплаты денежной суммы за уже потребленные и оплаченные услуги), оно является обязательственным правом и в силу статьи 382 ГК РФ может быть передано другому лицу по договору уступки требования (цессии). Однако для этого необходимо оценить, была ли такая уступка возможна по условиям первоначального договора аренды с матерью и не противоречит ли она существу обязательства.
Ключевыми доказательствами в обоих случаях будут: договоры аренды (с условием об оплате коммунальных услуг арендатором), платежные документы, подтверждающие, что коммунальные услуги оплачивались лично матерью и сыном (а не арендатором), а также доказательства того, что арендатор не возмещал эти расходы (например, отсутствие платежей от арендатора в адрес матери/сына, либо переписка, подтверждающая наличие задолженности).
Применимое право
Центральным вопросом в вашей ситуации является возможность взыскания с арендатора сумм, которые вы и ваша мать фактически уплатили за коммунальные услуги, несмотря на то, что договором аренды эта обязанность была возложена на арендатора. Для ответа необходимо обратиться к нормам главы 60 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении и к положениям о перемене лиц в обязательстве (цессии).
Основополагающей нормой является статья 1102 ГК РФ, устанавливающая обязанность возвратить неосновательное обогащение. Поскольку арендатор по условиям договора был обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, однако фактически их оплачивали вы (после 2023 года) и ваша мать (до 2023 года), арендатор сберег свои денежные средства, которые должен был потратить на оплату. Такое сбережение произошло за ваш счет и за счет вашей матери. Оснований для такого сбережения не имеется, так как договор аренды, являясь сделкой, предусматривал обратное — обязанность арендатора платить. Следовательно, арендатор неосновательно обогатился на сумму, которую должен был уплатить ресурсоснабжающим организациям, но не уплатил, поскольку эти платежи были произведены арендодателями. Статья 1102 прямо обязывает его возвратить эти суммы.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Таким образом, вы как лицо, за чей счет произошло сбережение (вы оплачивали коммуналку в 2023–2024 годах), вправе требовать от арендатора возмещения этих платежей как неосновательного обогащения. То же самое относится и к вашей матери за период её владения (2022–2023), но она является самостоятельным потерпевшим. Ваше право требования не зависит от того, был ли расторгнут прежний договор аренды и заключён новый на тех же условиях: главное, что в период 2023–2024 действовал договор, по которому вы как арендодатель и собственник производили оплату за арендатора.
Теперь перейдём к вопросу о возможности вашей матери уступить вам своё право требования к арендатору за период 2022–2023. Положения главы 24 ГК РФ допускают передачу прав требования. Статья 382 ГК РФ прямо разрешает уступку требования по сделке.
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 382
Важно, чтобы уступаемое право не было неразрывно связано с личностью кредитора. Статья 383 ГК РФ приводит примеры таких прав — требования об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью. Ваше материнское требование к арендатору о возврате неосновательно сбережённых коммунальных платежей является обычным денежным требованием, оно не связано с личностью кредитора (вашей матери) настолько, что не может быть передано другому лицу.
Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 383
Далее, при уступке к вам переходит весь объём прав, который существовал у матери на момент передачи. Статья 384 ГК РФ закрепляет, что право переходит в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая права, обеспечивающие исполнение, и связанные с требованием права (например, право на проценты за пользование чужими средствами).
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 384
Однако при уступке арендатор (должник) сохраняет право выдвигать против вашего требования возражения, которые он имел против вашей матери, если эти возражения возникли до момента получения уведомления о цессии (ст. 386 ГК РФ). Например, если арендатор докажет, что он уже частично возместил какие-то суммы матери, эти доводы будут учитываться и в споре с вами. Также уступка не должна быть запрещена законом или противоречить ему, а личность кредитора не должна иметь существенного значения для должника (ст. 388 ГК РФ). В отношениях аренды нежилого помещения личность арендодателя обычно не имеет существенного значения, если иное не вытекает из договора (например, если договор предусматривает особые доверительные отношения). Поэтому согласие арендатора на уступку не требуется, если договор аренды прямо его не предусматривает.
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 388
Таким образом, вы можете заключить с матерью договор цессии на её право требования к арендатору о возврате неосновательного обогащения за период её владения. После уведомления арендатора о состоявшейся уступке вы сможете взыскивать все суммы, уплаченные за коммуналку как вами, так и вашей матерью.
Для подтверждения факта оплаты и отсутствия возмещения необходимы следующие доказательства: договоры аренды (первоначальный с матерью и ваш новый), в которых указана обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги; платёжные документы, подтверждающие, что именно вы и ваша мать перечисляли деньги за коммуналку (квитанции, банковские выписки, чеки); документы, подтверждающие, что арендатор не возмещал эти расходы (можно запросить у арендатора письменное подтверждение или использовать переписку); а также договор цессии и уведомление арендатора о нём.
