Статья 25 Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— Конституция Российской Федерации, ст.25
Однако арендаторы защищены не только как проживающие, но и как законные владельцы имущества против самого собственника. Согласно ст. 305 ГК РФ, права, предоставленные законом для защиты владения (истребование имущества из чужого незаконного владения, требование устранения нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, владеющему имуществом на основании договора аренды. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. Арендаторы — именно такие лица: они владеют квартирой на основании договора аренды (найма), который, хотя и не содержит условий о продаже и показах, не лишает их права на владение. Собственник, нарушая спокойное владение несогласованными просмотрами, вторгается в это владение. Арендаторы вправе требовать прекращения этих действий, в том числе через суд — и это возможно даже в отсутствие специального условия в договоре, так как данная норма создаёт прямой иск против собственника.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 305
Далее, право собственника на распоряжение не является абсолютным. По ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению отчуждать имущество, но лишь при условии, что его действия не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Интересы арендаторов — это их право на спокойное пользование жильём, на отдых, на частную жизнь. Проведение показов без предупреждения в течение полугода разрушает эти интересы. Поэтому собственник не может ссылаться на своё право продавать квартиру как на безусловное — оно ограничено необходимостью уважать права арендаторов. На практике это означает, что собственник обязан согласовывать время и порядок показов с проживающими, а не таскать риелторов «часто без предупреждения».
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Наконец, ст. 30 ЖК РФ дополнительно конкретизирует пределы осуществления прав собственником жилого помещения. Собственник при сдаче квартиры внаём обязан обеспечить соблюдение прав и законных интересов не только соседей, но и, по смыслу, нанимателей (как законных пользователей). Он должен использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; назначение же жилья — проживание граждан. Просмотры, проводимые без учёта режима проживания арендаторов, выходят за пределы такого использования. Собственник, предоставляя помещение по договору аренды, добровольно ограничивает себя в возможности свободного доступа и обязан уважать право арендаторов на неприкосновенность жилища.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. ... Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма ... при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
В контексте применимых норм нет специальных положений ГК РФ о порядке доступа арендодателя к арендованному жилью (например, из части второй ГК, статьи 671–688, регулирующие договор найма жилого помещения). Поскольку они не приведены, следует предположить, что такие нормы содержатся в § 4 гл. 35 ГК РФ (наем жилого помещения). Там предусмотрено, что наниматель вправе требовать устранения препятствий в пользовании, а наймодатель обязан не совершать действий, мешающих пользованию. Однако для разрешения спора достаточно норм Конституции, ст. 305 и ст. 209 ГК, которые прямо запрещают вторжение без согласия владельца. Таким образом, действия собственников незаконны: они не могут проводить показы без предупреждения и в любое время. Арендаторы вправе запретить вход посторонним без своего согласия, а также ограничить время просмотров разумным графиком (например, 2–3 дня в неделю по несколько часов с предварительным уведомлением за 24 часа). Если собственники пытаются войти в любой момент, арендаторы могут ссылаться на ст. 25 Конституции РФ и ст. 305 ГК РФ, требовать прекращения нарушений, при повторных нарушениях — обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.
