Можно ли отказаться от платежей за машино-место, которое затапливает из-за нарушения гидроизоляции, и обязать ТСЖ устранить протечку?

Обязан ли собственник машино-места платить за содержание общего имущества и можно ли отказаться от платежей/требовать перерасчёта

Вы — собственник машино-места в подземном паркинге МКД, а значит — собственник помещения в многоквартирном доме, несущий долю расходов на содержание общего имущества наравне с владельцами квартир. Отказаться от этих платежей полностью нельзя: обязанность прямо установлена законом.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ, от 23.07.2025 № 232-ФЗ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
   — ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ

Это означает: как собственник помещения в МКД вы обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Тот факт, что вы не владеете квартирой, значения не имеет — закон говорит о «собственнике помещения», к которому относится и собственник машино-места.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
   — п. 1 ст. 36 ЖК РФ (пп. 2, 3)

Швеллер под потолком паркинга — это перекрытие/несущая конструкция дома, а гидроизоляция — элемент, обеспечивающий безопасность и сохранность. По пп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие конструкции относятся к общему имуществу, а по пп. 2 — иные помещения дома, включая не принадлежащие отдельным собственникам машино-места, также входят в общее имущество. За надлежащее состояние этих элементов отвечает ТСЖ, но плата с собственников за их содержание взимается всегда.

Итог по вопросу 1: полностью отказаться от платежей за содержание общего имущества вы не вправе — это повлечёт задолженность, которую ТСЖ вправе взыскать в судебном порядке с процентами. Вместо отказа используйте механизм уменьшения платы за те периоды, когда содержание оказывалось ненадлежащего качества (см. следующий блок) — это законный способ снизить платёж.

Право на перерасчёт (уменьшение) платы при некачественном содержании общего имущества и понуждение ТСЖ к устранению

Протекающая гидроизоляция и гниющий швеллер — это ненадлежащее техническое состояние общего имущества, за которое отвечает ТСЖ. Закон предусматривает два инструмента: уменьшение платы за некачественное содержание и понуждение ТСЖ устранить дефект.

Обязанность ТСЖ содержать общее имущество в надлежащем, безопасном состоянии:

1. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в исполнительные органы субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
   — п. 4 ст. 138 ЖК РФ

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
   — п. 10, 11 «з» Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Из п. 4 ст. 138 ЖК РФ и п. 10 Правил № 491 следует: ТСЖ обязано содержать общее имущество в состоянии, обеспечивающем надлежащие характеристики надёжности и безопасности дома. Протечка через потолок и коррозия несущего швеллера — прямое нарушение этой обязанности, поэтому вы вправе обязать ТСЖ (в том числе через суд) навести порядок: восстановить гидроизоляцию и заменить/усилить швеллер. По п. 11 «з» Правил № 491 текущий и капитальный ремонт общего имущества входит в содержание, финансируемое за счёт указанной платы.

В части денег механизм уменьшения платы установлен Правилами изменения размера платы (Приложение № 2 к ПП РФ № 491):

1. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) , где: - размер уменьшения платы за содержание жилого помещения (рублей); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) P Y - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения (рублей); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) n m - количество календарных дней в месяце; n d - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. 11.
   — п. 10 Правил изменения размера платы, утв. ПП РФ № 491 (Приложение № 2)

1. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами. 14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы. 15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) 16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. 17.
   — п. 13, 15 Правил изменения размера платы, утв. ПП РФ № 491 (Приложение № 2)

Пока ТСЖ не устраняет дефект, содержание общего имущества надлежащего качества не оказывается, и вы вправе требовать уменьшения платы пропорционально числу дней нарушения. Пункт 15 Правил требует зафиксировать факт ненадлежащего качества актом — его составляет сам собственник или ТСЖ в порядке, установленном для коммунальных услуг. Ваш акт осмотра инженеров-строителей — надлежащее доказательство факта протечки и гниения конструкции.

{c6-note:} Важная оговорка: п. 14 запрещает уменьшение платы только если некачественное содержание связано с устранением угрозы жизни и здоровью либо форс-мажором. Здесь же дефект строительный и устранимый, поэтому уменьшение платы допустимо.

Итог по вопросу 2: ТСЖ обязано устранить протечку и восстановить несущую конструкцию за счёт собираемых с собственников взносов на содержание; в период, пока место затапливается, вы вправе требовать перерасчёта (уменьшения) платы на основании акта осмотра. В судебном порядке ТСЖ можно понудить выполнить работы.

Требования к застройщику по строительным дефектам (гарантийный срок) и возмещение убытков

Если протечка и гниение швеллера — следствие нарушений норм гидроизоляции, допущенных при строительстве (что подтверждает ваш акт: «швеллер почти сгнил», «нарушены нормы гидроизоляции»), то это строительный дефект, за который отвечает застройщик, а не только ТСЖ.

1. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 5.
   — ч. 2, 5, 6 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

По ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе по своему выбору требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на устранение. Право требования перешло к вам как к наследнице:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

По ст. 1112 ГК РФ имущественные права и обязанности наследодателя (в том числе права требования к застройщику по гарантии качества) входят в состав наследства, поэтому вы, приняв наследство, вправе предъявить застройщику те же требования, которые мог бы предъявить ваш родственник.

Ключевая развилка — гарантийный срок и дата постройки. По ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ (в части, действовавшей на ваш случай) гарантийный срок не может быть менее трёх/пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта. Если дефект проявился в пределах гарантийного срока и застройщик не докажет, что он возник из-за ненадлежащей эксплуатации (что здесь исключено — несоблюдение норм гидроизоляции при строительстве), застройщик обязан устранить его безвозмездно. Если гарантийный срок истёк или застройщик прекратил деятельность — остаются требования к ТСЖ и общие гражданско-правовые механизмы.

Дополнительно вы вправе требовать возмещения убытков от лица, ответственного за дефект (застройщика либо ТСЖ, бездействующего в содержании):

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Неспособность продать затопляемое машино-место — это умаление имущественного положения, а расходы на устранение дефекта (если вы понесёте их сами) — реальный ущерб. По ст. 210 ГК бремя содержания собственного имущества лежит на вас, однако при доказанном строительном дефекте стоимость его устранения вы вправе взыскать с застройщика как убытки.

Итог по вопросу 3: если протечка и коррозия швеллера вызваны нарушением норм гидроизоляции при строительстве и дефект выявлен в пределах гарантийного срока, вы вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения (требование перешло к вам по наследству). Вне гарантийного срока либо при отказе застройщика — понуждение ТСЖ к устранению (вопрос 2) и взыскание убытков по ст. 15 ГК.

Процедура: досудебный порядок, доказательства, подсудность

Досудебный порядок. Прежде чем обращаться в суд, направьте в ТСЖ письменную претензию с требованием:

• устранить протечку (восстановить гидроизоляцию) и заменить/усилить гниющий швеллер;
• сделать перерасчёт платы за содержание общего имущества за период, пока место непригодно для использования.

К претензии приложите копию акта осмотра инженеров-строителей. Если ТСЖ отказывает или не отвечает — следующий шаг: жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) на ненадлежащее содержание общего имущества (п. 10–11, 13 Правил № 491). ГЖИ вправе выдать ТСЖ предписание об устранении нарушений.

Акт осмотра — центральное доказательство. Пункт 15 Правил изменения размера платы прямо устанавливает: акт нарушения качества является основанием для перерасчёта. Ваш акт, составленный инженерами-строителями и фиксирующий протечку и коррозию швеллера, является надлежащим доказательством. Дополнительно сохраните квитанции об оплате содержания — они подтвердят факт и размер ваших расходов.

Подсудность исков. Иск к ТСЖ о понуждении к ремонту общего имущества и перерасчёте платы — это спор, вытекающий из жилищных правоотношений, рассматриваемый районным судом общей юрисдикции по общему правилу:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

То есть иск к ТСЖ подаётся в суд по месту нахождения ТСЖ (адресу многоквартирного дома).

Иск к застройщику о безвозмездном устранении дефектов на основании закона о защите прав потребителей (ФЗ № 2300-1) может быть подан по выбору истца:

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу. Статья 30. Исключительная подсудность 1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2.
   — ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

Вы вправе предъявить иск к застройщику в суд по своему месту жительства, месту нахождения застройщика либо по месту исполнения договора долевого участия. Государственная пошлина при цене иска до 1 млн рублей с вас не взимается (пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ — иски потребителей).

Сроки. Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). По строительным дефектам, выявленным в пределах гарантийного срока (по ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ), срок начинает течь с момента обнаружения недостатка, а не с даты его возникновения (п. 2 ст. 200 ГК РФ). Поскольку протечка продолжается и сейчас, срок исковой давности по требованию к застройщику течёт с момента составления акта (обнаружения дефекта). Иск к ТСЖ о понуждении к ремонту (устранение длящегося нарушения) вообще не подвержен исковой давности, так как нарушение имеет длящийся характер (п. 1 ст. 200 ГК РФ — течение срока начинается со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права; при длящемся бездействии ТСЖ право на иск не утрачивается).

Итог по процедуре: сначала — письменная претензия в ТСЖ с приложением акта, затем (при отказе) — жалоба в ГЖИ и иск в районный суд по месту нахождения ТСЖ (к ТСЖ) либо по вашему месту жительства (к застройщику). Ваш акт осмотра инженеров и квитанции об оплате — ключевая доказательная база.