Иконка поиска

Могу ли я оформить самозанятость, если квартира мужа, но в договоре аренды получатель платежей — я

Здравствуйте, у нас с мужем куплена квартира в браке, но по документам купли-продажи она оформлена только на него. Он заключил договор аренды и сдаёт эту квартиру, но в договоре указано, что получателем арендной платы буду я, и там прописаны мои реквизиты для перечисления. Могу ли я оформить самозанятость на себя, если сам договор аренды оформлен на мужа?

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Добейтесь от мужа переоформления договора аренды: включите вас вторым арендодателем (соарендодателем) с указанием вашей доли платежей.descriptionДополнительное соглашение к договору аренды
  2. 2
    Если после переоформления договора аренды на вас как соарендодателя: Зарегистрируйтесь как самозанятая через приложение «Мой налог» или сайт ФНС — это бесплатно и дистанционно.
  3. 3
    После переоформления договора формируйте чек в «Моём налоге» на каждое поступление арендной платы на ваш счёт.
  4. 4
    Уплачивайте НПД по ставке 4% с доходов от арендатора-физлица или 6% — от юрлица или ИП.
  5. 5
    Если переоформить договор невозможно, не регистрируйте доход как свой — это создаст риск доначисления налога мужу.

Документы и доказательства

  • Договор аренды квартиры (текущий, с мужем как арендодателем).
  • Дополнительное соглашение к договору аренды о включении вас соарендодателем.
  • Свидетельство о браке (подтверждение режима совместной собственности).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждение титульного собственника).
  • Платёжные документы о перечислении арендной платы на ваш счёт.
  • Если после переоформления договора и регистрации самозанятости: Документы о регистрации вас как самозанятого (после переоформления договора).
  • Сроки и риски

    • Пока договор аренды оформлен на мужа, вы не вправе платить НПД с этих платежей — это создаст риск доначисления налога мужу.
    • Переоформите договор аренды, включив вас соарендодателем, — это единственный законный путь для применения НПД.
    • В дополнительном соглашении пропишите доли каждого супруга в арендной плате и ваши реквизиты для перечисления вашей части.
    • Формируйте чек в «Моём налоге» на каждое поступление вашей доли арендной платы и передавайте его арендатору.
  • Чего не делать

    • Не регистрируйтесь как самозанятая и не платите НПД с этих платежей, пока договор оформлен на мужа.
    • Не оформляйте доход от аренды на себя, пока вы не указаны арендодателем в договоре.
    • Не пытайтесь скрыть поступление арендной платы на ваш счёт от налоговых органов.
    • Не вносите изменения в договор аренды без согласия мужа и арендатора.
    • Не считайте, что поступление денег на ваш счёт автоматически делает вас арендодателем.
    • Не оставляйте ситуацию без изменений, если планируете платить налог с этого дохода.
  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для переоформления договора аренды: ошибка в определении налогоплательщика грозит доначислением налогов и штрафами.
    • Адвокат нужен, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды, включив вас соарендодателем.
    • Без юриста высок риск налогового спора: инспекция может признать доход доходом мужа, а не вашим.
    • Если арендатор откажется подписывать изменения в договоре: Помощь адвоката потребуется, если арендатор откажется подписывать изменения в договоре — нужен переговорщик.
    • Консультация адвоката необходима для расчёта долей арендной платы каждого супруга в соглашении.
    • Если муж не согласен на переоформление договора: Обратитесь к юристу, если муж не согласен на переоформление: защита ваших прав на общее имущество потребует суда.
  • Альтернативные пути

    • Предложите мужу заключить с арендатором дополнительное соглашение, включив вас вторым арендодателем.
    • В соглашении пропишите размер или пропорцию арендной платы, причитающейся каждому из вас.
    • После включения в договор зарегистрируйтесь как самозанятая через приложение «Мой налог».
    • Формируйте чек в приложении на сумму вашей части арендной платы после её поступления.
    • Если муж откажется переоформлять договор, он должен сам платить налог со всего дохода.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация
В период брака супругами приобретена квартира, право собственности на которую зарегистрировано только на мужа. В силу закона квартира является общей совместной собственностью супругов. Муж как титульный собственник единолично заключил договор аренды этой квартиры и выступает в нём арендодателем. В договоре предусмотрено, что арендная плата перечисляется на банковский счёт жены по её реквизитам. Жена намерена зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход и уплачивать НПД с поступающих арендных платежей.

Затронутые правоотношения

  • Семейные (режим совместной собственности супругов). Квартира, приобретённая в браке, является общим совместным имуществом независимо от того, на чьё имя она оформлена. Это означает, что жена — такой же сособственник, как и муж, и доходы от использования общего имущества также относятся к общему имуществу супругов.
  • Гражданско-правовые (аренда). Стороной действующего договора аренды является муж — именно он признаётся арендодателем и лицом, которому причитается арендная плата. Указание реквизитов жены для перечисления платежей определяет лишь порядок исполнения денежного обязательства арендатором, но не изменяет сторону договора и не делает жену арендодателем.
  • Налоговые (применение НПД). Объектом налогообложения НПД признаётся доход от использования имущества, включая сдачу жилых помещений в аренду. Однако плательщиком НПД может выступать только то лицо, которое является арендодателем по договору и чья деятельность порождает облагаемый доход. Поскольку по действующему договору арендодателем выступает муж, именно у него возникает доход от аренды, и только он вправе задекларировать его в рамках НПД.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Квартира является общей совместной собственностью супругов, что даёт обоим право на доходы от её использования, но не подменяет собой договорную конструкцию: стороной конкретного договора аренды остаётся тот, кто указан в нём в качестве арендодателя.
  2. Жена не является стороной договора аренды. Поступление арендной платы на её счёт не создаёт для неё статуса арендодателя и не порождает у неё самостоятельного дохода от деятельности по сдаче имущества в аренду.
  3. Для того чтобы жена могла легально применять НПД, необходимо, чтобы она стала соарендодателем по договору. Это достигается путём переоформления договора аренды на обоих супругов либо заключения дополнительного соглашения, в котором жена будет указана в качестве второго арендодателя с определением причитающейся ей доли арендной платы. После этого доход, получаемый женой как соарендодателем, станет её профессиональным доходом, который она вправе декларировать через приложение «Мой налог» и облагать НПД.

Квартира, купленная в браке и оформленная на мужа, является общей совместной собственностью супругов

Ключевой отправной факт: квартира приобретена в период брака, поэтому, независимо от того, что в договоре купли-продажи и в ЕГРН она оформлена только на мужа, она относится к общему имуществу супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
п. 1 ст. 34 СК РФ

Прямой ответ: в текущей ситуации, пока договор аренды оформлен только на мужа, вы не можете оформить самозанятость и платить налог на профессиональный доход (НПД) с этих арендных платежей, даже если деньги поступают на ваш счёт. Чтобы это стало законным, договор необходимо переоформить, включив вас в качестве соарендодателя.

Развёрнутый вывод по ситуации:

Квартира, купленная в браке, является вашей с мужем общей совместной собственностью, независимо от того, что в документах она оформлена только на него (п. 1 ст. 34 СК РФ). Это даёт вам обоим равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом, включая сдачу в аренду.

Однако ключевое значение для налогов имеет не право собственности, а то, кто выступает стороной в договоре аренды. Поскольку действующий договор заключён только вашим мужем, именно он является арендодателем и юридическим получателем дохода (ст. 608 ГК РФ). Тот факт, что в договоре указаны ваши банковские реквизиты для перечисления платы, не делает вас стороной сделки и не меняет получателя дохода для целей налогообложения.

Налог на профессиональный доход уплачивается физическим лицом с доходов от его собственной деятельности или от использования его имущества (ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ). Поскольку по документам деятельность по сдаче квартиры ведёт муж, формально доход возникает именно у него. Если вы задекларируете этот доход как свой, это будет расценено как неверное определение налогоплательщика, что создаёт риск доначисления НДФЛ мужу (как реальному получателю дохода) со всеми штрафными санкциями по ст. 122 НК РФ.

Доход от сдачи жилья в аренду действительно является объектом для НПД и прямо не исключён из него (п. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ), но применить этот режим может только надлежащий налогоплательщик — то есть лицо, являющееся арендодателем по договору.

Единственный легальный путь для вас — переоформить договорные отношения. Поскольку квартира в общей совместной собственности, вы с мужем вправе заключить новый договор аренды или дополнительное соглашение к текущему, где в качестве арендодателей будут указаны вы оба (соарендодатели) с определением долей причитающейся каждому арендной платы (п. 1, 2 ст. 35 СК РФ). После этого вы станете стороной договора, и ваша часть арендной платы будет вашим законным профессиональным доходом, с которого вы сможете платить НПД по ставке 4% (если арендатор — физическое лицо) или 6% (если юрлицо или ИП) согласно п. 4 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ.

Пошаговые действия

  1. Согласуйте с мужем изменение договора аренды. Поскольку имущество общее, распоряжение им осуществляется по обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ).
  2. Подпишите с арендатором дополнительное соглашение к действующему договору аренды (либо новый договор). В документе укажите, что арендодателями являются оба супруга, и пропишите, в каком размере или в какой пропорции арендная плата причитается каждому из вас. Укажите ваши банковские реквизиты для перечисления вашей части платы.
  3. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого. Это делается дистанционно и бесплатно через мобильное приложение «Мой налог», личный кабинет на сайте ФНС России или через уполномоченные банки.
  4. При поступлении арендной платы на ваш счёт формируйте чек в приложении «Мой налог». Чек нужно выдать арендатору и зарегистрировать доход в приложении. Налоговая сама рассчитает сумму налога к уплате и пришлёт уведомление до 12-го числа следующего месяца.
  5. Если по какой-либо причине переоформить договор сейчас невозможно, вы не вправе применять НПД к этим платежам. В таком случае мужу необходимо самостоятельно задекларировать весь доход от аренды и уплатить с него налог (НДФЛ 13% или НПД, если он зарегистрируется как самозанятый).