Могу ли я оформить самозанятость, если квартира мужа, но в договоре аренды получатель платежей — я

Квартира, купленная в браке и оформленная на мужа, является общей совместной собственностью супругов

Ключевой отправной факт: квартира приобретена в период брака, поэтому, независимо от того, что в договоре купли-продажи и в ЕГРН она оформлена только на мужа, она относится к общему имуществу супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это означает, что жена является сособственником квартиры наряду с мужем. Как следствие, оба супруга обладают правом владения, пользования и распоряжения квартирой, а доходы, полученные от сдачи её в аренду, также по общему правилу относятся к общему имуществу супругов (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). Оформление права только на мужа не лишает жену статуса сособственника — это лишь технический учёт.

Сама сдача общего имущества в аренду одним из супругов предполагается осуществляемой с согласия другого (п. 1, 2 ст. 35 СК РФ) — поэтому текущий договор аренды, подписанный только мужем, по умолчанию считается заключённым от имени обоих сособственников, и муж вправе был выступать арендодателем общего имущества.

Вывод: квартира — общая совместная собственность супругов, несмотря на единоличное оформление на мужа; оба супруга вправе сдавать её в аренду.

Арендодателем по действующему договору является муж — именно он признаётся получателем арендной платы и дохода

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, но сторонами конкретного договора выступают конкретные арендодатель и арендатор.

Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Поскольку действующий договор аренды оформлен только на мужа, именно муж является стороной-арендодателем в этом правоотношении. Арендная плата вносится именно ему как арендодателю за пользование переданным имуществом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— ст. 614 ГК РФ, п. 1

Даже если в договоре указано, что арендная плата поступает на счёт жены и прописаны её реквизиты, это свидетельствует лишь о порядке внесения платы, но не меняет стороны договора: арендатор по-прежнему предоставляет арендную плату арендодателю (мужу). Жена не является стороной договора аренды, а значит, формально не является и лицом, которому по договору причитается арендная плата.

Вывод: по действующему договору арендодателем и юридическим получателем арендной платы является муж; указание реквизитов жены для платежей не делает её стороной договора.

Доход от сдачи жилого помещения в аренду является объектом НПД, но плательщиком налога признаётся лицо, получающее его от своей деятельности сдачи имущества

Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» применим к доходам от использования имущества, и сдача жилого помещения в аренду прямо отнесена к объекту налогообложения (не исключена из него).

1. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 1) получаемые в рамках трудовых отношений; 2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств; 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1.
   — п. 2 ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“»

Из перечня исключённых из объекта доходов прямо выведена «аренда (наём) жилых помещений» — то есть доход от сдачи жилой квартиры в аренду облагается НПД. Профессиональный доход включает «доход от использования имущества».

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
   — ч. 7 ст. 2 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Однако профессиональный доход — это доход физического лица от деятельности и от имущества данного конкретного лица. Платёжник налога на профессиональный доход признаётся получателем того дохода, который возникает из его собственной деятельности по сдаче в аренду имущества, принадлежащего этому лицу как арендодателю. Поскольку по действующему договору арендодателем является муж, именно у него возникает доход, облагаемый НПД (или НДФЛ, если он не зарегистрируется самозанятым). Жена, не являясь стороной договора и формально не передавая имущество в аренду, не может признать эти платежи своим личным профессиональным доходом и самостоятельно уплачивать с них НПД — иначе один и тот же доход по одному договору был бы задекларирован дважды разными лицами либо начислен на лицо, юридически не являющееся источником дохода.

Вывод: формально применить НПД на эти арендные платежи вправе лицо, являющееся арендодателем по договору (муж); жена, не будучи стороной договора, самостоятельно задекларировать весь доход с аренды как свой НПД-доход не может.

Легальный способ для жены применять НПД — переоформить договор на обоих супругов как соарендодателей либо заключить дополнительное соглашение

Чтобы жена могла легально уплачивать НПД со своей части арендной платы, нужно, чтобы она стала стороной договора аренды — соарендодателем.

Поскольку квартира находится в общей совместной собственности, договор аренды может быть заключён от имени обоих супругов как соарендодателей, с распределением арендной платы между ними (например, по долям либо в согласованной пропорции). Это достигается переоформлением действующего договора либо заключением дополнительного соглашения к нему, в котором жена будет указана в качестве второго арендодателя и получателя своей доли арендной платы.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Заключение супругами договора, по которому оба становятся арендодателями общего имущества, соответствует режиму совместной собственности и не требует получения женой «согласия» от мужа — она действует совместно с ним по обоюдному согласию. Доход, получаемый женой как соарендодателем от своей части деятельности по сдаче имущества в аренду, станет её собственным профессиональным доходом, который она вправе декларировать через приложение «Мой налог» и уплачивать с него НПД по ставке (4% — от физлиц, 6% — от организаций и ИП).

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
— ст. 10 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ, п. 4

Ставка: 4% при расчётах с физическими лицами, 6% — с ООО и ИП. В случае обычной сдачи квартиры гражданину-нанимателю ставка составит 4%.

Вывод: для того чтобы жена законно применяла НПД к арендной плате, договор аренды должен быть переоформлен на обоих супругов как соарендодателей с распределением платы; только в статусе стороны договора жена вправе декларировать свою часть дохода как НПД.

Развилка: оставить договор на муже — риск недоплаты налога; сдача жилья не требует нотариального согласия

Ветка «договор остаётся на муже». Если договор оставить оформленным только на мужа, налог с арендной платы обязан платить муж как арендодатель — либо как самозанятый (НПД), либо уплачивая НДФЛ с дохода от аренды. Жена в этой конструкции не должна декларировать эти платежи как свой НПД-доход, поскольку она не является стороной договора. При этом фактически полученный на её счёт доход, юридически причитающийся мужу-арендодателю, должен быть им задекларирован; иначе возникает риск признания налога неуплаченным (доначисление, пени) по арендной плате, поступающей в общую семейную кассу.

Ветка «переоформление на обоих» — рекомендуемая. Жена и муж становятся соарендодателями; каждый декларирует свою часть дохода и уплачивает НПД со своей доли. Это снимает вопрос о том, чьим личным доходом являются платежи по договору.

Отдельно отмечу: для сдачи жилого помещения в аренду (наём) нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется, если договор не подлежит обязательной государственной регистрации (аренда жилья на срок менее года). Нотариальная форма по п. 3 ст. 35 СК РФ нужна лишь для сделок, требующих госрегистрации или обязательной нотариальной формы, — к обычной краткосрочной аренде жилья это не относится. Тем не менее налоговый орган при проверке может интересоваться, чьим именно доходом является поступившая на счёт жены арендная плата, поэтому корректное оформление договора на обоих супругов — оптимальный способ защитить каждого от претензий о недоимке.

Вывод: при любом варианте налог с арендной платы должен быть уплачен; наиболее безопасный способ — переоформить договор на обоих супругов как соарендодателей, чтобы жена законно применяла НПД на свою долю, а муж — на свою.

Налоговая ответственность: риски при неправильном декларировании дохода

Если жена оформит самозанятость и начнёт платить НПД с арендной платы, не будучи стороной договора аренды, налоговая инспекция при проверке может переквалифицировать эти платежи: признать, что доход фактически получен мужем-арендодателем, который и обязан был уплатить налог. В таком случае:

• мужу как арендодателю может быть доначислен НДФЛ (или НПД, если он зарегистрируется самозанятым) с арендной платы за весь период;
• применение пониженной ставки НПД лицом, не являющимся арендодателем, может быть расценено как неправомерное занижение налоговой базы;
• наступает ответственность по ст. 122 НК РФ.

Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— ст. 122 НК РФ

Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (при неумышленном занижении) либо 40% — при умышленном. Кроме того, за период просрочки уплаты налога начисляются пени в соответствии со ст. 75 НК РФ.

Если супруги разделят доход в рамках семейных отношений (муж-арендодатель получает арендную плату и передаёт часть жене), такие взаиморасчёты между супругами не являются налогооблагаемым доходом — передача средств между супругами в рамках общей совместной собственности не порождает отдельного налогового обязательства. Однако если арендная плата изначально поступает на счёт жены и это не отражено в договоре, возникает риск, что ни один из супругов не задекларирует доход должным образом.

Вывод: неправильное декларирование дохода (оформление НПД на жену без статуса арендодателя) влечёт риск доначисления налога и штрафа 20–40% по ст. 122 НК РФ; безопаснее привести документальное оформление в соответствие с фактическими правоотношениями.

Гражданско-правовые последствия: владение и пользование общим имуществом

Поскольку режим собственности супругов — совместный (бездолевой), а не долевой, ст. 247 ГК РФ о долевой собственности применяется с оговоркой: доходы от использования общего имущества супругов относятся к их общей совместной собственности в силу ст. 34 СК РФ, и ни один из супругов не вправе единолично присвоить весь доход от сдачи общего имущества в аренду — такое присвоение может быть оспорено вторым супругом. Однако правило о согласовании использования имущества участниками долевой собственности (ст. 247 ГК) аналогично работает по принципу: один сособственник не может единолично извлекать доход и не делиться с другим.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ

Кроме того, если между супругами возникнет спор о доходе от аренды, потерпевшая сторона вправе требовать возмещения убытков или неосновательного обогащения (ст. 15, 1102 ГК РФ), а также процентов по ст. 395 ГК РФ при неправомерном удержании денежных средств.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом.
— ст. 395 ГК РФ, п. 1

Однако эти гражданско-правовые последствия касаются супружеских споров и не заменяют налогово-правовые обязанности перед государством — налог должен быть уплачен независимо от того, как супруги распределяют доход между собой внутри семьи.

Вывод: гражданское законодательство подтверждает, что доход от общего имущества должен распределяться между сособственниками; при неправомерном удержании дохода одним из супругов второй может требовать проценты по ст. 395 ГК РФ, но это не отменяет обязанности уплаты налога тем лицом, которое является стороной по договору аренды.