Как подать на застройщика в суд за неустранение недостатков по отделке квартиры без досудебной претензии при наличии акта приемки и без определения стоимости устранения, застройщик Самолет, ДДУ в Московской области

Право требовать устранения недостатков отделки и альтернативные способы защиты

Клиент приобрела квартиру по ДДУ с отделкой для личных нужд. Недостатки отделки зафиксированы в акте при приёмке. С 01.09.2024 вступила в силу новая редакция ст. 7 ФЗ-214-ФЗ (изменения ФЗ-266 и ФЗ-482).

1. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
   — ч. 2 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ

Поскольку недостатки отделки зафиксированы в акте — они выявлены надлежащим образом. Клиент вправе выбрать любой из трёх способов защиты, перечисленных в ч. 2 ст. 7: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (основное требование в иске), либо соразмерного уменьшения цены, либо возмещения расходов на устранение. При этом ЗоЗПП применяется субсидиарно (ч. 9 ст. 4 ФЗ-214), а перечень мер ответственности — исчерпывающий.

1. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
   — ч. 9 ст. 4 ФЗ-214-ФЗ

О сроке устранения. Согласно ч. 6 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ срок согласовывается застройщиком с участником:

1. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
   — ч. 6 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ

Из текста ч. 6 ст. 7 следует, что застройщик обязан устранить недостатки в срок, согласованный сторонами. Поскольку в вопросе указано, что «приемщик» был и в акте недостатки прописаны, но срок устранения не согласован, рекомендуемое требование — обязать застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, который определит суд (либо самостоятельно, либо с учётом экспертного заключения).

Альтернативная ветка — взыскание стоимости устранения. Если застройщик уклоняется от устранения, можно заявить требование о возмещении расходов на устранение (п. 3 ч. 2 ст. 7). Для этого понадобится досудебная или судебная строительно-техническая экспертиза, так как стоимость устранения не определялась. В исковом заявлении можно заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по ст. 79 ГПК РФ:

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
   — ст. 79 ГПК РФ, п. 1

Суд с высокой вероятностью назначит экспертизу для определения: (1) наличия недостатков, (2) их характера (производственные/эксплуатационные), (3) стоимости их устранения. Вывод: основное требование — безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; субсидиарно — возмещение расходов на устранение, если застройщик не устранит их в срок.

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков и мораторий ПП № 326

Размер неустойки. Часть 8 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ в редакции ФЗ-266 от 08.08.2024 (действует с 01.09.2024) устанавливает:

1. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
   — ч. 8 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ

Из текста: базовая неустойка — 1/300 ставки ЦБ от стоимости расходов на устранение недостатков за каждый день просрочки; для гражданина — в двойном размере (т.е. 1/150 ставки ЦБ), но не более стоимости самих расходов на устранение. Поскольку стоимость устранения не определена, на этапе подачи иска неустойку можно рассчитать от ориентировочной стоимости (на основе досудебного заключения специалиста), а окончательный расчёт уточнить после судебной экспертизы.

Мораторий по ПП РФ № 326. В отношении неустойки по ч. 8 ст. 7 действует специальный мораторий:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;
— абз. 3 п. 1 ПП РФ № 326 от 18.03.2024

Это означает, что неустойка по ч. 8 ст. 7: (а) не начисляется за период с 01.01.2025 по 31.12.2025 (период исключается из расчёта), и (б) для требований, предъявленных застройщику до 01.01.2025, предоставлена отсрочка исполнения до 31.12.2026. То есть если недостатки выявлены после 01.01.2025 и срок устранения истёк после этой даты — неустойка за период до 31.12.2025 не капает, но с 01.01.2026 начисляется в полном объёме.

Постановление применяется и к договорам, заключённым до его вступления в силу:

1. Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. 4. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Председатель Правительства Российской Федерации
   — п. 3 ПП РФ № 326 от 18.03.2024

Практический вывод: Для расчёта неустойки необходимо определить (1) дату согласования срока устранения (или предъявления требования), (2) исключить из периода просрочки дни с 01.01.2025 по 31.12.2025. Если застройщик не согласовал срок — суд установит разумный срок, и неустойка начнёт течь с момента его истечения.

Штраф 5%, предел 3% от цены договора и компенсация морального вреда

Штраф. С 01.09.2024 действует новая редакция ст. 10 ФЗ-214-ФЗ (ФЗ-266), по которой п. 6 ст. 13 ЗоЗПП (штраф 50%) к застройщику по ДДУ НЕ применяется — вместо него ч. 3 ст. 10 ФЗ-214-ФЗ устанавливает штраф 5%:

1. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ-214-ФЗ

Из текста: штраф в 5% взыскивается, если требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Это означает: несмотря на отсутствие обязательного досудебного порядка, направление досудебной претензии критически важно — она запускает механизм штрафа. Без претензии застройщик может заявить, что у него не было возможности добровольно удовлетворить требования, и суд может отказать во взыскании штрафа.

Предел 3% от цены договора. С 01.01.2025 вступила в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ-214-ФЗ (введена ФЗ-482 от 26.12.2024):

1. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ-214-ФЗ (введена ФЗ-482 от 26.12.2024)

Это самое серьёзное ограничение для требований по недостаткам отделки: общая сумма всех взысканий (возмещение расходов на устранение + неустойка + штраф + убытки) не может превышать 3% от цены ДДУ. Исключение — если в самом договоре предусмотрен больший размер.

Переходное положение подтверждает применение к ранее заключённым договорам:

Положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
— п. 5 ст. 6 ФЗ-482 от 26.12.2024

Моральный вред. Часть 2 ст. 10 ФЗ-214-ФЗ прямо предусматривает компенсацию морального вреда при наличии вины застройщика. ЗоЗПП в этой части также применим (ст. 15 ЗоЗПП — моральный вред компенсируется независимо от возмещения имущественного вреда). Размер определяет суд; в типовых спорах о недостатках отделки — от 5 000 до 30 000 руб.

Вывод: В иск включаются требования: возмещение расходов на устранение + неустойка (с учётом моратория) + штраф 5% + компенсация морального вреда. Суммарный размер не должен превышать 3% от цены ДДУ (если договором не предусмотрено большее). Перед подачей иска обязательно направить претензию.

Досудебный порядок и процедура подачи иска: подсудность, госпошлина, содержание

Досудебная претензия. ФЗ-214-ФЗ не устанавливает обязательного досудебного порядка для исков об устранении недостатков. Однако ч. 6 ст. 7 прямо предусматривает: «участник вправе предъявить застройщику в письменной форме требования...», а ч. 3 ст. 10 связывает штраф 5% с неудовлетворением требований «в добровольном порядке». Поэтому направить претензию крайне рекомендуется — это: (1) даст основание для штрафа 5%, (2) запустит течение срока для неустойки, (3) продемонстрирует суду добросовестность истца. Направляется заказным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика.

Подсудность. Как участник-гражданин, заключивший ДДУ для личных нужд, клиент — потребитель. Статья 17 ЗоЗПП предоставляет альтернативную подсудность:

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
   — ст. 17 ЗоЗПП, п. 2

Выбор: (1) по месту нахождения АО «Самолет» (г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 26, стр. 5 — центральный офис), (2) по месту жительства истца (Москва), (3) по месту исполнения договора (Московская область). Наиболее удобно — районный суд по месту жительства истца. Цена иска зависит от стоимости устранения недостатков + неустойка; при сумме требований свыше 100 000 руб. (что почти наверняка) — дело подсудно районному суду.

Госпошлина. Истец освобождён от госпошлины при цене иска до 1 млн руб. (п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ в связке со ст. 17 ЗоЗПП). При цене иска свыше 1 млн руб. — госпошлина уплачивается от суммы превышения.

Содержание иска по ст. 131–132 ГПК РФ:

В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
— п. 2 ст. 131 ГПК РФ

К иску прилагаются (ст. 132 ГПК): копия ДДУ, передаточный акт с перечнем недостатков, претензия с доказательством направления, заключение специалиста/эксперта о стоимости устранения (если есть), расчёт неустойки, копия паспорта, квитанция о направлении иска ответчику.

документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 406-ФЗ) 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; 6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ) 7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 133. Принятие искового заявления 1. Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого возбуждается гражданское дело в суде первой инстанции. 2.
— п. 3 ст. 132 ГПК РФ

Поскольку обязательный досудебный порядок законом не установлен для данной категории, отсутствие претензии формально не препятствует принятию иска. Однако суд может учесть это при распределении судебных расходов.

Вывод: Рекомендуется направить претензию → дождаться ответа (или истечения 10-дневного разумного срока) → подать иск в районный суд по месту жительства с ходатайством о судебной экспертизе и требованием об устранении недостатков/взыскании стоимости, неустойки, штрафа и морального вреда.

Исполнение решения суда: судебная неустойка и исполнительное производство

Если суд удовлетворит иск и обяжет застройщика устранить недостатки, важно обеспечить реальное исполнение. Статья 308.3 ГК РФ даёт истцу право требовать присуждения судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта:

Статья 308 3 . Защита прав кредитора по обязательству 1. В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пу
— ст. 308.3 ГК РФ

Это означает, что в исковом заявлении следует прямо просить суд: «на случай неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с застройщика денежную сумму (судебную неустойку) за каждый день просрочки». Размер определяется судом — на практике от 1 000 до 5 000 руб. в день, в зависимости от обстоятельств.

После вступления решения в законную силу истец получает исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов (ФССП) по месту нахождения застройщика. Если застройщик не исполняет — пристав применяет меры: арест счетов, запрет регистрационных действий, взыскание исполнительского сбора (7% от суммы, не менее 10 000 руб. — ст. 112 ФЗ-229).

Альтернативно, если основное требование — взыскание денежных средств (возмещение расходов на устранение, а не понуждение к действию), исполнительный лист можно направить непосредственно в банк застройщика в порядке ст. 8 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве».

Гарантийные сроки не должны истечь за время процесса. На общий объект долевого строительства гарантия — не менее 3 лет с даты передачи:

1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. (В редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 08.08.2024 № 266-ФЗ, от 26.12.2024 № 482-ФЗ) 5 1 . Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
   — ч. 5 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ

А на отделочные работы — отдельный гарантийный срок не менее 1 года:

5 2 . Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
— ч. 5.2 ст. 7 ФЗ-214-ФЗ

Недостатки выявлены при приёмке — гарантийный срок не пропущен. Исковая давность по требованиям о качестве — 3 года (ст. 196 ГК) с момента обнаружения недостатков в пределах гарантийного срока.

Вывод: Заявляйте в иске требование о судебной неустойке по ст. 308.3 ГК; после получения решения — исполнительный лист в ФССП или банк. Гарантия и сроки давности не пропущены.