Квалификация одностороннего акта приёма-передачи и правовое значение ошибки в паспортных данных
Односторонний акт приёма-передачи — это односторонняя сделка застройщика, направленная на фиксацию передачи объекта и, по смыслу ч. 6 ст. 8 ФЗ-214, юридического факта, с которым закон связывает переход риска случайной гибели объекта к участнику.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу
— ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Применительно к вашим фактам: ошибка в паспортных реквизитах не затрагивает предмет сделки (индивидуализацию квартиры), природу акта и не влияет на волю сторон. Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ-214 в акте указываются дата передачи и основные характеристики помещения — паспортные данные участника не являются в силу закона обязательным реквизитом акта, в отличие от даты и характеристик объекта.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон
— ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Поскольку предмет сделки (конкретная квартира), стороны и природа правоотношения определены верно, указание устаревших паспортных данных — это устранимая техническая ошибка (опечатка) в реквизитае одной из сторон, а не порок, влекущий недействительность. Признание такой сделки недействительной по ст. 168 или 178 ГК РФ невозможно: заблуждение, которое могло бы послужить основанием, отсутствует — и застройщик, и вы действовали при правильном понимании существа сделки; ошибка носит формальный характер.
заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит
— п. 2 ст. 178 ГК РФ
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны
— п. 2 ст. 154 ГК РФ
К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки
— ст. 156 ГК РФ, п. 3
Вывод по вопросу 1: Односторонний акт приёма-передачи не является недействительным из-за указания в нём недействительного паспорта. Это техническая ошибка (опечатка) в реквизитае участника, не затрагивающая юридическую силу акта как документа о передаче объекта. Юридические последствия акта (переход риска случайной гибели, обязанность по содержанию) от этой ошибки не зависят.
Право застройщика исправить акт с сохранением прежней даты
Вопрос о том, вправе ли застройщик исправить/переоформить акт, сохранив дату декабря 2023, решается положительно. Ни ФЗ-214, ни ГК РФ не запрещают застройщику выдать исправленный экземпляр акта с теми же реквизитами (датой), поскольку ошибка в паспорте не меняет существа состоявшейся передачи. Наиболее корректный способ — составление исправленного (переоформленного) акта с той же датой либо подписание дополнительного акта, констатирующего верные паспортные данные.
При этом для вас юридически значимым является то, что односторонний акт был составлен застройщиком правомерно — то есть при соблюдении процедуры уведомления и при вашем уклонении от приёмки. Если уведомление о готовности объекта (ч. 4 ст. 8 ФЗ-214) не направлялось и вы не уклонялись от приёмки, то и сам односторонний акт составлен с нарушением — это отдельная развилка, разобранная ниже.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения
— ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки
— п. 5 ст. 166 ГК РФ
По п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет значения, если лицо действует недобросовестно. В вашем случае вы сами признаёте факт передачи и заинтересованы в регистрации права — оспаривать акт на том основании, что в нём указан старый паспорт, было бы недобросовестным использованием формального дефекта и лишало бы вас именно того правового результата, которого вы добиваетесь (регистрации права собственности на квартиру).
Вывод по вопросу 2: Застройщик вправе и обязан выдать исправленный акт с верными паспортными данными, сохранив дату — момент передачи объекта и переход риска от этого не изменяются. Ваша задача — потребовать от застройщика переоформления акта с корректными реквизитами (со ссылкой на направленное вами письмо с копией нового паспорта).
Порядок преодоления приостановления регистрации и судебная альтернатива
Приостановление регистрации (август 2024) произошло потому, что в поданном акте содержались сведения, не соответствующие действительному паспорту заявителя. Росреестр вправе приостановить регистрацию, если форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства либо представленные сведения недостоверны.
форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
— п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны
— п. 6 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Наиболее прямой путь преодоления приостановления — подача в Росреестр исправленного акта с верными паспортными данными в пределах шестимесячного срока приостановления, чтобы избежать отказа по ч. 1 ст. 27 ФЗ-218.
В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению
— ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Если застройщик отказывается исправить акт, приостановление (а затем и отказ) снимаются двумя способами: (1) на основании исправленного документа; (2) в судебном порядке — иск о признании права собственности на объект долевого строительства либо об обязании застройщика выдать корректный передаточный документ. Если отказ Росреестра будет признан судом незаконным, регистрация осуществляется на основании решения суда (ч. 2 ст. 27 ФЗ-218).
Ключевой довод для Росреестра и суда: ошибка в паспортных реквизитах участника не влияет на идентификацию объекта, право на который регистрируется, и является устранимой технической опечаткой (по аналогии с исправимыми техническими ошибками в записях ЕГРН). Механизм исправления технических ошибок допускает коррекцию, не влекущую переход права, — что подтверждает исправность ошибок такого рода в целом.
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости
— ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Вывод по вопросу 3: Преодолеть приостановление нужно, представив Росреестру исправленный акт с верными паспортными данными (в пределах срока приостановления, до вынесения отказа). Если застройщик не исправит акт — обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру либо об обязании застройщика выдать корректный акт; при признании отказа Росреестра незаконным регистрация проводится по решению суда.
Защитная ветка: если односторонний акт составлен с нарушением процедуры (уведомление не направлялось / вы не уклонялись)
Здесь обязательна проверка альтернативной квалификации. Право застройщика на составление одностороннего акта возникает только при совокупности условий ч. 6 ст. 8 ФЗ-214: (1) участник уклонялся от принятия объекта в предусмотренный срок на протяжении двух месяцев с даты передачи по договору; (2) застройщик направил уведомление о готовности по правилам ч. 4 ст. 8 (заказным письмом с описью вложения) либо получил возврат письма.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу
— ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения
— ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Если одно из этих условий не выполнено (например, уведомление в декабре 2023 вам не направлялось, либо вы не уклонялись от приёмки, а напротив — уведомляли застройщика о смене паспорта), то односторонний акт составлен с нарушением установленного порядка и подлежит оспариванию по иску участника, поскольку его правовой эффект (переход риска, возложение бремени содержания) возник без законных оснований.
Однако для вашей конкретной цели — регистрации права собственности — оспаривание акта как незаконного маловероятно принесёт пользу: вы заинтересованы в подтверждении передачи, а не в её отмене. Основание для недействительности из-за ошибки в паспорте отсутствует (см. вопрос 1). Поэтому даже при нарушении процедуры более целесообразно добиваться исправленного акта или судебного признания права, а не признания самого акта недействительным — последнее было бы направлено против ваших же интересов.
Вывод по вопросу 4: Если уведомление о готовности объекта не направлялось или вы не уклонялись от приёмки, односторонний акт может быть оспорен как составленный с нарушением ч. 6 ст. 8 ФЗ-214. Но для регистрации права собственности оспаривание акта невыгодно — практический путь: получить от застройщика исправленный акт с верными реквизитами либо в судебном порядке признать за собой право собственности на объект.
