Как расторгнуть договор долевого участия, если застройщик задержал передачу квартиры с ремонтом и не сделал отделку, и что будет с ипотекой и уплаченными процентами

Основания и порядок расторжения ДДУ: суд или внесудебный отказ

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязался передать объект в предусмотренный договором срок (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Ключевая норма — ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
— ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ

Для вашей ситуации это прямой случай п. 1 ч. 1 ст. 9: срок передачи по договору — октябрь 2024 г., объект не передан ни в срок, ни спустя два месяца (на 12 августа 2025 г. просрочка около 10 месяцев). Значит, вы вправе отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем внесудебном порядке, без обращения в суд: достаточно направить застройщику письменное уведомление об отказе.

Момент расторжения определяется по ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
— ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ

То есть договор считается расторгнутым со дня направления уведомления (заказным письмом с описью вложения) — регистрация расторжения в Росреестре и подписание какого-либо соглашения с застройщиком для этого не требуются. Это важно: ваша уже направленная претензия — ещё не уведомление об отказе; чтобы запустить механизм возврата денег, нужно направить именно уведомление со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и требованием вернуть уплаченное.

Условие-ограничение содержится в ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
— ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ

Она блокирует внесудебный отказ только тогда, когда застройщик исполняет обязательства надлежаще. Просрочка более двух месяцев и непередача объекта с отделкой означают, что это ограничение у вас не работает. Если же вы предпочтёте не отказываться в одностороннем порядке, а требовать расторжения через суд (например, при сомнениях в добросовестности застройщика), это возможно по ч. 1.1 ст. 9 и п. 2 ст. 450 ГК РФ как существенное нарушение договора; но это более долгий путь без юридической необходимости.

Вывод: расторгать договор можно внесудебно — односторонним письменным уведомлением об отказе (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ), направленным застройщику заказным письмом с описью вложения; договор считается расторгнутым со дня направления уведомления (ч. 4 ст. 9). Идти в суд за самим расторжением не обязательно — суд понадобится, если застройщик не вернёт деньги добровольно.

Возврат денег и проценты после расторжения

Судьба уплаченного по ДДУ определена ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
— ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ

Из этой нормы для вас следует: при отказе по ч. 1 ст. 9 застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения (то есть со дня направления уведомления) вернуть всю сумму, внесённую в счёт цены договора, и дополнительно уплатить проценты по 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки) за каждый день пользования, причём гражданину — в двойном размере, начисляемые со дня внесения денег до дня их возврата. Если вы не обратитесь за деньгами, застройщик обязан внести их в депозит нотариуса.

Важная развилка — мораторий Правительства (Постановление № 326 от 18.03.2024):

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно, не начисляются;
— абз. 8 п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Это означает: проценты по ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с 22.03.2024 (дата вступления постановления в силу) по 31.12.2025 не начисляются, поэтому взыскать проценты за пользование вашими деньгами можно только за периоды вне этого окна. Если по какой-то причине право на проценты за какой-то отрезок сохранится, их размер ограничен ставкой на 1 июля 2023 г.:

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
— п. 2 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. 4. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
— п. 3 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

С 1 января 2026 г. указанный мораторий прекратился (постановление применяется до 31.12.2025), поэтому за периоды, начиная с 01.01.2026, проценты на возвращаемую сумму подлежат начислению в обычном порядке — это дополнительный аргумент не затягивать с уведомлением и иском.

Вывод: после направления уведомления об отказе застройщик обязан в 20 рабочих дней вернуть всю цену ДДУ и уплатить проценты по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ (гражданину — в двойном размере). Проценты за период 22.03.2024–31.12.2025 в силу п. 1 Постановления № 326 не начисляются; с 01.01.2026 начисление идёт в общем порядке. Если застройщик не вернёт деньги — они взыскиваются через суд вместе с неустойкой и штрафом.

Неустойка за просрочку передачи и её пределы (мораторий)

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта установлен ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
— ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Двойной размер для гражданина подтверждён и практикой ВС РФ:

Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного 27 штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017

Для вас это означает: неустойка считается от цены договора (той суммы, которая в ДДУ указана как цена, — вопрос про «вторую сумму за ремонт» разобран отдельно) за каждый день просрочки, исходя из 1/150 ставки рефинансирования (ключевой ставки), действующей на день исполнения обязательства. Период просрочки — с даты, следующей за октябрём 2024 г., по дату фактической передачи (или по дату отказа от договора, если вы расторгаете).

Однако неустойка существенно урезана мораторием:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно;
— абз. 3 п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;
— абз. 4 п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Это значит, что застройщик не обязан платить неустойку за период с 22.03.2024 (вступление Постановления № 326 в силу) по 31.12.2025; при этом п. 3 того же постановления прямо распространяет эти правила на договоры, заключённые до его вступления в силу:

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. 4. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
— п. 3 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Практически: ваш почти годовалый период просрочки (с октября 2024 по август 2025) почти целиком попадает в мораторное окно, поэтому «живой» неустойки за него не будет. Неустойка начнёт начисляться только с 01.01.2026, если к этому моменту вы ещё не расторгнете договор и объект не будет передан, и при этом её размер ограничен ставкой на 01.07.2023:

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
— п. 2 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Отдельно — риск по абз. 3 ч. 2 ст. 6:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
— ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ (абзац об уклонении от подписания акта)

Застройщик может заявить, что вы «уклонились» от подписания акта, и попытаться освободиться от неустойки. Этот довод к вам неприменим, если объект фактически не соответствует договору (нет обещанной отделки) и вы не уклонялись, а обоснованно отказывались принять неготовую квартиру при отсутствии уведомления о переносе сроков; при этом условием освобождения является надлежащее исполнение обязательств самим застройщиком.

Оценка соразмерности неустойки и её возможное снижение:

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению
— п. 11 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом ВС РФ 23.10.2024)

Снижение по ст. 333 ГК РФ возможно только в исключительных случаях и по заявлению самого застройщика, при явной несоразмерности.

Вывод: неустойка считается по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в двойном размере (1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день), но за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 она в силу Постановления № 326 от 18.03.2024 не начисляется, а размер подлежащей уплате неустойки за оставшиеся периоды ограничен ставкой на 01.07.2023; с 01.01.2026 начисление идёт в общем порядке. Ссылка застройщика на «уклонение» от приёмки несостоятельна, пока объект не соответствует договору.

Судьба отделки и денег, доплаченных за ремонт

Здесь две ветки — их надо различать, потому что от оформления зависит способ возврата.

Ветка А: отделка входила в предмет ДДУ (или доплата включена в цену договора). Тогда квартира без отделки — ненадлежащее исполнение по качеству, и действует ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ

Если отделка — часть договорного результата, её отсутствие — отступление от условий договора. Право на отказ от договора и возврат денег даёт ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (при существенном нарушении требований к качеству или неустранении недостатков в разумный срок):

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
— ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ

В этом случае вся доплаченная за ремонт сумма, если она входит в цену ДДУ, возвращается вместе с ценой договора по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, то есть с процентами.

Ветка Б: ремонт оформлен отдельным договором подряда/оказания услуг сверх ДДУ. Тогда применяется ЗоЗПП. Право на отказ от такого договора при невыполнении работ:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

И безусловное право заказчика-потребителя:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

То есть при отдельном договоре вы либо отказываетесь от него и возвращаете всю уплаченную за ремонт сумму (за вычетом фактически понесённых исполнителем расходов), либо требуете безвозмездного устранения недостатков/соразмерного уменьшения цены. К отделочным работам применяется гарантийный срок не менее одного года — ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ; этот срок исчисляется со дня передачи объекта, а до передачи объекта он не начал течь, то есть предъявить требования по качеству отделки вы, безусловно, успеваете.

Если объект в итоге принимается (без расторжения ДДУ), у вас есть ещё право по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение. Расходы на устранение недостатков — это убытки, подлежащие полному возмещению:

статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац второй пункта 2 статьи 393 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (далее − Закон № 17-ФЗ) владелец инфраструктуры и перевозчик принимают незамедлительные меры по ликвидации последствий транспортных происшествий, стихийных бедствий (заносов, наводнений, пожаров и других), вызывающих нарушение работы железнодорожного транспорта.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ (Обзор судебной практики ВС РФ № 3/2024, утв. 27.11.2024)

При этом учтите оговорку Постановления № 326: за период с 01.01.2025 по 31.12.2025 убытки, относящиеся к соразмерному уменьшению цены и возмещению расходов, в этих целях не учитываются, кроме фактически понесённых расходов на устранение недостатков. Поэтому ключ — подтверждённые документами расходы (ваши чеки и платёжки) и правильно выбранное основание.

Вывод: если ремонт — часть ДДУ (или доплата вошла в цену), деньги за отделку возвращаются вместе с ценой по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а основание отказа — ч. 3 ст. 7. Если ремонт оформлен отдельным договором, вы вправе отказаться от него по ст. 29 и 32 ЗоЗПП и вернуть всю уплаченную сумму (минус доказанные расходы исполнителя), а расходы на устранение недостатков возмещаются как убытки по ст. 15 ГК РФ. В обоих случаях документально подтверждённые чеки и платёжки — основание расчёта.

Судьба ипотеки: залог, банк, проценты

При покупке в ипотеку права требования по ДДУ с момента регистрации находятся в залоге у банка:

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства) , отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ) Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 2.
— абз. 2 п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Правило о том, куда уходят деньги при расторжении ДДУ, прямо установлено в законе об ипотеке:

При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства
— п. 3 ст. 77.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это ключ к вашему вопросу «как с банком»: при расторжении ДДУ возвращаемые застройщиком деньги (и проценты по ст. 9 Закона № 214-ФЗ) перечисляются не напрямую вам, а на залоговый счёт, открытый на ваше имя и находящийся в залоге у банка. Банк вправе погасить из этих средств остаток кредита:

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора
— п. 4 ст. 77.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Эта позиция подтверждена и практикой ВС РФ:

залогодержатель обладает преимущественным перед другими кредиторами должника правом на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику (как участнику долевого строительства) от застройщика в связи с прекращением договора участия
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022 (утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022)

Из этого следует три важных практических последствия. Во-первых, расторжение ДДУ автоматически не прекращает ваш кредитный договор: вы продолжаете оставаться заёмщиком, а банк — кредитором, и обязательство по уплате процентов сохраняется до полного погашения кредита. Возвращённая застройщиком сумма идёт на погашение кредита через залоговый счёт; если после погашения что-то останется — остаток поступает вам; если не хватит — вы обязаны довнести разницу и продолжать платить по кредитному договору.

Во-вторых, при недостаточности возвращённых средств залога ипотека в части необеспеченного остатка сохраняется; освобождение от ипотеки и снятие обременения возможно только после полного расчёта с банком. Если обещанная отделка не выполнена, само расторжение ДДУ и возврат денег на залоговый счёт не отменяют обязанность гасить кредит и проценты.

В-третьих, есть процедурная тонкость — абз. 2 п. 3 ст. 77.2: если вы не сообщите застройщику реквизиты залогового счёта, проценты по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с даты расторжения ДДУ и до предоставления этих реквизитов не начисляются. Поэтому реквизиты залогового счёта следует передать застройщику (и банку) одновременно с уведомлением об отказе от договора — иначе потеряете проценты на этот период.

Вывод: расторжение ДДУ не прекращает кредит и начисление процентов. Возвращаемые застройщиком деньги и проценты перечисляются на залоговый счёт (п. 3 ст. 77.2 ФЗ «Об ипотеке») и направляются на погашение кредита банком (п. 4 ст. 77.2); обязанность гасить кредит и проценты сохраняется за вами до полного погашения, а разница (недостача или остаток) ложится на вас / возвращается вам. Реквизиты залогового счёта нужно передать застройщику при отказе от договора, иначе проценты по ст. 9 не начисляются с даты расторжения.

Штраф 50%, моральный вред, судебный порядок и подсудность

Если спор дойдёт до суда, к ДДУ применяются и нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной спецзаконом:

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8–12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 33336 Налогового кодекса Российской Федерации. 3.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Отсюда три обеспечительные гарантии. Штраф за отказ удовлетворить требования добровольно:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Суд взыскивает его в любом случае при удовлетворении требований потребителя — 50% от всей взысканной суммы (неустойка + возврат + проценты + моральный вред), независимо от того, просили вы о нём или нет (см. п. 46 Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012, разъясняющий это правило).

Компенсация морального вреда:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Она взыскивается при установлении вины застройщика в нарушении прав потребителя и не требует доказывания размера — сумму определяет суд.

Подсудность и госпошлина. Иск можно подать по своему выбору, в том числе по месту жительства истца:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу. Статья 30. Исключительная подсудность 1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу. Статья 30. Исключительная подсудность 1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда.
— ч. 10 ст. 29 ГПК РФ

Альтернативная подсудность прямо закреплена и в ЗоЗПП; её конкретизирует Пленум ВС РФ:

пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу. Исключение составляют иски, вытекающие из перевозки груза (статья 797 ГК РФ), а также иски в связи с перевозкой пассажира, багажа, груза или в связи с буксировкой буксируемого объекта внутренним водным транспортом (пункты 1 и 2 статьи 161 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации), предъявляемые в суд согласно части 3 статьи 30 ГПК РФ по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. Суд не вправе возвратить исковое заявление, содержащее требование к перевозчику (за исключением лиц, осуществляющих судоходство на внутренних водных путях) пассажира и (или) багажа, которое подано по правилам подсудности, установленным для исков о защите прав потребителей, в том числе и в связи с осуществлением чартерных воздушных перевозок пассажиров в рамках исполнения договора о реализации туристского продукта.
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Что касается госпошлины: п. 15 Пленума № 17 от 28.06.2012 подтверждает освобождение потребителя от уплаты госпошлины по искам о защите прав потребителей (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП, пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ) — при цене иска до 1 млн руб. пошлина не уплачивается, а свыше — уплачивается только с суммы превышения, уменьшенная на пошлину с 1 млн руб.

Сроки и риски. Претензия у вас уже направлена; далее алгоритм единый: (1) направить уведомление об одностороннем отказе по п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с требованием вернуть цену ДДУ и отдельно — сумму за ремонт, приложив реквизиты залогового счёта; (2) по истечении 20 рабочих дней, если деньги не возвращены, — иск в районный суд (по месту вашего жительства) о возврате уплаченного, неустойке по ст. 6, процентах по ст. 9, возврате оплаты за ремонт, штрафе 50% и моральном вреде. Подсудность — районный суд (не мировой и не арбитражный), независимо от субъекта спора, поскольку предмет — требования свыше 50 тыс. руб. и защита прав потребителей.

Риски для вас сводятся к мораторию (неустойка/проценты за 22.03.2024–31.12.2025 не взыскиваются) и возможному ходатайству застройщика о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ — но только в исключительных случаях и по его заявлению:

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению
— п. 11 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом ВС РФ 23.10.2024)

Вывод: подача иска — в районный суд по месту вашего жительства (альтернативная подсудность по ч. 7/ч. 10 ст. 29 ГПК РФ), потребитель от госпошлины освобождён (с учётом ограничения по сумме иска). При удовлетворении требований суд дополнительно взыщет штраф 50% (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП) и компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП). Основной правовой риск — мораторий Постановления № 326 (не начисление неустойки и процентов до 31.12.2025) и возможное снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика.

Фиксация ненадлежащего качества и значение неподписания акта

Для спора ключевое — зафиксировать, что на момент приёмки объект не соответствовал договору (нет отделки). По ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ соответствие условиям договора — обязательное требование:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ

Механизм фиксации при передаче — ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ: участник вправе составить акт (или иной документ) о несоответствии объекта условиям договора и отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков, а также заявить требования по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Поскольку вы акт приёма-передачи не подписывали, просрочка передачи продолжает течь, и застройщик не может ссылаться на то, что «передал» объект.

Одновременно именно неподписание акта — ваш защитный аргумент против ссылки застройщика на «уклонение» от приёмки (абз. 3 ч. 2 ст. 6):

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
— ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ (абзац об уклонении от подписания акта)

Застройщик освобождается от неустойки за «уклонение» только при надлежащем исполнении своих обязательств; передача «голого» объекта без оплаченной отделки надлежащим исполнением не является, поэтому этот довод к вам неприменим, пока отделка не выполнена.

Что требуется от вас по доказыванию: (1) документальные доказательства доплаты за ремонт — ваши чеки и платёжки (они уже есть); (2) фиксация отсутствия отделки — акт о несоответствии, составленный при приёмке (лучше с привлечением застройщика, который, по вашему описанию, сам подтверждает отсутствие отделки и обещает её «через 4 месяца»), фото-/видеофиксация, при необходимости — заключение специалиста о стоимости невыполненных работ; (3) доказательство направления уведомления об отказе (заказное письмо с описью вложения). Заявление застройщика об ожидании отделки — фактическое признание неисполнения обязательств по отделке, его следует зафиксировать письменно (претензия уже направлена, ответ пока отсутствует).

Расходы на устранение недостатков и на восстановление права — убытки, возмещаемые полностью:

статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац второй пункта 2 статьи 393 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (далее − Закон № 17-ФЗ) владелец инфраструктуры и перевозчик принимают незамедлительные меры по ликвидации последствий транспортных происшествий, стихийных бедствий (заносов, наводнений, пожаров и других), вызывающих нарушение работы железнодорожного транспорта.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ (Обзор судебной практики ВС РФ № 3/2024, утв. 27.11.2024)

Вывод: неподписание вами акта приёма-передачи — правомерно и продолжает течение просрочки (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ); оно же блокирует довод застройщика об «уклонении» от приёмки (абз. 3 ч. 2 ст. 6). Для суда фиксируйте отсутствие отделки актом о несоответствии, фото-/видео и сохраняйте чеки и платёжки как доказательство размера доплаты; документально подтверждённые расходы — возмещаемые убытки по ст. 15 ГК РФ.

Исполнение: отсрочки по Постановлению № 326 и депозит нотариуса

Даже после взыскания сумм судом есть процессуальные особенности исполнения, которые надо учитывать при оценке «когда получу деньги».

Отсрочка исполнения требований к застройщику. Постановление № 326 устанавливает не только мораторий на начисление, но и отсрочку уплаты уже присуждённых сумм:

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. 4. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
— п. 3 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Из санкционного пакета Постановления № 326 следует: в отношении неустойки, процентов и убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до вступления постановления в силу, предоставляется отсрочка до 31.12.2026; требования в исполнительных документах в период отсрочки не исполняются банками, обслуживающими счета застройщика. На фактически понесённые вами расходы на устранение недостатков (если бы вы их произвели) отсрочка не распространяется.

Практическое значение: основную сумму (цену ДДУ и возврат за ремонт) застройщик обязан вернуть в 20 рабочих дней по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ — на неё отсрочка не действует; а вот взысканные неустойку и проценты за отдельные периоды могут быть фактически отсрочены, что снижает «живую» сумму, которую вы получите быстро.

Депозит нотариуса при уклонении застройщика. Если застройщик готов вернуть, но вы (или банк) не забрали деньги, работает механизм из ч. 2 ст. 9:

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
— ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ

Застройщик вносит деньги и проценты в депозит нотариуса — обязательство по возврату считается исполненным. Для вас это значит: деньги не «зависнут» только из-за того, что застройщик формально «не знает, куда платить»; но чтобы не допустить зачисления в депозит и потери контроля над средствами, критично своевременно передать реквизиты залогового счёта (см. блок 5 — это также условие начисления процентов по ст. 9 после расторжения).

Порядок принудительного взыскания уже описан в блоке 6: при неисполнении обязанности вернуть деньги — иск в районный суд с требованием о возврате, неустойке, процентах, штрафе и моральном вреде; после вступления решения в силу — исполнительный лист и принудительное исполнение с учётом описанных отсрочек.

Вывод: основной долг (цена ДДУ и доплата за ремонт) подлежит возврату в 20 рабочих дней по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и отсрочкой не покрывается; взысканные неустойка и проценты могут быть отсрочены до 31.12.2026 по Постановлению № 326, а требования в исполнительных документах в период отсрочки банками не исполняются. Если вы не предоставите реквизиты залогового счёта, застройщик вправе внести средства в депозит нотариуса, а начисление процентов по ст. 9 приостановится — поэтому реквизиты нужно передать одновременно с уведомлением об отказе от договора.