Как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ, если дольщиков двое и цена договора общая

На кого и в каком размере начисляется неустойка: долевое или солидарное требование

При двух участниках долевого строительства — физических лицах по одному договору с общей ценой — возникает обязательство, в котором на стороне кредитора участвуют несколько лиц. По общему правилу оно является долевым.

Если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
— ст. 321 ГК РФ

Из этой нормы следует: каждый из двух дольщиков имеет право требовать исполнения, а значит и уплаты неустойки, в равной доле с другим, поскольку ни закон, ни условия договора не устанавливают иного. Солидарность (право каждого требовать всю сумму целиком) как исключение закреплена в ст. 322 ГК РФ именно поэтому решение о том, долевое это требование или солидарное, зависит от того, предусмотрена ли солидарность договором или законом.

1. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. 2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
   — ст. 322 ГК РФ, п. 1

Сама квартира — это объект, который передаётся в общую собственность двоих дольщиков, то есть фактически неделимый предмет. Поэтому существует развилка:

— Если в договоре прямо указаны доли (например, 1/2 и 1/2) либо солидарность требования, то каждый вправе требовать исполнения соответственно своей доле либо всю неустойку с последующим расчётом между собой. При неделимом предмете обязательства и прямом указании солидарности в договоре — каждый может требовать полного исполнения (ст. 322 ГК РФ «в частности при неделимости предмета обязательства»).

— Если договор просто перечисляет двух участников без указания долей и без оговорки о солидарности, применяется презумпция ст. 321 ГК РФ: доли равные. Каждому из двух дольщиков причитается 1/2 общей суммы неустойки.

Важно: неустойка — это денежное обязательство, делимое по своей природе, в отличие от самой квартиры. Само по себе то, что квартира передаётся двоим в общую собственность, не делает денежное требование об уплате пени автоматически солидарным — солидарность должна быть прямо предусмотрена договором или законом (п. 1 ст. 322 ГК РФ), а для граждан-потребителей презумпция солидарности из п. 2 ст. 322 ГК РФ (связанность с предпринимательской деятельностью) не применяется к кредиторам-дольщикам, поскольку предпринимательскую деятельность ведёт должник-застройщик, а не сами дольщики.

Вывод: по общему правилу неустойка считается одна на весь договор, от общей цены договора, а между двумя дольщиками делится поровну — каждый вправе взыскать свою 1/2. Солидарный (полный) взыскание одним дольщиком возможно только если это прямо вытекает из договора.

От какой базы и в каком размере считается неустойка

База расчёта — цена договора целиком, а не «цена на каждого». Это прямо следует из ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
— ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Ключевое здесь — формулировка «от цены договора». Закон не делит цену на доли участников: база расчёта — вся сумма, указанная в договоре как цена. Поэтому неустойка за каждый день просрочки считается от общей цены договора, и только на финальном шаге полученная сумма делится между двумя дольщиками пропорционально их долям (по умолчанию — поровну в силу ст. 321 ГК РФ).

Для граждан-потребителей ставка удваивается: применятся не 1/300, а 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (фактической передачи объекта), от цены договора за каждый день просрочки.

Поскольку неустойка — установленная законом денежная сумма за просрочку, требование её уплаты не требует доказывания убытков.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Вывод: неустойка считается ОДНА на весь договор — от общей цены договора по ставке 1/150 ключевой ставки для граждан — за весь период просрочки, а затем делится между дольщиками поровну (по 1/2 каждому), если договор не предусматривает иные доли.

Ограничения по периодам начисления (мораторий) и снижение неустойки

Начисление неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ ограничено во времени специальными актами Правительства РФ (максимальный период «заморозки» — с 29.03.2022 по 30.06.2023).

С учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. № 890, от 1 сентября 2022 г. № 1534, от 30 сентября 2022 г. № 1732, пунктом 1 Постановления № 479 установлено следующее: – в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно; – при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Закона № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно; – проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона № 214-ФЗ за период со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно, не начисляются; – неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно.
— Разъяснения по вопросам судебной практики, вопрос 2, Обзор судебной практики ВС РФ от 19.07.2023 № 2/2023

Это означает: за период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. включительно неустойка не начисляется и не взыскивается. За период до 29.03.2022 и после 01.07.2023 неустойка начисляется в обычном порядке. Поэтому при расчёте нужно из общего периода просрочки исключить «замороженный» период — это прямо влияет на сумму, которую следует заявлять к каждому из двух дольщиков.

Суд вправе уменьшить неустойку по ст. 333 ГК РФ (для застройщика-предпринимателя — только по его заявлению).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Вывод: при расчёте исключайте период моратория (29.03.2022–30.06.2023); итоговую сумму заявляйте с учётом того, что застройщик вправе просить суд её снизить, если она явно несоразмерна последствиям.

Как подавать в суд: два истца, одна сумма или взыскание в пользу каждого

Подавать следует одним иском от двух истцов (процессуальное соучастие), поскольку требования вытекают из одного договора и имеют одно основание.

1. Иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). 2. Процессуальное соучастие допускается, если: 1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков; 2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание; 3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
   — ст. 40 ГПК РФ, п. 1

Каждый из двух истцов выступает в процессе самостоятельно и вправе поручить ведение дела одному из соучастников (ч. 3 ст. 40 ГПК РФ — из прочитанного текста статьи). Поскольку требование долевое (по умолчанию у каждого 1/2), то в просительной части следует формулировать требования раздельно: «взыскать с застройщика в пользу Истца 1 неустойку в размере … руб.; взыскать в пользу Истца 2 неустойку в размере … руб.», указав сумму каждого (по 1/2 от общей).

Вариант «взыскать одну общую сумму в пользу обоих совместно» юридически корректен только при солидарности требования, которой по общему правилу здесь нет (ст. 321 ГК РФ). Поэтому надёжнее заявлять раздельные суммы по каждому истцу.

Что касается госпошлины: она рассчитывается как при подаче имущественного иска, подлежащего оценке, от цены иска (общей взыскиваемой суммы).

1. при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей;
   — пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Цена иска — это общая сумма неустойки (за вычетом мораторного периода). Если каждый дольщик заявляет свою 1/2, цена иска складывается из суммы требований обоих, и госпошлина платится от неё один раз при подаче общего иска. Дольщики-потребители при цене иска до 1 млн рублей освобождены от уплаты госпошлины в силу Закона о защите прав потребителей (неустойка и моральный вред по ДДУ с гражданином), однако компенсацию морального вреда и 5-процентный штраф по ст. 10 Закона № 214-ФЗ следует заявлять также раздельно в пользу каждого дольщика.

Вывод: подавайте один иск от двух истцов, в просительной части указывайте требования в пользу каждого раздельно (по 1/2 неустойки каждому); если вы не уверены в долях, укажите в договоре, какими долями владеют дольщики, — при отсутствии указания доли равны в силу ст. 321 ГК РФ.

Доказательства и исполнение решения в пользу двух дольщиков

Для подтверждения права на неустойку и её расчёта понадобятся: зарегистрированный договор ДДУ (фиксирует двух участников, цену договора и срок передачи — это обязательные условия договора применительно к определению неустойки от цены договора, ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ), передаточный акт или иной документ о фактической передаче (определяет день исполнения обязательства, от которого берётся ключевая ставка и конечная дата периода просрочки), документы об оплате цены договора, а также доказательства статуса обоих дольщиков как граждан (исключительно для личных нужд), если вы заявляете двойной размер неустойки, моральный вред и штраф.

Поскольку требование по умолчанию долевое и у каждого из двух дольщиков причитается равная доля (ст. 321 ГК РФ), в резолютивной части решения суд взыскивает сумму раздельно в пользу каждого истца — по 1/2 от взысканной неустойки каждому, а также раздельно присуждает каждому компенсацию морального вреда и причитающуюся часть штрафа. Исполнительный лист в этом случае выдаётся на каждого взыскателя на его долю. Если бы требование было солидарным (прямо предусмотрено договором), суд мог бы взыскать всю сумму в пользу обоих совместно, и тогда исполнение в пользу одного прекращало бы обязательство в соответствующей части.

Вывод: заявляйте требования и стройте доказательственную базу исходя из равных долей двух дольщиков; в решении суд укажет взыскание раздельно в пользу каждого — каждый получит свой исполнительный лист на свою 1/2.