Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Взыскание неустоек с застройщиков

Как доказать некачественные материалы застройщика в новостройке на гарантии и добиться замены

Здравствуйте! Въехали в новостройку, обычный многоквартирный дом. Нас, жильцов, не устраивает качество материалов, которые использовал застройщик. Вот например входная группа: двери вроде закрываются, но ручки шатаются, доводчики постоянно клинят, порог уже выкрошился. Или лифт: ездит, но кнопки залипают, индикатор этажей глючит, двери шаркают. Всё это вечно ломается, что-то отваливается, в общем, ощущение что всё дешевое и некачественное. Есть ли какой-то способ доказать, что материалы так себе, и потребовать от застройщика замены? Дом на гарантии 5 лет, но он отнекивается, говорит, что всё в норме. Может есть экспертная оценка или что-то такое? Подскажите пожалуйста.

Вопрос №98334Ответы: 107.08.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте застройщику письменную претензию с требованием безвозмездно устранить все перечисленные недостатки в разумный срок (например, 30–45 дней).descriptionПретензия застройщику о недостатках общего имущества (свободная форма)
  2. 2
    При споре о причинах дефектов письменно потребуйте от застройщика провести экспертизу за его счет.descriptionПисьменное требование застройщику о проведении экспертизы качества материалов и устранении недостатков за его счет (свободная форма)
  3. 3
    Закажите независимую строительно-техническую экспертизу для фиксации производственного характера недостатков; расходы взыщете с застройщика как убытки.
  4. 4
    При отказе или бездействии застройщика подайте иск в суд, заявив требования об устранении недостатков, неустойке, штрафе и компенсации морального вреда.
  5. 5
    В иске заявите ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, если застройщик оспорит вашу досудебную.
  6. 6
    Помните: бремя доказывания, что недостатки возникли из-за нормального износа, лежит на застройщике, а не на вас.

Документы и доказательства

  • Акт осмотра общего имущества с фото- и видеофиксацией всех дефектов (ручки, доводчики, порог, кнопки лифта, индикатор, двери).
  • Письменная претензия застройщику с требованием безвозмездно устранить недостатки, направленная заказным письмом с описью вложения.
  • Заключение независимой строительно-технической экспертизы о несоответствии качества материалов и работ обязательным требованиям.
  • Копия договора долевого участия и передаточного акта для подтверждения гарантийного срока (5 лет).
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН), для подтверждения статуса потребителя.
  • Письменный отказ застройщика от удовлетворения претензии (или ответ с несогласием) для последующего обращения в суд.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте все дефекты: фото- и видеосъёмка ручек, доводчиков, порога, кнопок лифта и индикатора.
    • Составьте акт осмотра общего имущества с представителями управляющей компании и подписями не менее двух соседей.
    • В претензии прямо требуйте провести экспертизу за счёт застройщика, так как он оспаривает причины дефектов.
    • Сохраняйте все квитанции и описи вложения — они подтвердят факт и дату направления претензии.
    • При отказе или молчании застройщика готовьте иск в суд, заявив ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе.

  • Денежные требования

    • Взыскивайте неустойку за каждый день просрочки устранения недостатков, если застройщик нарушит согласованный срок.
    • Заявляйте требование о компенсации морального вреда за нарушение ваших прав как потребителя.
    • Взыскивайте с застройщика убытки, включая расходы на независимую экспертизу, подтверждающую некачественные материалы.

  • Сроки и риски

    • Зафиксируйте недостатки письменно: акт осмотра с УК, фото и видео всех дефектов.
    • Расходы на независимую экспертизу взыскиваются с застройщика как убытки при выигрыше дела.
    • В суде заявите ходатайство о назначении судебной экспертизы, если застройщик оспаривает выводы досудебной.
    • Риск: застройщик может ссылаться на нормальный износ, но бремя доказывания этого лежит на нем.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте акты приёмки или документы о согласии с позицией застройщика без фиксации всех дефектов.
    • Не соглашайтесь на устный ответ застройщика — требуйте письменный отказ или письменное подтверждение позиции.
    • Не затягивайте с предъявлением письменной претензии — промедление может быть истолковано против вас.
    • Не пытайтесь самостоятельно устранять недостатки до проведения экспертизы — это лишит вас доказательств.
    • Не принимайте довод застройщика о «нормальном износе» без экспертного заключения — бремя доказывания лежит на нём.
    • Не ограничивайтесь фотосъёмкой — фиксируйте дефекты актом осмотра с участием управляющей компании.

  • Когда нужен адвокат

    • Обращайтесь к адвокату, если застройщик откажется проводить экспертизу за свой счет при споре о причинах недостатков.
    • Адвокат нужен для подготовки иска в суд, если застройщик проигнорирует вашу письменную претензию об устранении дефектов.
    • Привлеките адвоката для представления интересов в суде, так как бремя доказывания причин недостатков лежит на застройщике.
    • Помощь адвоката потребуется для взыскания неустойки, штрафа и компенсации морального вреда при нарушении ваших прав.
    • Консультация адвоката необходима для оценки заключения строительно-технической экспертизы и формирования правовой позиции.
    • Адвокат обеспечит соблюдение процессуальных сроков и правил подачи иска, что критично для защиты ваших интересов.

  • Альтернативные пути

    • Проведите независимую строительно-техническую экспертизу за свой счет, чтобы зафиксировать дефекты и их производственный характер.
    • Привлеките управляющую компанию: она обязана составить акт осмотра общего имущества, который станет доказательством.
    • Создайте инициативную группу жильцов и действуйте коллективно — это усилит позицию и снизит расходы на экспертизу.
    • Потребуйте от застройщика провести экспертизу за его счет, ссылаясь на спор о причинах недостатков.
    • Зафиксируйте недостатки на фото и видео, чтобы зафиксировать их состояние до возможного ремонта.
    • Обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой на некачественное общее имущество — это создаст дополнительное давление.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между собственниками помещений в многоквартирном доме (участниками долевого строительства) и застройщиком возник спор относительно качества общего имущества в новостройке — входной группы (двери, доводчики, порог) и лифтового оборудования. Дом передан участникам, действует гарантийный срок 5 лет, установленный договором долевого участия. В пределах гарантийного срока выявлены недостатки: шатающиеся ручки, клинящие доводчики, выкрошившийся порог, залипающие кнопки лифта, глючащий индикатор этажей, шаркающие двери. Застройщик отказывается признавать недостатки, ссылаясь на их отсутствие. Из этого следует, что спор подлежит разрешению в рамках гарантийных обязательств застройщика по Федеральному закону № 214-ФЗ с применением Закона о защите прав потребителей.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения из договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон № 214-ФЗ) — поскольку объект передан с недостатками, выявленными в пределах гарантийного срока, и застройщик несёт ответственность за качество как самого объекта, так и общего имущества МКД. Это даёт собственникам право выбора требований: безвозмездное устранение, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение.
  • Отношения из Закона о защите прав потребителей — поскольку участники являются гражданами-потребителями, а застройщик — исполнителем, на спор распространяются гарантии ЗоЗПП, включая право требовать экспертизы за счёт застройщика при споре о причинах недостатков, а также взыскание неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
  • Отношения общей долевой собственности на общее имущество МКД (ст. 36 ЖК РФ, Правила № 491) — поскольку входная группа и лифт прямо отнесены законом к общему имуществу, каждый собственник вправе заявлять требования о его качестве без специального решения общего собрания.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Входная группа и лифт являются общим имуществом МКД. Это прямо установлено пп. «а» и «г» п. 2 Правил № 491 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Следовательно, на них в полном объёме распространяется гарантия застройщика по ДДУ, и любой собственник вправе предъявлять требования.
  2. Недостатки выявлены в пределах гарантийного срока (5 лет). Согласно ч. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, гарантийный срок на объект не может быть менее трёх лет, а на инженерное оборудование (лифт) — также не менее трёх лет, исчисляемых с даты первого передаточного акта. Установленный договором 5-летний срок действует, и недостатки зафиксированы в его пределах.
  3. Бремя доказывания причин недостатков лежит на застройщике. В силу ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 17 застройщик освобождается от ответственности, только если докажет, что дефекты возникли вследствие нормального износа, нарушения правил эксплуатации или действий третьих лиц. Поскольку дом новый, а недостатки носят явно производственный характер, застройщик не сможет переложить бремя доказывания на собственников.
  4. Экспертиза является допустимым и основным способом доказывания некачественности материалов. При споре о причинах недостатков застройщик обязан провести экспертизу за свой счёт (абз. 2 п. 5 ст. 18 ЗоЗПП). Собственники также вправе самостоятельно заказать строительно-техническую экспертизу, расходы на которую будут взысканы с застройщика как убытки (ст. 15 ГК РФ). В суде допустимо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы по ст. 79 ГПК РФ.
  5. Собственники вправе выбрать способ защиты. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, можно требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на самостоятельное устранение. Наиболее эффективным в данной ситуации является требование безвозмездного устранения с установлением разумного срока, а при его неисполнении — взыскание неустойки и судебных расходов.

Относятся ли входная группа и лифт к общему имуществу МКД, и распространяется ли на них гарантия застройщика?

Входная группа (двери подъезда, доводчики, порог) и лифт являются общим имуществом многоквартирного дома. Это прямо закреплено в законе:

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
    — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
  1. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования
    — п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Таким образом, лифт является общим имуществом по прямому указанию закона (упомянут в пп. «а» п. 2 Правил № 491 и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Входные двери подъезда и доводчики относятся к ограждающим ненесущим конструкциям, обслуживающим более одного помещения, — двери помещений общего пользования (пп. «г» п. 2 Правил № 491), а также к иному обслуживающему оборудованию (пп. «д»). Порог входной группы является элементом ограждающих конструкций.

Да, вы вправе потребовать от застройщика замены или ремонта некачественных элементов общего имущества, и основным способом доказать их ненадлежащее качество является строительно-техническая экспертиза, при этом именно застройщик обязан доказать, что дефекты возникли не по его вине.

Разбор ключевых аспектов

1. Распространение гарантии на входную группу и лифт
Входная группа (двери, доводчики, порог) и лифт являются общим имуществом многоквартирного дома в силу прямого указания закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а», «г» п. 2 Правил № 491). Поскольку вы — участник долевого строительства, на эти элементы распространяется гарантийный срок, установленный договором (5 лет). На лифт как на инженерное оборудование дополнительно действует специальный гарантийный срок не менее 3 лет, исчисляемый со дня подписания первого передаточного акта (ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). Таким образом, все перечисленные вами недостатки выявлены в пределах гарантии, и вы имеете полное право предъявлять требования к застройщику.

2. Бремя доказывания и ваши требования
Закон устанавливает презумпцию ответственности застройщика: он не несет ответственности за недостатки, только если докажет, что они возникли вследствие нормального износа (ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). В условиях новостройки ссылка застройщика на нормальный износ малосостоятельна, поэтому именно застройщик должен опровергать ваши доводы о некачественности материалов. Вы вправе заявить одно из требований: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение ваших расходов на самостоятельное устранение (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).

3. Экспертиза как способ доказывания
Для подтверждения некачественности материалов и работ существует два пути:

  • Досудебная экспертиза за счет застройщика. При споре о причинах возникновения недостатков вы вправе потребовать, чтобы застройщик провел экспертизу за свой счет (абз. 2 п. 5 ст. 18 Закона о защите прав потребителей). Если экспертиза подтвердит производственный характер дефектов, расходы останутся на застройщике.
  • Независимая внесудебная экспертиза. Вы можете самостоятельно заказать строительно-техническую экспертизу в аккредитованной организации. Заключение эксперта станет письменным доказательством, а расходы на него будут взысканы с застройщика как убытки (п. 1 ст. 15 ГК РФ) в случае выигрыша дела.
  • Судебная экспертиза. При подаче иска вы вправе ходатайствовать о назначении судебной строительно-технической экспертизы (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ), которая имеет особую доказательственную силу, так как эксперт предупреждается об уголовной ответственности.

Пошаговые действия

  1. Зафиксируйте недостатки. Составьте акт осмотра общего имущества с участием представителей управляющей компании или инициативной группы жильцов. Сделайте подробные фото- и видеозаписи всех дефектов (шатающиеся ручки, клинящие доводчики, выкрошившийся порог, залипающие кнопки лифта, глючащий индикатор, шаркающие двери).
  2. Направьте письменную претензию застройщику. В претензии перечислите все выявленные недостатки, укажите требование об их безвозмездном устранении в разумный срок (например, 30–45 дней) и сошлитесь на ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Направьте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес застройщика.
  3. При отказе или бездействии застройщика — обращайтесь в суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по вашему выбору: по месту вашего жительства, по месту нахождения застройщика или по месту исполнения договора. Госпошлина не уплачивается (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей). В исковом заявлении вы вправе потребовать:
    • безвозмездного устранения недостатков;
    • компенсации морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей);
    • неустойки за нарушение сроков устранения недостатков (п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей);
    • штрафа в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17);
    • возмещения убытков, включая расходы на проведенную вами независимую экспертизу (п. 1 ст. 15 ГК РФ).
  4. Ходатайствуйте о назначении судебной экспертизы. Если застройщик продолжит отрицать производственный характер дефектов, заявите в суде ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ). Поставьте перед экспертом вопросы о соответствии использованных материалов проектной документации и строительным нормам, о причинах возникновения дефектов и о стоимости их устранения.