Нужно ли регистрировать иностранца при официальной сдаче квартиры?

Сдача квартиры в аренду иностранному гражданину с видом на жительство и статусом ИП

Анализ ситуации

Вы планируете заключить договор найма жилого помещения с иностранным гражданином, который имеет вид на жительство в РФ, временную регистрацию по другому адресу в Санкт-Петербурге и статус индивидуального предпринимателя.

1. Особенности заключения договора с иностранным гражданином, имеющим вид на жительство

Иностранный гражданин, имеющий вид на жительство, признается постоянно проживающим в Российской Федерации.

"постоянно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин - лицо, получившее вид на жительство" (Источник: Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 2)

Такой иностранный гражданин пользуется в РФ правами и несет обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором.

"Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 4)

По договору найма жилого помещения нанимателем может быть только гражданин (физическое лицо).

"Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 677)

Таким образом, особых ограничений для заключения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином, имеющим вид на жительство, не существует. Договор заключается на общих основаниях.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674)

2. Обязанность по оформлению временной регистрации

Да, у Вас возникает обязанность как у принимающей стороны содействовать постановке иностранного гражданина на учет по месту пребывания.

Иностранный гражданин, находясь в месте пребывания, подлежит постановке на учет по месту пребывания.

"Иностранный гражданин в случае нахождения в месте пребывания подлежит постановке на учет по месту пребывания" (Источник: Федеральный закон от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации", статья 20)

Местом пребывания признается жилое помещение, не являющееся местом жительства, в котором иностранный гражданин фактически проживает (регулярно использует для сна и отдыха).

"место пребывания иностранного гражданина или лица без гражданства в Российской Федерации (далее - место пребывания) - жилое помещение, не являющееся местом жительства, или иное помещение, в котором иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает (регулярно использует для сна и отдыха)" (Источник: Федеральный закон от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации", статья 2)

Наличие у арендатора временной регистрации по другому адресу в том же городе не освобождает от обязанности постановки на учет по новому месту фактического проживания. Фактическое проживание по адресу Вашей квартиры обязывает его встать на учет именно по этому адресу.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона "О миграционном учете...", уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания должно быть представлено в орган миграционного учета принимающей стороной (или в некоторых случаях самим иностранцем) в течение семи рабочих дней со дня прибытия.

Важно: Если арендатор будет проживать в Вашей квартире, но не будет зарегистрирован по месту пребывания, это может повлечь ответственность.

"Лица, виновные в нарушении законодательства Российской Федерации о миграционном учете, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 18.07.2006 N 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации", статья 24)

3. Налоговые обязательства арендодателя

Вы, как физическое лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, являетесь налогоплательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

"к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208)

Если Вы не являетесь индивидуальным предпринимателем, то Вы самостоятельно исчисляете и уплачиваете НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду.

"Исчисление и уплату налога ... производят следующие категории налогоплательщиков: ... физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, ... включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228)

Статус арендатора (иностранец, ИП) в данном случае не меняет Ваших налоговых обязательств. Вы по-прежнему обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог по ставке 13% (если Вы налоговый резидент РФ) или 30% (если не резидент). Арендатор-ИП не становится Вашим налоговым агентом по НДФЛ в рамках отношений аренды жилья.

Вы обязаны представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатить налог не позднее 15 июля.

"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками ... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 229)
"Общая сумма налога, подлежащая уплате ... уплачивается ... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228)

Неуплата налога влечет ответственность.

"Неуплата или неполная уплата сумм налога ... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 122)

4. Риски, связанные со статусом арендатора как индивидуального предпринимателя

Основной риск заключается в потенциальном использовании жилого помещения для предпринимательской деятельности. Жилое помещение предназначено для проживания.

"Жилые помещения предназначены для проживания граждан" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 17)

Использование жилого помещения для предпринимательской деятельности допускается только при соблюдении строгих условий.

"Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 17)

Категорически запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, использование для предоставления гостиничных услуг.

"Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности ... Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 17)

Если арендатор нарушает назначение жилого помещения, Вы как наймодатель имеете право на расторжение договора в судебном порядке.

"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: ... если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 687)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Заключите письменный договор найма жилого помещения. В договоре обязательно укажите:

   • ФИО и паспортные данные обеих сторон.
   • Адрес и характеристики квартиры.
   • Срок действия договора.
   • Размер и порядок внесения арендной платы.
   • Четкое указание, что жилое помещение используется только для проживания.
   • Запрет на использование помещения для предпринимательской деятельности, которая предполагает посещение помещения клиентами, хранение товаров, производственную деятельность и т.п. (можно сослаться на статью 17 ЖК РФ).
   • Обязанность арендатора своевременно вносить плату и коммунальные платежи (если иное не согласовано).
   • Порядок возмещения ущерба.

2. Обязательно оформите временную регистрацию арендатора по адресу Вашей квартиры. Это Ваша обязанность как принимающей стороны. Несоблюдение этого требования грозит административной ответственностью. Действующая регистрация арендатора в другом месте не отменяет этой обязанности при его фактическом переезде к Вам.

3. Исполняйте налоговые обязательства. Задекларируйте доход от аренды в налоговой декларации 3-НДФЛ и уплатите НДФЛ по ставке 13% (если Вы резидент). Рассмотрите возможность перехода на налогообложение по патенту или к упрощенной системе налогообложения, если это будет выгодно, предварительно проконсультировавшись с налоговым специалистом.

4. Контролируйте использование помещения. Периодически (с согласия арендатора и в разумные сроки, оговоренные в договоре) проверяйте, что квартира используется по назначению. При обнаружении признаков ведения предпринимательской деятельности, нарушающей закон и договор, фиксируйте это и действуйте в соответствии с договором.

5. Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном и миграционном праве, для составления надежного договора и получения актуальных разъяснений по процедуре миграционного учета в Вашем регионе.