Договор купли-продажи квартиры с участием иностранного гражданина, имеющего вид на жительство: требования к реквизитам
Анализ ситуации
Продавец — иностранный гражданин, имеющий национальный паспорт и вид на жительство (ВНЖ) в РФ. Для корректного оформления договора купли-продажи квартиры и успешной регистрации в Росреестре необходимо определить, какие именно документы и реквизиты должны быть указаны в договоре.
1. Обязательно ли включать данные ВНЖ или достаточно паспорта с переводом?
Для идентификации продавца-иностранца в договоре необходимо указывать данные основного документа, удостоверяющего личность. Согласно федеральному законодательству, таковым является паспорт иностранного гражданина. Однако вид на жительство также является документом, удостоверяющим личность, и, помимо этого, содержит адрес постоянного проживания в РФ.
"Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина." (Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 10, пункт 1)
Одновременно с этим, закон о регистрации недвижимости требует указания в документах адреса постоянного места жительства. Для иностранца, постоянно проживающего в РФ, этот адрес содержится именно в ВНЖ.
"Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав, должны содержать ... сведения о правообладателе, в том числе: для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии), реквизиты документа, удостоверяющего личность, и адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания." (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, пункт 1)
Вывод: Одних паспортных данных с нотариальным переводом недостаточно. В договор необходимо включать и данные национального паспорта, и реквизиты ВНЖ, поскольку именно ВНЖ содержит адрес регистрации по месту жительства в РФ, который требует Росреестр. Кроме того, ВНЖ подтверждает легальность пребывания продавца в РФ.
2. Конкретные реквизиты ВНЖ, которые необходимо указать в договоре
В договоре следует указать следующие сведения из ВНЖ:
- номер ВНЖ
- дата выдачи
- срок действия
- наименование органа, выдавшего ВНЖ
Это следует из требований к содержанию ВНЖ, установленных законом:
"Вид на жительство содержит следующие сведения: фамилию, имя ... номер и дату принятия решения о выдаче вида на жительство, срок действия вида на жительство (в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом), наименование органа исполнительной власти, выдавшего вид на жительство..." (Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ, статья 8, пункт 8)
Рекомендуемая формулировка в договоре: "Продавец: [ФИО], паспорт гражданина [государство] № [номер], выдан [дата] [органом], зарегистрирован по месту жительства на территории РФ: [адрес], что подтверждается видом на жительство № [номер], выданным [дата] [наименование органа], срок действия до [дата]."
3. Требования к переводу паспорта: нужна ли легализация (апостиль)?
Для представления в Росреестр документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на русский язык, и верность перевода должна быть нотариально удостоверена.
"Документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на русский язык. Верность перевода должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено международным договором Российской Федерации." (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 21, пункт 3)
Вопрос легализации (апостиля) регулируется Гаагской конвенцией 1961 года. Если паспорт выдан на территории государства — участника Гаагской конвенции, легализация не требуется, достаточно нотариально заверенного перевода. Однако если паспорт выдан в государстве, не присоединившемся к Конвенции, может потребоваться легазация или апостиль.
"Каждое договаривающееся государство освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция..." (Гаагская конвенция от 5 октября 1961 года, статья 2)
Рекомендация: для большинства стран (входящих в Гаагскую конвенцию) достаточно нотариального перевода паспорта без апостиля. Однако российские нотариусы при свидетельствовании верности перевода проверяют документы, и если у них возникнут сомнения в подлинности, они могут запросить апостиль. Для минимизации рисков рекомендуется уточнить у нотариуса, который будет удостоверять договор (если сделка нотариальная), требуется ли апостиль.
4. Необходимость указания адреса регистрации по ВНЖ
Адрес регистрации по месту жительства на основании ВНЖ обязательно должен быть указан в договоре. Закон прямо требует указывать адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания:
"...сведения о правообладателе, в том числе: ... адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания." (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 18, пункт 1)
Для иностранца, имеющего ВНЖ, адресом постоянного места жительства в РФ является адрес, указанный в ВНЖ (регистрация по месту жительства). Если адрес в ВНЖ не указан (что возможно в старых образцах), необходимо указать адрес регистрации по месту жительства из отметки в ВНЖ или из иного документа (например, свидетельства о регистрации по месту жительства).
Вывод: Недостаточно указать только паспортные данные — адрес регистрации по ВНЖ обязателен.
5. Требования Росреестра к идентификации продавца-иностранца (ИНН, СНИЛС)
Согласно подзаконным актам Росреестра, в договоре должны быть указаны:
"для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший документ), страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС) (при наличии), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) (при наличии), а также адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания (при отсутствии такового - адрес места нахождения)." (Приказ Росреестра от 04.03.2022 № П/0072, пункт 2.4)
Вывод: СНИЛС и ИНН указываются при их наличии. Их отсутствие не является основанием для приостановления регистрации, но их наличие ускоряет идентификацию. Если продавец-иностранец имеет ИНН и СНИЛС (например, если он работает в РФ), их целесообразно указать.
Общие рекомендации для успешной регистрации в Росреестре
-
Составьте договор письменно — это обязательное требование (ст. 550 ГК РФ: "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами").
-
Укажите в договоре следующие данные продавца:
- Полное ФИО (как в паспорте и ВНЖ, буквами русского и латинского алфавита)
- Дату рождения
- Паспортные данные: серия, номер, дата выдачи, кем выдан, срок действия (если есть)
- Реквизиты ВНЖ: номер, дата выдачи, срок действия, наименование органа
- Адрес регистрации по месту жительства в РФ (на основании ВНЖ)
- ИНН и СНИЛС (при наличии)
-
Перевод паспорта должен быть нотариально заверен. Если паспорт выдан в стране-участнице Гаагской конвенции, апостиль не требуется, но нотариус может его потребовать — уточните заранее.
-
Рассмотрите возможность нотариального удостоверения договора. Согласно ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ, при нотариальном удостоверении договора Росреестр не проверяет законность сделки, а только проверяет достоверность через систему нотариата. Это существенно снижает риск приостановления регистрации.
-
Предварительно проверьте через Росреестр, нет ли арестов, запретов или иных обременений на квартиру, а также не внесен ли продавец в реестр контролируемых лиц (ст. 31.2 Федерального закона № 115-ФЗ — лица без законных оснований для пребывания, которым запрещено приобретать недвижимость). Наличие продавца в таком реестре может сделать сделку невозможной.
Резюме и выводы
- В договор купли-продажи квартиры необходимо включать данные и национального паспорта, и ВНЖ — паспорт удостоверяет личность, ВНЖ содержит адрес регистрации и подтверждает законность проживания.
- Реквизиты ВНЖ: номер, дата выдачи, срок действия, наименование органа.
- Нотариально заверенный перевод паспорта обязателен; для стран-участниц Гаагской конвенции апостиль не требуется, но рекомендуется уточнить у нотариуса.
- Адрес регистрации по ВНЖ указывать обязательно — это адрес постоянного места жительства для целей регистрации прав.
- ИНН и СНИЛС — при наличии, их отсутствие не препятствует регистрации.
- Для минимизации рисков рекомендуется нотариальное удостоверение договора.
Если у вас остаются сомнения или ситуация имеет особенности (например, продавец из страны, не присоединившейся к Гаагской конвенции), рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан.
