Правомерно ли отказали в регистрации недвижимости из-за иностранного гражданства при наличии ВНЖ

Отказ в регистрации права на квартиру в Ейске для гражданки Казахстана с ВНЖ: оценка законности

Ваша ситуация действительно вызывает вопросы, и отказ Росреестра по мотиву одного лишь иностранного гражданства, без учета вашего статуса и предмета сделки, представляется неправомерным. Проведем детальный анализ.

Анализ правового статуса и наличия ограничений

Прежде всего, необходимо понять, почему регистратор мог усомниться в вашем праве на приобретение квартиры. Ключевым моментом является местонахождение объекта — город Ейск, расположенный на побережье Азовского моря. В отношении иностранных граждан законодательство устанавливает особые ограничения на владение недвижимостью в приграничных зонах.

Вот как это регулируется:

• «Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации...»* (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 15)

• «В пограничной зоне иностранные граждане и лица без гражданства не могут владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, участками недр, лесных участков, водными объектами и иным недвижимым имуществом, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.»* (Источник: Закон РФ "О Государственной границе Российской Федерации", статья 9)

Ключевое слово в первой норме — «земельными участками». Если бы вы приобретали жилой дом с земельным участком, и этот участок находился бы в утвержденном перечне приграничных территорий, отказ Росреестра был бы абсолютно закономерен.

Однако вы приобрели квартиру. Квартира, расположенная в многоквартирном доме, является обособленным объектом недвижимости, правовой режим которого отличается от земельного участка. Прямого законодательного запрета на приобретение иностранными гражданами квартир, в том числе и в приграничных зонах, вами не процитировано.

Более того, ваш статус — постоянно проживающий иностранный гражданин с видом на жительство, что максимально приближает вас в правах к гражданам РФ:

• «Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.»* (Источник: Федеральный закон "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 4)

При этом важно отметить, что согласно примечанию к статье 2 того же закона, статус постоянно проживающего не отменяет ограничений, установленных для иностранцев. Но речь идёт именно об ограничениях, установленных федеральным законом. Такого закона, который бы прямо запрещал вам иметь в собственности квартиру в Ейске, в представленных материалах нет. Запрет касается конкретных объектов, перечисленных в статье 9 Закона о Госгранице, и квартира в их числе не названа.

Соответствие отказа основаниям, предусмотренным законом

Теперь рассмотрим, насколько сам отказ соответствует нормам закона о регистрации недвижимости. Росреестр в своей работе руководствуется Федеральным законом № 218-ФЗ. В нем четко прописаны основания, по которым может быть вынесен отказ.

• «В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если:... 2) сделка, являющаяся основанием для возникновения, перехода, прекращения права собственности или иного вещного права на объект недвижимости, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; 3) лицо, которое имеет права на объект недвижимости, не имеет права на их государственную регистрацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)

Отказ со ссылкой на то, что «вы иностранец», — это, по сути, попытка регистратора применить пункт 3 статьи 27. Однако такая трактовка закона должна быть основана на конкретной правовой норме, которая лишает вас права на данное недвижимое имущество. Как мы выяснили выше, прямого запрета на владение квартирой для иностранца с ВНЖ в приграничной зоне из представленных нормативных актов не усматривается. Запрет касается земельных участков и иных, прямо поименованных в ст. 9 Закона о Госгранице, природных объектов.

Если регистратор посчитал, что сделка купли-продажи не соответствует закону (пункт 2 ст. 27), он также обязан указать, какому именно закону она противоречит. Общая фраза «вы иностранец» не является надлежащим правовым обоснованием. Уведомление об отказе должно содержать все причины такого решения:

• «Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 29)

Таким образом, отказ Росреестра со столь расплывчатой и необоснованной мотивировкой является незаконным.

Порядок обжалования решения об отказе

Закон предоставляет вам два пути для восстановления нарушенных прав: внесудебный и судебный. При этом для отказа в регистрации судебный порядок является основным, так как апелляционные комиссии в Росреестре рассматривают только приостановления.

1. Обжалование в вышестоящий орган (административный порядок).
   Прежде чем идти в суд, вы можете подать жалобу в вышестоящий территориальный орган Росреестра.

   • «Решения, действия (бездействие) органа регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд... До обращения в суд заинтересованное вправе обжаловать решение, действие (бездействие) органа регистрации прав в вышестоящий орган регистрации прав путем подачи жалобы...»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 66)

   Жалоба подается в письменной форме. В ней необходимо изложить суть нарушения, указать, почему отказ незаконен (подробный анализ мы привели выше) и приложить копии документов, подтверждающих вашу позицию. Срок рассмотрения такой жалобы не должен превышать тридцати дней.

   • «Срок рассмотрения жалобы не может превышать тридцати дней со дня ее поступления в орган регистрации прав.»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 66)

   Важно: обжалование во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком, поэтому вы можете сразу обратиться в суд.

2. Обращение в суд.
   Это наиболее действенный способ защиты. Иск подается в районный суд по месту нахождения органа регистрации прав в порядке административного судопроизводства. В исковом заявлении необходимо потребовать:

   • Признать незаконным решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации права собственности.
   • Обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию вашего права собственности на квартиру.

   • «Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 29)

   Если суд признает отказ незаконным, регистрация будет произведена на основании судебного решения без подачи нового заявления.

   • «Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным... и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления...»* (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)

Выводы и рекомендации

Отказ Росреестра в регистрации вашего права собственности на квартиру, основанный исключительно на вашем иностранном гражданстве, является незаконным. Закон не содержит прямого запрета на приобретение квартир иностранными гражданами с видом на жительство, в том числе в приграничных зонах.

Вам следует предпринять следующие шаги:

1. Внимательно изучите письменное уведомление об отказе. В нем должна быть указана конкретная норма закона, на которую ссылается регистратор. Скорее всего, она там отсутствует.
2. Подготовьте жалобу в вышестоящее Управление Росреестра. Опишите ситуацию, изложите наши доводы о несоответствии отказа закону (ст. 15 ЗК РФ, ст. 9 Закона «О Госгранице» не запрещают покупку квартир), приложите копии договора и уведомления об отказе.
3. Параллельно или после этого подготовьте административный иск в суд. Для составления грамотного процессуального документа и представления ваших интересов в суде рекомендую вам обратиться к адвокату. Это самый надежный путь принудить регистрирующий орган исполнить свою обязанность.

Ваша ситуация имеет хорошие судебные перспективы, так как действия Росреестра не подкреплены четкой нормой закона, ограничивающей ваши права.