Как гражданину Белоруссии и России выписаться из дома в Белоруссии, находясь в РФ, для продажи дома

Применимое право: собственность, сделка и снятие с регистрационного учёта регулируются правом Беларуси

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— ст. 1205 ГК РФ, п. 5

Это коллизионная норма прямого действия. Дом находится на территории Республики Беларусь, поэтому право собственности на него, включая переход права при продаже, определяется исключительно белорусским законодательством. Это касается и обязанности по снятию с регистрационного учёта (выписке) перед продажей — регистрационный учёт граждан Беларуси по месту жительства регулируется белорусским законодательством (Указ Президента РБ № 413 от 07.09.2007 «О регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания», Закон РБ № 254-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Форма сделки — договора купли-продажи дома — также подчиняется праву места нахождения недвижимости, т.е. белорусскому праву:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки.
— ст. 1209 ГК РФ, п. 1

Таким образом, и процедура снятия с регистрационного учёта, и форма договора купли-продажи дома определяются по белорусскому законодательству. Российские нормы о регистрационном учёте (Постановление Правительства РФ № 713) к снятию с учёта в Беларуси не применимы.

Вывод: Для продажи дома в Беларуси и снятия с регистрационного учёта необходимо соблюсти требования белорусского законодательства. Вы лично находитесь в России, поэтому все действия будут совершаться через представителя по нотариальной доверенности.

Нотариальная доверенность как инструмент дистанционной продажи и снятия с учёта

Доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу заявлений в государственные органы должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на продажу дома (недвижимость) и на снятие с регистрационного учёта (подача заявления в государственный орган — отдел регистрации) подпадает под требование п. 1 ст. 185.1 ГК РФ — она должна быть нотариально удостоверена российским нотариусом.

Представитель действует от вашего имени и его действия непосредственно порождают права и обязанности для вас:

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Срок доверенности для действий за границей регулируется специальной нормой:

Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6.
— п. 2 ст. 186 ГК РФ

Это означает, что если вы не укажете конкретный срок, доверенность будет действовать бессрочно — до её отмены вами. Это удобно для длительных процедур.

Признание российской нотариальной доверенности в Беларуси. В соответствии с Минской конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993 г. (ратифицирована РФ Федеральным законом № 16-ФЗ от 04.08.1994) документы, изготовленные или засвидетельствованные учреждением одной Договаривающейся Стороны, скреплённые гербовой печатью, принимаются на территории другой Договаривающейся Стороны без легализации и апостиля (ст. 13 Конвенции). Это подтверждается и российским правоприменением:

документы должны быть скреплены гербовой печатью в соответствии с требованиями Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанной в г. Минске 22 января 1993 г. государствами, входящими в Содружество Независимых Государств**, и ратифицированной Федеральным законом Российской Федерации 4 августа 1994 г. N 16-ФЗ, если иное не предусмотрено другими международными договорами Российской Федерации. Право собственности на транспортные средства, номерные агрегаты, ввезенные на территорию Российской Федерации, удостоверяется документами, выдаваемыми таможенными органами Российской Федерации при таможенном оформлении транспортных средств, номерных агрегатов в порядке, установленном Таможенным кодексом Российской Федерации, за исключением ввоза транспортных средств, номерных агрегатов из государств СНГ, являющихся с Российской Федерацией членами Таможенного Союза в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. ____________ * Далее - "Конвенция о дорожном движении". ** Далее - "СНГ". 1.13. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона РСФСР от 18 октября 1991 г. N 1759-I "О дорожных фондах в Российской Федерации" регистрация за физическими и юридическими лицами легковых и грузовых автомобилей, автобусов, мотоциклов и мотороллеров без предъявления квитанции или платежного поручения об уплате налога с собственников данных транспортных средств не производится.
— п. 1.12 Правил регистрации ТС (признание документов по Минской конвенции 1993 г.)

Хотя п. 1.12 относится к регистрации транспортных средств, он закрепляет общий принцип: документы, скреплённые гербовой печатью по требованиям Минской конвенции 1993 г., принимаются без легализации и апостиля. Российская нотариальная доверенность, удостоверенная нотариусом и скреплённая гербовой печатью, признаётся в Беларуси без каких-либо дополнительных процедур.

Вывод: Вы можете оформить у любого российского нотариуса доверенность на представителя в Беларуси, которая будет признана там без легализации и апостиля. В доверенности необходимо указать полномочия: сняться с регистрационного учёта по адресу дома, продать дом, получить деньги от продажи, подавать и получать документы в государственных органах и у нотариусов Беларуси. Если не указать срок — доверенность действует до отмены.

Налоговые последствия продажи дома в Беларуси для гражданина РФ — налогового резидента

Продажа дома, находящегося в Беларуси, является доходом от источников за пределами Российской Федерации. Доход от продажи недвижимости квалифицируется как доход от источника в РФ, только если недвижимость находится в Российской Федерации:

недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;
— пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ

Следовательно, доход от продажи дома в Беларуси — это доход от источников за пределами РФ.

Как гражданин РФ, проживающий в России, вы почти наверняка являетесь налоговым резидентом РФ (проводите на территории РФ более 183 дней в календарном году). Для налогового резидента РФ объект налогообложения — доходы от источников как в РФ, так и за её пределами:

от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— п. 1 ст. 209 НК РФ

Таким образом, доход от продажи дома в Беларуси подлежит декларированию в России и облагается НДФЛ по ставке 13% (15% с суммы превышения 5 млн руб. в год). Однако льготы по ст. 217.1 НК РФ (освобождение при минимальном сроке владения) применяются только к недвижимости, находящейся в РФ, и к вашему дому в Беларуси НЕ применимы.

При этом важно: между РФ и РБ действует Соглашение об избежании двойного налогообложения. Если вы уплатите налог с продажи дома в Беларуси (по белорусскому законодательству), вы сможете зачесть эту сумму в счёт российского НДФЛ.

Вывод: Доход от продажи дома в Беларуси подлежит декларированию в РФ (форма 3-НДФЛ) и облагается НДФЛ по ставке 13-15%. Льгота по сроку владения (3/5 лет) по ст. 217.1 НК РФ к белорусской недвижимости неприменима. При уплате налога в Беларуси возможен зачёт в счёт российского НДФЛ.

Альтернативная ветка: если паспорт гражданина РБ отсутствует

Вы указали, что паспорта серии RR (белорусский паспорт гражданина РБ) у вас нет. Это создаёт риск: белорусский нотариус при удостоверении сделки и орган регистрации при снятии с учёта могут потребовать действующий паспорт гражданина РБ как основной документ, удостоверяющий личность гражданина Беларуси на её территории.

Свидетельство о праве собственности подтверждает ваше право на дом, но не удостоверяет личность для совершения юридически значимых действий. Если ваш белорусский паспорт утрачен или просрочен, возможны варианты:

• Если паспорт РБ действителен — вы передаёте представителю нотариально заверенную копию паспорта и доверенность. Этого достаточно.
• Если паспорт РБ отсутствует/недействителен — необходимо обратиться в Посольство РБ в РФ за получением/восстановлением паспорта. Процедура осуществляется через консульский отдел Посольства РБ в Москве (или другие консульские учреждения РБ в РФ). Это займёт дополнительное время.

Кроме того, при отсутствии у вас на руках паспорта РБ идентификация у российского нотариуса возможна по российскому паспорту (как гражданина РФ). Однако для белорусских органов наличие действующего паспорта РБ критично.

Вывод: Если паспорт гражданина РБ отсутствует или недействителен — его необходимо восстановить через консульское учреждение Беларуси в РФ до начала процедуры продажи дома. Если паспорт РБ действителен — проблем нет, достаточно нотариально заверенной копии.

Продажа дома с сохранением регистрации: альтернативная ветка

По белорусской практике, продажа жилого дома с зарегистрированным в нём собственником возможна, но нотариус при удостоверении договора купли-продажи и регистратор при регистрации перехода права, как правило, требуют либо:

• снятия продавца с регистрационного учёта до сделки, либо
• нотариально удостоверенного обязательства продавца сняться с регистрационного учёта в определённый срок после перехода права собственности.

Второй вариант более практичен, поскольку позволяет провести продажу, не дожидаясь административной процедуры снятия с учёта. Представитель по доверенности может дать такое обязательство от вашего имени (если полномочия явно прописаны в доверенности). После перехода права собственности он же инициирует снятие с учёта.

Точный порядок — прийти в расчётно-справочный центр/отдел регистрации по месту нахождения дома — регулируется белорусским административным регламентом.

Вывод: Возможны оба варианта: (а) предварительное снятие с учёта через представителя до сделки, либо (б) обязательство сняться с учёта в договоре с последующим снятием после регистрации перехода права. Рекомендую вариант (б) как более быстрый.

Сроки, альтернативы и доказательства

Сроки (по российскому праву). Доверенность для действий за границей, если в ней не указан срок, действует до отмены (п. 2 ст. 186 ГК РФ — процитирован выше, > Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6.

— п. 2 ст. 186 ГК РФ). Налоговая декларация 3-НДФЛ по доходу от продажи дома должна быть подана до 30 апреля года, следующего за годом продажи; НДФЛ уплачивается до 15 июля (ст. 229 НК РФ). Конкретные сроки снятия с регистрационного учёта в Беларуси (обычно 3-10 рабочих дней по административному регламенту) устанавливаются белорусским законодательством и в российском корпусе отсутствуют.

Смежное право (ст. 1206 ГК РФ). Возникновение и прекращение права собственности на дом, включая переход права к покупателю, определяются по праву Беларуси как страны места нахождения имущества в момент сделки. Российское право в данном аспекте субсидиарно — применяется только к форме доверенности (ст. 1209 ГК РФ, > Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки.

— ст. 1209 ГК РФ, п. 1) и к вопросу признания самой доверенности.

Альтернативы. У вас есть два основных пути:

• Дистанционный (рекомендуемый): нотариальная доверенность на представителя в Беларуси, который снимет с учёта, продаст дом, получит деньги. Доверенность может быть удостоверена российским нотариусом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, > Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.

— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ) либо, как дополнительный вариант, консульским должностным лицом РФ в Беларуси (ст. 26 Консульского устава РФ — процитирована в анализе), но для этого нужен личный визит в консульство на территории Беларуси, что для вас неудобно.

• Личный выезд: приехать в Беларусь, лично сняться с учёта и оформить сделку. Это надёжнее, но требует времени и поездки.

Доказательства/документы. Минимальный пакет документов для представителя: (1) нотариально удостоверенная доверенность, (2) свидетельство о праве собственности на дом, (3) справка о зарегистрированных в доме лицах (запрашивается представителем в Беларуси), (4) действующий паспорт гражданина РБ (или его нотариально заверенная копия), (5) ваш российский паспорт для идентификации у нотариуса в РФ.

Исполнение. После получения доверенности представитель в Беларуси: (а) получает справку о зарегистрированных лицах в расчётно-справочном центре, (б) при необходимости снимает вас с регистрационного учёта, (в) находит покупателя / оформляет договор купли-продажи у белорусского нотариуса, (г) регистрирует переход права собственности, (д) получает деньги от покупателя на ваш счёт (либо наличными с последующим переводом вам).

Вывод: Дистанционная продажа через представителя — полностью законный и реализуемый механизм. Рекомендуемый путь: оформить нотариальную доверенность в РФ, направить её представителю в Беларусь, который проведёт все действия от вашего имени. Альтернатива (личный выезд) надёжнее, но не обязательна.