Покупка квартиры в России иностранными гражданами
Анализ ситуации
Сделка купли-продажи недвижимости в России между гражданином Франции (покупатель) и гражданином Египта (продавец) возможна, но имеет особенности в части валютного регулирования, налогообложения и оформления.
Оформление сделки через нотариуса
"Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 2, пункт 1)
"Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 4)
Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в России и оформлять сделки через нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Валютное регулирование
"Нерезиденты вправе без ограничений осуществлять между собой переводы иностранной валюты и валюты Российской Федерации со счетов (с вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках или банковских счетов (банковских вкладов) в уполномоченных банках на счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле", статья 10, пункт 1)
"Денежные обязательства должны быть выражены в рублях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 317, пункт 1)
Важный момент: Хотя валютные операции между нерезидентами в принципе разрешены, денежное обязательство по договору купли-продажи недвижимости в России должно быть выражено в рублях. На практике это означает, что в договоре цена указывается в рублях, но стороны могут договориться о фактической оплате в иностранной валюте по согласованному курсу.
Налогообложение для покупателя
НДФЛ при покупке
"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 207, пункт 1)
При покупке недвижимости у покупателя-нерезидента не возникает налогооблагаемого дохода, поэтому НДФЛ при приобретении не уплачивается.
Налог на имущество
"Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 400)
"Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: ... квартира, комната" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 401, пункт 1)
После приобретения квартиры покупатель будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц.
Риски при крупной сумме сделки
Сумма 150 000 евро является значительной и может привлечь внимание налоговых органов.
"Резиденты и нерезиденты, нарушившие положения актов валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле", статья 25)
Выводы и рекомендации
-
Сделка возможна - иностранные граждане вправе совершать сделки с недвижимостью в России
-
Оформление договора:
- Договор должен быть заключен в письменной форме
- Цена в договоре указывается в рублях
- Сделка подлежит государственной регистрации
- Нотариальное удостоверение рекомендуется для дополнительной гарантии
-
Оплата:
- Фактическая оплата может производиться в евро между счетами за пределами России
- В договоре следует предусмотреть механизм пересчета валюты по согласованному курсу
-
Налоговые обязательства:
- При покупке НДФЛ не уплачивается
- После регистрации права собственности возникает обязанность по уплате налога на имущество
- Рекомендуется встать на налоговый учет в России
-
Риски:
- Крупная сумма может привлечь внимание контролирующих органов
- Важно соблюсти формальные требования к оформлению сделки
- Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на международных сделках с недвижимостью
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к профессиональному адвокату, который сможет подготовить все необходимые документы с учетом особенностей сделки между иностранными гражданами.
