Кто и когда инициирует расторжение договора аренды при изъятии недвижимости

Расторжение договора аренды земельного участка при изъятии здания для муниципальных нужд

Анализ ситуации

Ваша организация столкнулась с комплексной ситуацией, включающей изъятие здания для муниципальных нужд и связанные с этим вопросы прекращения арендных отношений на земельный участок. Рассмотрим порядок действий и правовые последствия.

Применимые правовые нормы

Процедура изъятия недвижимости

"Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке... осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 239.2 пункт 1)

"Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: ... объектами местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 49)

Прекращение договора аренды земельного участка

"В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: ... досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 279 пункт 2)

"Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: ... досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.11 пункт 1)

Момент прекращения обязательств

"Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.11 пункт 3)

"В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение... предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.11 пункт 2)

Выводы и рекомендации

Кто инициирует расторжение договора аренды?

Инициатором расторжения выступает орган власти как сторона, принимающая решение об изъятии. Арендатору не требуется подавать заявление о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку прекращение происходит автоматически в связи с изданием акта органа власти.

В какой момент происходит расторжение?

Расторжение договора аренды происходит после заключения соглашения об изъятии или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии, а не на стадии уведомления. Уведомление является лишь начальной стадией процедуры.

Порядок действий и сроки

1. Получение проекта соглашения - в течение 90 дней после получения уведомления вам направят проект соглашения об изъятии
2. Подписание соглашения - у вас есть 90 дней для подписания соглашения или направления предложений по изменению условий
3. Прекращение прав - договор аренды прекращается с момента государственной регистрации прекращения прав
4. Выплата возмещения - прекращение договора аренды наступает только после предоставления возмещения

Права арендатора

"В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.11 пункт 7)

Рекомендации

1. Дождитесь получения проекта соглашения об изъятии от уполномоченного органа
2. Внимательно изучите условия возмещения, включая отчет об оценке
3. При необходимости направьте предложения об изменении условий соглашения в течение 90 дней
4. Не прекращайте уплату арендной платы до официального прекращения договора
5. Подготовьте документы для получения возмещения за прекращение арендных прав
6. Проконсультируйтесь с адвокатом по вопросу размера возмещения и защиты ваших прав

Помните, что уведомление об изъятии - это только начало процедуры, а непосредственное прекращение договора аренды произойдет на более поздней стадии, после оформления всех необходимых документов и выплаты возмещения.