Какие наши риски в таком случае?

Риски при покупке дома с заниженной ценой в договоре

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести жилой дом за 60 млн рублей при кадастровой стоимости 15 млн рублей. Продавец, владеющий имуществом более 5 лет, настаивает на указании в договоре купли-продажи заниженной цены с целью минимизации налоговых обязательств.

Правовой анализ

Налоговые последствия для продавца

"Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)

Даже если продавец владеет имуществом более 5 лет и освобожден от налога на доходы физических лиц в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, налоговые органы могут проверить соответствие цены сделки рыночным показателям.

Риски признания сделки недействительной

"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170, пункт 2)

Указание в договоре цены, существенно отличающейся от реальной суммы платежа, может быть квалифицировано как притворная сделка.

Риски для покупателя

1. Налоговые риски при последующей продаже
   При будущей реализации имущества налоговая база будет рассчитываться от цены приобретения, указанной в договоре. Это приведет к увеличению налоговых обязательств:

   "Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 2)

2. Риск отказа в государственной регистрации

   "В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 27, часть 1)

3. Риск признания сделки недействительной
   Сделка может быть оспорена налоговыми или иными контролирующими органами как нарушающая публичные интересы:

   "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 168, пункт 2)

4. Административная и уголовная ответственность
   Участие в схемах занижения цены может повлечь ответственность за непредставление сведений или представление недостоверных данных:

   "Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок либо отказ от представления в налоговые органы оформленных в установленном порядке документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде влечет наложение административного штрафа" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 15.6)

Выводы и рекомендации

1. Откажитесь от предложения продавца об указании заниженной цены в договоре купли-продажи.

2. Указывайте реальную цену сделки (60 млн рублей) в договоре купли-продажи:

   "Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555, пункт 1)

3. Учитывайте, что операция подлежит обязательному контролю:

   "Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 миллионов рублей" (Источник: Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ, статья 6, пункт 1.1)

4. Помните о рисках при будущей продаже - налоговая база будет рассчитываться от цены приобретения, указанной в договоре.

5. Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом для получения индивидуальной консультации с учетом всех обстоятельств сделки и минимизации правовых рисков.

Занижение цены в договоре купли-продажи создает существенные риски для обеих сторон сделки, особенно для покупателя, который может столкнуться с проблемами при последующем распоряжении имуществом и налоговыми последствиями.