Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговое и таможенное право

Как правильно оформить документы для самозанятой или ИП при сдаче нежилого помещения в аренду

Добрый день. Подскажите, пожалуйста. У меня есть нежилое помещение 27 квадратных метров, сдаю его в аренду под коммерческую деятельность, договор пока не составили, только устная договорённость. Я официально работаю у индивидуального предпринимателя, получаю зарплату. Как мне лучше оформиться: как самозанятая или как ИП, чтобы в налоговой не было претензий и штрафов? Доход от аренды примерно 25 тысяч рублей в месяц, хочу всё сделать по закону, но не знаю, с чего начать, какие документы нужны и надо ли сообщать об этом основному работодателю. Слышал, что для самозанятых проще отчётность, но не уверен, подходит ли это для аренды недвижимости.

Вопрос №21206Ответы: 110.11.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйтесь самозанятым через приложение «Мой налог» — это бесплатно и займёт несколько минут.
  2. 2
    Заключите письменный договор аренды с арендатором — устная договорённость незаконна и рискованна.descriptionДоговор аренды нежилого помещения
  3. 3
    При получении каждого платежа формируйте чек в приложении «Мой налог» — налог рассчитается автоматически.
  4. 4
    Уплачивайте налог по ставке 4% с доходов от аренды — это составит 1 000 рублей в месяц.
  5. 5
    Уведомлять работодателя о дополнительном доходе не требуется — закон этого не обязывает.

Документы и доказательства

  • Письменный договор аренды нежилого помещения (обязателен, иначе сделка недействительна)
  • Документы, подтверждающие ваше право собственности на помещение (выписка из ЕГРН)
  • Документы, подтверждающие оплату аренды (платежные поручения, расписки)
  • Приложение «Мой налог» для регистрации самозанятости и фиксации дохода
  • Паспорт и ИНН для регистрации в качестве самозанятого
  • Уведомление работодателю о дополнительном доходе не требуется

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» — это бесплатно и займет несколько минут.
    • До получения первого платежа заключите с арендатором письменный договор аренды — устная договоренность незаконна.
    • При получении 25 000 рублей в месяц налог составит 1 000 рублей (4%) — фиксируйте каждую операцию в приложении.
    • Уведомлять работодателя о дополнительном доходе не требуется — это не совместительство и не создает конфликта интересов.
    • Не ждите: без легализации вам грозят налоговые доначисления и штрафы за неуплату налога.

  • Сроки и риски

    • При продолжении устной аренды без регистрации вам грозят налоговые доначисления и штрафы за неуплату налога.
    • Риск: при споре с арендатором вы не сможете доказать условия договора без письменного документа.
    • Рекомендуем зарегистрироваться как самозанятый до получения следующей арендной платы, чтобы легализовать доход.
    • Заключите письменный договор аренды до следующего платежа, иначе сделка может быть признана недействительной.
    • При доходе 25 000 рублей в месяц налог составит 1 000 рублей — платите его автоматически через приложение.

  • Чего не делать

    • Не продолжайте сдавать помещение по устной договорённости — это создаёт налоговые и доказательственные риски.
    • Не скрывайте доход от аренды — зарегистрируйтесь как самозанятый до получения первого платежа.
    • Не оформляйте ИП при доходе 25 000 рублей в месяц — самозанятость для вас предпочтительнее.
    • Не уведомляйте основного работодателя о сдаче в аренду — закон этого не требует.
    • Не сдавайте помещение без письменного договора аренды — устная форма недействительна.
    • Не принимайте арендную плату наличными без фиксации в приложении «Мой налог».

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Легализация доходов от аренды нежилого помещения

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником нежилого помещения, которое сдаете в аренду для коммерческой деятельности на основании устной договоренности с ежемесячным доходом 25 000 рублей. При этом вы официально трудоустроены у ИП. Для легализации данной деятельности необходимо выбрать оптимальный налоговый режим.

Применимые правовые нормы

О форме договора аренды

"Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 161)

"Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 651)

О предпринимательской деятельности

"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 23)

Выбор между самозанятостью и ИП

Самозанятость (НПД)

Для сдачи недвижимости в аренду самозанятым лицом применяются следующие ограничения:

  • Можно сдавать только принадлежащее на праве собственности имущество
  • Доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год
  • Налоговая ставка: 4% при работе с физическими лицами, 6% при работе с юридическими лицами и ИП
  • Отчетность отсутствует, налог рассчитывается автоматически при получении дохода

Преимущества:

  • Простая регистрация через приложение "Мой налог"
  • Отсутствие отчетности
  • Низкая налоговая нагрузка (1 000 рублей в месяц при доходе 25 000 рублей)

Индивидуальный предприниматель

Требования:

  • Государственная регистрация в налоговом органе
  • Уплата государственной пошлины
  • Выбор системы налогообложения (УСН, патент)
  • Сдача налоговой отчетности

"При государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в регистрирующий орган представляются: подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, документ об уплате государственной пошлины" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", статья 22.1)

Рекомендации

1. Оптимальный вариант - самозанятость

Учитывая ваш случай (доход 25 000 рублей в месяц, официальное трудоустройство), самозанятость является предпочтительным вариантом потому что:

  • Низкая налоговая нагрузка (4-6% против 6% УСН у ИП)
  • Отсутствие фиксированных страховых взносов
  • Минимальная административная нагрузка
  • Быстрая и бесплатная регистрация

2. Оформление документов

Незамедлительно оформите письменный договор аренды, поскольку:

"Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 161)

3. Уведомление работодателя

Уведомлять основного работодателя о дополнительном доходе от аренды недвижимости не требуется, так как данная деятельность не является совместительством и не создает конфликта интересов.

4. Порядок действий

  1. Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение "Мой налог"
  2. Заключите письменный договор аренды с арендатором
  3. При получении арендной платы фиксируйте операцию в приложении
  4. Уплачивайте налог автоматически через приложение

Риски при неправильном оформлении

При продолжении работы по устной договоренности без легализации доходов вы можете столкнуться с:

  • Налоговыми доначислениями
  • Штрафами за неуплату налогов
  • Проблемами при доказательстве условий аренды в случае споров

Рекомендую в ближайшее время оформить статус самозанятого и заключить письменный договор аренды для минимизации рисков.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение