Продажа муниципальной квартиры, полученной по программе переселения
Анализ вашей ситуации
Вы с отцом получили муниципальную квартиру по программе переселения и пользуетесь ею на основании договора социального найма. Для ответа на ваши вопросы важно понимать правовой статус такого жилья.
Правовой статус муниципального жилья
"По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 60)
Это означает, что вы являетесь нанимателями, а не собственниками жилого помещения.
Ответы на ваши вопросы
1. Можно ли продать муниципальную квартиру?
Нет, продать муниципальную квартиру напрямую невозможно, поскольку вы не являетесь ее собственником.
"Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 100)
2. Нужно ли сначала оформить квартиру в собственность?
Да, для продажи необходимо сначала приватизировать квартиру - переоформить ее из муниципальной собственности в вашу частную собственность.
"Жилищные права и обязанности возникают: ... в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 10)
3. Какие документы подтверждают ваше право?
Основным документом, подтверждающим ваше право пользования квартирой, является:
- Договор социального найма, заключенный с муниципальным образованием
"Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 100)
4. Налогообложение при продаже после приватизации
После приватизации и последующей продажи квартиры применяются общие правила налогообложения:
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 217.1)
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 217.1)
5. Особенности налогообложения при продаже в короткие сроки
Если вы продадите квартиру в течение 3 лет после приватизации:
"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 220)
Выводы и рекомендации
-
Продать муниципальную квартиру в текущем статусе невозможно - вы можете только пользоваться ею на основании договора социального найма.
-
Для возможности продажи необходимо сначала приватизировать квартиру - бесплатно переоформить ее в собственность.
-
После приватизации вы сможете продать квартиру, но:
- При продаже в течение первых 3 лет владения будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%
- Вы можете использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
- После 3 лет владения продажа освобождается от налогообложения
-
Рекомендую обратиться к адвокату для консультации по процедуре приватизации и последующей продажи, а также для получения актуальной информации о возможных изменениях в законодательстве о программах переселения.
