Непонятки с землёй при дарении дома: почему земля не отошла и сын платит аренду, хотя в налоговой она записана на мать

Земля не перешла вместе с домом по договору дарения: причины и пути решения

Анализ ситуации

В 2015 году был заключен договор дарения жилого дома. Права на дом были зарегистрированы на сына, однако земельный участок под ним не перешел к нему. Это произошло по той причине, что мать, даритель, сама не была собственником этого земельного участка, поскольку не приватизировала его. Участок остался в государственной (муниципальной) собственности.

После сделки сын, будучи уверенным, что получил и землю, столкнулся с необходимостью оформления отношений с собственником участка — государством. Поскольку сроки для бесплатной приватизации (если они для него действовали) были пропущены, он заключил договор аренды. При этом в сведениях Федеральной налоговой службы участок продолжает числиться за матерью, что создает кажущееся противоречие.

Применимые правовые нормы и их объяснение

1. Почему земля не перешла автоматически с домом?

Общее правило гласит, что при отчуждении здания к приобретателю переходит и право на земельный участок под ним. Однако это правило работает только если отчуждатель (даритель) является собственником земельного участка.

"При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 273)

Поскольку мать не была собственником земельного участка (он не был приватизирован), данная норма не сработала. Земля осталась в собственности публичного образования (государства или муниципалитета).

2. Какие права на землю возникли у сына?

Став собственником дома, сын приобрел право пользования земельным участком, на котором этот дом расположен. Объем этого права определяется теми условиями, на которых землей пользовался предыдущий владелец (мать).

"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)

Фактически сын унаследовал от матери то же самое право пользования землей, которое у нее было. Поскольку мать не была собственником или арендатором, это право было неоформленным, основанным на фактическом использовании участка под своим домом.

3. Почему пришлось арендовать землю и законно ли это?

Как собственник дома, расположенного на чужом (государственном) земельном участке, сын обязан оформить свои права на этот участок. Закон предоставляет ему возможность выбора: приобрести участок в собственность или взть в аренду.

"Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: ... договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.1)

Более того, сын как собственник дома имеет преимущественное право на заключение договора аренды этого участка.

"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35)

Таким образом, заключение договора аренды сыном — это правомерный и необходимый шаг для легализации своего положения. Плата по договору аренды — это плата за пользование государственным имуществом.

4. Почему в налоговой земля числится на матери и не приходят налоги?

Федеральная налоговая служба формирует сведения о налогоплательщиках и объектах налогообложения на основе данных, которые автоматически поступают из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

"Органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ... обязаны сообщать имеющиеся у них сведения о зарегистрированных недвижимом имуществе... в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 85)

Вероятная причина противоречия: В ЕГРН в отношении этого земельного участка до сих пор могут содержаться устаревшие сведения, связывающие его с матерью (например, на основании ее права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего давно). Поскольку право собственности на землю не зарегистрировано ни за кем из граждан, а договор аренды с сыном был зарегистрирован, в реестре могут существовать параллельные или конфликтующие записи.
Отсутствие налоговых уведомлений у матери-пенсионерки объясняется федеральной льготой по земельному налогу для пенсионеров, которые освобождены от уплаты налога на один участок. Налоговый орган, считая мать правообладателем, применяет эту льготу.

5. Что означают старые отметки о границах?

Наличие в документах старых, неустановленных или противоречивых отметок о границах земельного участка указывает на то, что границы участка не установлены или не уточнены в соответствии с современными требованиями закона. Это может создавать проблемы при любых сделках с землей, в том числе при оформлении аренды или выкупа.
Установление (уточнение) границ осуществляется через выполнение кадастровых работ (межевание) и согласование местоположения границ с владельцами смежных участков.

"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию... с лицами, ... в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39)

Выводы и рекомендации

1. Ситуация закономерна. Земля не перешла к сыну вместе с домом, потому что мать ею не владела. Действия сына по заключению договора аренды земли правомерны и являются стандартной процедурой для оформления прав на участок под своим домом, находящимся в государственной собственности.

2. Для устранения противоречий в данных и урегулирования ситуации рекомендуется:

   • Заказать актуальную выписку из ЕГРН на земельный участок. Это позволит увидеть все зарегистрированные права и обременения (включая договор аренды) и понять, на основании каких записей налоговая служба считает мать правообладателем.
   • Обратиться в налоговый орган с заявлением об уточнении сведений, приложив копию зарегистрированного договора аренды. Это необходимо, чтобы налоговая служба скорректировала свои данные и не возникало вопросов в будущем.
   • Рассмотреть возможность выкупа земельного участка в собственность. Если сроки бесплатной приватизации действительно пропущены, землю можно приобрести у государства за плату. Как собственник дома, сын имеет на это преимущественное право. Стоимость выкупа определяется законодательством субъекта РФ.
   • Урегулировать вопрос с границами участка. Если в документах есть неясности, рекомендуется заказать кадастровые работы (межевание) у кадастрового инженера для установления точных границ и внесения актуальных сведений в ЕГРН. Это защитит от споров с соседями и упростит дальнейшие операции с недвижимостью.
   • В случае если устаревшие записи в ЕГРН не удается исправить во внесудебном порядке, может потребоваться обращение в суд с иском о признании права или об исправлении технической ошибки в реестре.

Для комплексного решения всех указанных проблем и выбора оптимальной стратегии (аренда/выкуп, уточнение границ, исправление реестровой ошибки) рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и недвижимости.