Оформление сдачи квартиры в долевой собственности для уплаты налогов только одним владельцем-самозанятым

Перераспределение дохода от аренды квартиры в пользу родственника-самозанятого: правовые основания и порядок действий

Ситуация: Вы и ваш родственник владеете квартирой на праве общей долевой собственности (1/3 и 2/3). Вы планируете сдать её в аренду на 11 месяцев и хотите, чтобы весь доход формально получал родственник, применяющий налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятость), и именно он уплачивал налог с этого дохода.

Ниже представлен анализ ситуации, основанный на нормах права, и пошаговые рекомендации по оформлению.

Анализ правовой ситуации

Главный принцип, установленный законом для долевой собственности, заключается в следующем:

"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 248)

Это означает, что по умолчанию вы имеете право на 1/3 дохода от аренды. Однако закон прямо разрешает изменить этот порядок соглашением между сособственниками. Таким образом, ваша цель — легально изменить установленный законом порядок распределения доходов, чтобы весь доход считался доходом родственника-самозанятого.

Применимые нормы права и рекомендуемая схема

Для достижения вашей цели необходимо последовательно оформить несколько документов, которые создадут правовую основу для перераспределения дохода.

1. Ключевой документ: Соглашение между сособственниками

Вам необходимо заключить письменное Соглашение о порядке использования общего имущества и распределения доходов. В этом соглашении следует предусмотреть следующие существенные условия:

• Факт изменения порядка распределения доходов. Зафиксировать, что доходы от сдачи квартиры в аренду не распределяются пропорционально долям, а полностью поступают в распоряжение одного из сособственников (вашего родственника).
• Правовое основание перераспределения. Целесообразно оформить это как ваше решение отказаться от причитающейся вам доли дохода в пользу родственника. Это можно квалифицировать как прощение долга (будущего денежного требования) или как дарение права на получение дохода.
  • Прощение долга: >"Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 415). Вы, как будущий кредитор (лицо, имеющее право на 1/3 арендной платы), прощаете этот долг родственнику.
  • Дарение права требования: >"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 572). Вы дарите родственнику право на получение вашей доли арендного дохода.
• Порядок управления. Прописать, что родственник уполномочен действовать от имени обоих собственников при сдаче квартиры, подписании договора аренды и получении платы.
• Форма соглашения. Соглашение между гражданами, не требующее нотариальной формы, должно быть совершено в простой письменной форме, если сумма сделки превышает 10 000 рублей. >"Должны совершаться в простой письменной форме... сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 161). Ваше соглашение, безусловно, подпадает под это правило.

Важный налоговый аспект: Если вы с родственником являетесь членами семьи или близкими родственниками (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры), то доход в виде полученного вами дара (прощенного долга) не облагается НДФЛ.

"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п. 18.1)

2. Договор аренды (найма) жилого помещения

Договор аренды заключается со всеми собственниками, так как распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 246)

Рекомендации по договору:

• Стороны-наймодатели: Укажите обоих собственников.
• Срок: 11 месяцев — это договор краткосрочного найма (до 1 года), что удобно, так как не требует государственной регистрации. >"Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем)..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 683)
• Платежные реквизиты: В договоре прямо укажите, что арендная плата вносится арендатором на расчетный счет (или банковскую карту, электронный кошелек) родственника-самозанятого. Можно сделать ссылку на ваше внутреннее Соглашение.
• Форма: >"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 674)

3. Доверенность (рекомендуется)

Для придания большей легитимности действиям родственника перед арендатором вы можете выдать ему доверенность на ведение дел, связанных с квартирой: подписание договора, получение денег, взаимодействие с арендатором.

"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 185)

Доверенность может быть простой письменной. Нотариальная форма не обязательна, но придает документу дополнительную убедительность.

Пошаговый план действий и выводы

1. Подготовьте и подпишите Соглашение. Это главный документ. В нём четко пропишите: а) что доход от аренды полностью принадлежит родственнику-самозанятому; б) на каком основании (дарение права требования/прощение будущего долга); в) его полномочия по управлению.
2. Оформите доверенность (по желанию, но желательно).
3. Заключите договор аренды с арендатором на 11 месяцев. Включите в него обоих собственников как наймодателей, но укажите реквизиты для оплаты родственника.
4. Налоговый учет. Ваш родственник-самозанятый будет отражать всю получаемую арендную плату как доход в приложении «Мой налог» и уплачивать налог по ставке 4%. Вам, как лицу, отказавшемуся от дохода на основании соглашения, не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить 13% НДФЛ с аренды, при условии что вы близкие родственники.

Риски и важные замечания:

• Налоговые риски. Налоговая инспекция может запросить объяснения, почему вы не получаете доход. Вашим основным доказательством будет Соглашение. Риск оспаривания минимален, если сделка реальна (деньги действительно приходят родственнику, он платит налог) и не является мнимой.

  "Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 170)

• Лимит дохода самозанятого. Убедитесь, что общая сумма арендной платы за год не превысит установленный лимит для применения режима НПД (2,4 млн руб. в год).
• Расходы на содержание. По закону каждый сособственник обязан участвовать в расходах соразмерно доле. >"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 249). Этот вопрос также стоит урегулировать в вашем Соглашении (например, возложить эти расходы на родственника-самозанятого за счет получаемого им дохода).

Итоговый пакет документов: Соглашение между собственниками + Договор аренды + Доверенность (опционально).

Для подготовки юридически грамотных текстов Соглашения и Договора аренды, учитывающих все нюансы вашей ситуации, рекомендуется обратиться к адвокату или квалифицированному юристу.