Как прекратить право на долю в общем имуществе СНТ после продажи земельного участка и прекратить налоговые начисления
Ситуация, с которой вы столкнулись, является распространённой ошибкой в работе органов регистрации. После продажи земельного участка в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) право собственности на долю в общем имуществе (дороги, инфраструктура) должно было автоматически перейти к новому владельцу участка. Сохранение записи о вашем праве в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является основанием для неправомерного начисления налога на имущество.
Правовой анализ ситуации
1. Связь доли в общем имуществе с правом на земельный участок
Закон прямо устанавливает неразрывную связь права на земельный участок в СНТ и доли в общем имуществе товарищества.
"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 259.2, пункт 2)
Это означает, что при отчуждении (продаже) земельного участка доля в общем имуществе должна переходить к новому собственнику одновременно с правом на сам участок. Более того, закон о регистрации прямо регулирует этот вопрос:
"Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1)
Таким образом, в вашем случае при государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка орган регистрации прав (Росреестр) был обязан одновременно зарегистрировать переход доли в общем имуществе к покупателю. Сохранение записи о вашем праве является ошибкой.
2. Обязанность по уплате налога и её прекращение
Налог на имущество физических лиц начисляется именно потому, что в ЕГРН вы значитесь как собственник.
"Налогоплательщиками налога... признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 400)
Обязанность по уплате налога прекращается при прекращении права собственности.
"Обязанность по уплате налога или сбора... прекращается:... с возникновением иных обстоятельств, с которыми законодательство о налогах и сборах связывает прекращение обязанности по уплате соответствующего налога или сбора." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 3, подпункт 5)
Следовательно, для прекращения начислений налога необходимо, чтобы в ЕГРН была внесена запись о прекращении вашего права на долю в общем имуществе СНТ.
Порядок действий для исправления ситуации
Шаг 1: Подготовка документов
Вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации прекращения права. Заявление заполняется по установленной форме. Подать его можно лично, через МФЦ или в электронной форме.
"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, часть 1)
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
- Документы, подтверждающие отчуждение земельного участка: нотариально удостоверенный договор купли-продажи (или иной документ, на основании которого вы продали участок).
"Документы, устанавливающие... прекращение права... должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, часть 1)
- Документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода права на земельный участок к новому собственнику. Например, выписка из ЕГРН, где покупатель указан как текущий правообладатель вашего бывшего участка.
- Документ об уплате государственной пошлины.
"за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах... для физических лиц - 700 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.33, пункт 1, подпункт 27)
Рекомендуется также предварительно получить актуальную выписку из ЕГРН на долю в общем имуществе, чтобы точно видеть ошибочную запись.
Шаг 2: Обращение в орган регистрации прав (Росреестр)
Собранные документы нужно подать в Росреестр (напрямую или через МФЦ). В заявлении необходимо указать требование о государственной регистрации прекращения вашего права на долю в общем имуществе СНТ в связи с отчуждением земельного участка, ссылаясь на положения закона (ст. 259.2 ГК РФ, ст. 42 ФЗ-218).
Орган регистрации прав обязан рассмотреть заявление и принять решение.
"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:... лица, право которого... прекращается, - при государственной регистрации... прекращения соответствующего права" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, пункт 3, подпункт 1)
Шаг 3: Уведомление правления СНТ (рекомендуется)
Хотя основная проблема решается через Росреестр, рекомендуется также уведомить правление вашего СНТ о том, что вы продали участок и более не являетесь собственником доли в общем имуществе. Это поможет избежать возможных претензий со стороны товарищества в будущем.
"Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан:... в течение десяти дней со дня прекращения прав на принадлежащий ему земельный участок в письменной форме уведомлять об этом правление..." (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", статья 19, пункт 2, подпункт 11.1)
Шаг 4: Решение вопроса с налоговыми начислениями
После того как в ЕГРН будет внесена запись о прекращении вашего права, орган регистрации прав обязан в установленном порядке передать эти сведения в налоговый орган.
"Органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество... обязаны сообщать имеющиеся у них сведения о зарегистрированных недвижимом имуществе... и об их владельцах в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 85, пункт 4)
На основании этих сведений налоговая инспекция должна произвести перерасчет. Однако, учитывая возможные задержки, рекомендуется после получения выписки из ЕГРН с подтверждением прекращения права самостоятельно обратиться в вашу налоговую инспекцию (можно через личный кабинет налогоплательщика или лично), предоставить эту выписку и потребовать прекратить начисления и сделать перерасчет.
Если налоговый орган продолжает начислять налог, вы имеете право обжаловать его действия.
"Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 137)
Выводы и конкретные рекомендации
- Проблема решаема. Ваша ситуация – это техническая или реестровая ошибка в ЕГРН, которую можно и нужно исправить в административном порядке через Росреестр.
- Ключевое действие – обращение в Росреестр. Подайте заявление о государственной регистрации прекращения права на долю в общем имуществе, приложив документы о продаже участка. Госпошлина составит 700 рублей.
- Налоговые начисления прекратятся автоматически, но для ускорения процесса стоит уведомить налоговую инспекцию после исправления записи в реестре.
- Если Росреестр откажет во внесении изменений (например, сочтет, что исправление может нарушить права третьих лиц), вам придется обращаться в суд с требованием о признании вашего права на долю прекращенным.
"В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом государственная регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 58, пункт 10)
Рекомендация: Начните с получения выписок из ЕГРН на проданный земельный участок и на долю в общем имуществе. С этими документами и договором купли-продажи обратитесь в Росреестр. В случае возникновения сложностей на любой стадии (отказ Росреестра, продолжение налоговых начислений) целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и налоговом праве.
