Вопросы по оформлению нового свидетельства о праве собственности на дом с увеличенной площадью и налогу при продаже после достройки

Изменение площади дома после достройки и налогообложение при его продаже

На основе вашего описания я подготовил анализ ситуации и рекомендации.

1. Анализ ситуации и порядок внесения изменений в ЕГРН

Выполненные вами работы по увеличению площади дома с 120 до 240 кв.м без изменения внешних контуров, по всей видимости, представляют собой реконструкцию.

"реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 1. Основные понятия)

Обязательные шаги для оформления:

1. Получение технического плана. Это основной и обязательный документ. Для его подготовки необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

   "Результатом кадастровых работ ... является ... технический план" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37)
   "Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7.3) технический план (при государственном кадастровом учете ... в связи с ... изменением в результате реконструкции зданий, сооружений...)" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

2. Подача заявления в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или онлайн.

   "Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав ... посредством личного обращения в ... многофункциональный центр ... либо ... посредством единого портала государственных и муниципальных услуг" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18)

Важно: В вашем случае, поскольку работы уже завершены, и они, вероятно, проводились после введения уведомительного порядка (после 4 августа 2018 г.), вам необходимо проверить, требовалось ли для ваших работ (достройки) получение разрешения на строительство или направление уведомления. Если работы начаты до этой даты, мог действовать старый разрешительный порядок.

Риски продажи без оформления: Продажа дома с неактуальными сведениями в ЕГРН возможна, но создает высокие риски:

• Для вас: вы продаете объект, характеристики которого не соответствуют фактическим, что может быть основанием для спора с покупателем и признания сделки недействительной.
• Для покупателя: он не сможет зарегистрировать право собственности на реальную площадь, что чревато сложностями при дальнейшем распоряжении имуществом.
• Административная ответственность: за несоблюдение порядка государственной регистрации может быть наложен штраф.

  "Несоблюдение ... установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество ... - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей" (Источник: КоАП РФ, Статья 19.21)

2. Налогообложение при продаже дома

2.1. Освобождение от НДФЛ (налога в 13%)

Ключевое значение имеет минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ.

Определение срока владения:
Дом был приобретен в 2012 году и находился в вашей собственности более 3 лет (а тем более 5 лет). Однако, поскольку он был реконструирован, применяется специальное правило:

"При продаже жилых помещений ... образованных в результате ... реконструкции жилого помещения ... в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений ... включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1)

Вывод: Срок владения достроенным домом исчисляется с 2012 года. Таким образом, вы владеете им более минимального срока.

Условие для применения 3-летнего срока (льготного):
Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ при продаже, если на момент регистрации перехода права к покупателю у вас не находится в собственности иного жилого помещения.

"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика ... на дату государственной регистрации перехода права собственности ... не находится иного жилого помещения" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1)

Если это условие не соблюдается (у вас есть другая квартира/дом), то минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет. В вашем случае и этот срок соблюден (куплен в 2012).

2.2. Если срок владения не соблюден или вы хотите уменьшить доход

Если бы вы продавали дом до истечения минимального срока, вы могли бы:

1. Использовать имущественный вычет в 1 млн рублей: Уменьшить доход от продажи на эту сумму.

   "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220)

2. Учесть документально подтвержденные расходы: Уменьшить доход на сумму затрат на приобретение дома в 2012 году и на его достройку в текущем году (при наличии документов).

   "вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220)

2.3. Налог на имущество физических лиц

После внесения изменений в ЕГРН кадастровая стоимость дома, вероятно, увеличится, так как она зависит, в том числе, от площади. Это повлияет на размер ежегодного налога на имущество.

"Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 403)

3. Выводы и пошаговые рекомендации

1. Внесение изменений в ЕГРН — обязательно. Продавать дом без этого не рекомендуется.

   • Шаг 1: Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на реконструированный дом.
   • Шаг 2: Подайте в МФЦ или через сайт Росреестра заявление о государственном кадастровом учете изменений (увеличения площади) с приложением технического плана и документа, удостоверяющего личность. Право собственности у вас уже зарегистрировано, поэтому перерегистрация права не требуется.
   • Шаг 3: Получите новую выписку из ЕГРН с актуальной площадью.

2. Налоги при продаже.

   • Поскольку вы владеете домом с 2012 года, доход от его продажи освобождается от уплаты НДФЛ (13%), при условии, что на дату продажи у вас нет в собственности другого жилья (квартиры, комнаты, дома). Если другое жилье есть, но срок владения превышает 5 лет, налог также не платится.
   • Если для полной уверенности вы хотите задекларировать доход и применить освобождение, налоговую декларацию 3-НДФЛ можно подать в году, следующем за годом продажи (до 30 апреля). Уплата налога в вашем случае не потребуется.

   "Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 229)

3. Рекомендуемая последовательность: Оформите изменения в ЕГРН до заключения договора купли-продажи. Это сделает сделку чистой и защитит от претензий покупателя.

4. Консультация специалиста: Для окончательного расчета налоговых последствий и проверки соблюдения градостроительных норм при достройке рекомендую обратиться к адвокату или налоговому консультанту, так как в предоставленном контексте нет информации о том, требовалось ли для вашей достройки разрешение или уведомление, что может иметь значение.