Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, после дарения иной доли в недвижимости
Анализ ситуации
Вы владеете квартирой, купленной в мае 2021 года, менее 5 лет (3 года). Одновременно вы владеете долей в другой квартире. Для применения льготы, освобождающей от уплаты НДФЛ (13%) с дохода от продажи, вы планируете подарить эту долю родственнику до продажи первой квартиры, чтобы она стала вашим единственным жильем на момент сделки.
Применимые нормы права и их анализ
1. Условия освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости
Для продажи жилых помещений (квартир, комнат, долей в них) установлены специальные сроки владения, после истечения которых доход от продажи не облагается НДФЛ.
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
Общий минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако для жилых помещений предусмотрено исключение, сокращающее этот срок до 3 лет при соблюдении одного из условий. Для вашей ситуации актуально следующее условие:
"в собственности налогоплательщика ... на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества ... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)
Вывод 1: Чтобы применить льготный 3-летний срок владения для освобождения от налога, на дату государственной регистрации перехода права по продаваемой квартире у вас не должно быть в собственности никакого иного жилого помещения или доли в нем.
2. Момент определения статуса «единственного жилья» и сроки
Ключевой момент — это дата государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а не дата подписания договора купли-продажи.
В законе установлено специальное правило, которое может быть важно для вашего планирования:
"При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)
Это правило касается приобретения (покупки, получения в дар) нового жилья перед продажей старого. В вашем случае речь идет об отчуждении (дарении) имеющейся доли. Прямого срока, который должен пройти между дарением доли и продажей квартиры, в Налоговом кодексе не установлено.
Вывод 2: С юридической точки зрения, если вы успеете оформить дарение доли и государственную регистрацию перехода права на нее до даты государственной регистрации перехода права на продаваемую квартиру, то на эту ключевую дату у вас не будет иного жилья, и условие для применения 3-летнего срока будет формально соблюдено.
3. Риск признания необоснованной налоговой выгоды
Ваш план предполагает совершение сделки (дарения) с основной целью изменения налоговых последствий. Налоговое законодательство содержит нормы, направленные против таких схем.
"Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов)..." (Источник: НК РФ, статья 54.1, пункт 1)
"При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу ... при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;..." (Источник: НК РФ, статья 54.1, пункт 2)
Если налоговый орган посчитает, что дарение доли было совершено исключительно для уклонения от уплаты налога (т.е. это формальная сделка без реального намерения передать имущество), он может доначислить налог, пени и штраф.
"Неуплата или неполная уплата сумм налога ... в результате ... неправомерных действий (бездействия) ... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога ... Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога." (Источник: НК РФ, статья 122, пункты 1, 3)
Вывод 3: Существует существенный налоговый риск. Сделка дарения, совершенная непосредственно перед продажей, может быть переквалифицирована как действие, направленное на получение необоснованной налоговой выгоды.
4. Альтернативный механизм уменьшения налога (если льгота не применится)
Если вы не сможете или не решитесь применять схему с дарением для освобождения от налога, вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход.
"вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)
В вашем случае: доход 7 000 000 руб. - расход на покупку 5 000 000 руб. = налогооблагаемая база 2 000 000 руб. НДФЛ составит 13% * 2 000 000 = 260 000 руб.
Выводы и конкретные рекомендации
- Теоретически план возможен. Если на дату госрегистрации перехода права по продаваемой квартире у вас не будет в собственности доли в иной квартире (т.е. дарение будет завершено и зарегистрировано раньше), вы сможете претендовать на освобождение от НДФЛ по 3-летнему сроку владения.
- Прямого срока ожидания после дарения закон не требует. Критична только дата госрегистрации при продаже. Однако для снижения налоговых рисков между регистрацией дарения и регистрацией продажи целесообразно выдержать разумный промежуток времени (например, несколько месяцев), чтобы сделка дарения не выглядела как симулятивная.
- Высокий риск доначисления налога. Налоговый орган, скорее всего, обратит внимание на последовательность сделок и может оспорить применение льготы, сославшись на ст. 54.1 НК РФ (получение необоснованной налоговой выгоды). Вам придется быть готовым отстаивать свою позицию в налоговой и, возможно, в суде, доказывая, что у дарения были иные, личные цели (например, помощь родственнику).
- Альтернатива без риска. Вы можете не использовать схему с дарением, а при продаже квартиры за 7 млн руб. заявить в декларации 3-НДФЛ документально подтвержденные расходы на ее покупку (5 млн руб.). Тогда к уплате будет подлежать только 260 000 руб. НДФЛ, а не 13% от полной прибыли в 2 млн руб. Это надежный и законный способ.
- Рекомендация. Учитывая значительную сумму потенциального налога и высокие риски оспаривания, настоятельно рекомендую перед совершением любых сделок получить консультацию адвоката или налогового консультанта, специализирующегося на недвижимости и налогообложении. Специалист сможет оценить конкретные обстоятельства, подготовить документы и минимизировать риски, либо убедительно рекомендовать использовать вариант с учетом расходов.
