Расчет НДФЛ при продаже земельного участка, образованного из нескольких частей, с учетом кадастровой стоимости и расходов на приобретение

Расчёт НДФЛ при продаже земельного участка, образованного из двух ранее приобретённых объектов, и документы для подтверждения расходов

Анализ вашей ситуации

Вы совершили последовательные операции: приобрели два земельных участка (целый и долю) для садоводства, затем образовали из них один новый участок и продали его в том же году. Все операции прошли в 2025 году. Поскольку новый участок был продан в том же году, когда был образован и когда были приобретены исходные участки, он находился в вашей собственности менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет). Следовательно, доход от его продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

Применимые нормы права и ответы на ваши вопросы

1. Определение налоговой базы и возможность учёта расходов

1.1. Применение правила о кадастровой стоимости

Согласно Налоговому кодексу, при продаже недвижимого имущества действует специальное правило:

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 2)

В вашем случае:

• Цена продажи (доход): 13,5 млн руб.
• Кадастровая стоимость проданного участка: 14 млн руб.
• 70% от кадастровой стоимости: 14 млн руб. × 0,7 = 9,8 млн руб.

Вывод: Поскольку ваши доходы от продажи (13,5 млн руб.) больше, чем 9,8 млн руб., указанное правило НЕ применяется. Для целей налогообложения принимается фактическая цена продажи — 13,5 млн руб.

1.2. Учёт расходов на приобретение исходных участков

При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы:

"...на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Ключевой вопрос: можно ли считать расходы на приобретение исходных участков (№ 50:11111:1 и доли в № 50:22222:2) расходами, связанными с приобретением проданного участка (№ 50:33333:3)?

Законодательство содержит схожее правило для жилых помещений:

"При продаже жилых помещений... образованных в результате... перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений... в состав расходов налогоплательщика... могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Прямой аналогичной нормы для земельных участков в предоставленном контексте нет. Однако логика и цель имущественного вычета (учёт реальных затрат на создание/приобретение имущества) совпадают. При образовании нового земельного участка:

"Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.2, пункт 1)
"При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.7, пункт 2)

Исходные участки прекращают существование, а право на новый участок возникает на основе прав на исходные объекты.

Вывод: Существуют правовые основания для заявления о включении в состав расходов сумм, затраченных на приобретение исходных земельных участков, из которых был образован проданный объект. Однако, учитывая отсутствие в НК РФ прямой нормы для земли (в отличие от жилья), данная позиция может быть оспорена налоговым органом и потребует детального обоснования.

1.3. Расчёт налоговой базы

Исходя из изложенного:

• Вариант 1 (предпочтительный, с учётом расходов):

  • Доход от продажи: 13 500 000 руб.
  • Расходы на приобретение: 8 000 000 руб. + 3 000 000 руб. = 11 000 000 руб.
  • Налоговая база: 13 500 000 - 11 000 000 = 2 500 000 руб.

• Вариант 2 (без учёта расходов):

  • Налоговая база: 13 500 000 руб. (за вычетом имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., если право на него есть, но это менее выгодно).

2. Документы для подтверждения расходов

Для обоснования связи между расходами на исходные участки и стоимостью проданного участка потребуется сформировать пакет документов, подтверждающий всю цепочку операций.

2.1. Базовый комплект (подтверждение оплаты исходных участков):

• Договоры купли-продажи земельного участка (№50:11111:1) и доли в участке (№50:22222:2).
• Выписки из ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности к вам на эти объекты.
• Банковские документы, подтверждающие оплату по договорам (выписки по счету, документы об открытии/исполнении аккредитива).

2.2. Ключевые документы, подтверждающие образование нового участка:

• Межевой план на образованный земельный участок (№50:33333:3). Это основной документ, который готовит кадастровый инженер и который содержит сведения об исходных земельных участках.

  "Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)

• Документ-основание для образования участка: Это может быть соглашение о перераспределении земельных участков (если второй участок или доля в нём принадлежали вам на праве собственности), решение уполномоченного органа или иной документ, на основании которого проводились кадастровые работы.
• Выписка из ЕГРН на новый участок (№50:33333:3), где в качестве основания возникновения права будет указано образование из исходных участков (например, "перераспределение").

  "В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения... сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 9, пункт 2, подпункт 3)

2.3. Дополнительно (для пояснения):

• Можно подготовить пояснительную записку (таблицу) для налогового органа, в которой наглядно показать цепочку: даты и суммы покупок исходных объектов → документы об их образовании в новый объект → дата и сумма продажи нового объекта.

Выводы и рекомендации

1. Налоговая база для расчёта НДФЛ в вашем случае должна определяться как разница между ценой продажи нового участка (13,5 млн руб.) и документально подтверждёнными расходами на приобретение исходных участков (11 млн руб.), что составит 2,5 млн руб. Правило о применении 70% кадастровой стоимости не действует, так как цена продажи выше этого значения.

2. Применить имущественный налоговый вычет в виде расходов (п. 2 пп. 2 ст. 220 НК РФ) можно, но это потребует тщательного документального обоснования связи между проданным и приобретённым имуществом. Позиция не является бесспорной из-за отсутствия в НК РФ прямой нормы для земельных участков, аналогичной норме для жилых помещений.

3. Для подтверждения расходов в налоговый орган, помимо договоров купли-продажи, выписок из ЕГРН и платёжных документов по исходным сделкам, обязательно необходимо представить:

   • Межевой план на образованный участок.
   • Выписку из ЕГРН на проданный участок (№50:33333:3).
   • Документ, на основании которого было осуществлено образование участка (например, соглашение о перераспределении).

4. Рекомендация: Учитывая сложность ситуации и потенциальный риск спора с налоговым органом по вопросу учёта расходов на исходные участки, настоятельно рекомендуем перед подачей декларации проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом и земельном праве. Он поможет правильно сформировать пакет документов и даст оценку перспективам подтверждения вашей позиции. Декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год необходимо представить не позднее 30 апреля 2026 года.