Налогообложение при продаже земельного участка: кадастровый номер получен в 2022, а выписка из хозяйственной книги 1998 года

Продажа земельного участка, оформленного в собственность в 2022 году по старым документам 1998 года

Анализ ситуации

Вы планируете продать земельный участок, который использовался под огород. Кадастровый номер и регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) были получены в ноябре 2022 года после межевания. При этом у вас имеется выписка из хозяйственной книги 1998 года, свидетельствующая о владении этим участком ранее. Основной вопрос — как определить срок владения для целей налогообложения доходов от продажи.

Применимые правовые нормы

1. Момент возникновения права собственности на недвижимость

Для целей налогообложения принципиальное значение имеет дата, с которой исчисляется срок владения объектом.

Согласно гражданскому законодательству:

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 8.1)

Закон о государственной регистрации конкретизирует:

"2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16, часть 2)

Это означает, что для всех юридически значимых действий, включая исчисление налоговых сроков, моментом возникновения зарегистрированного права собственности является дата внесения записи в ЕГРН.

2. Особенности учета ранее возникших прав

Ваша выписка из хозяйственной книги 1998 года является документом, подтверждающим ранее возникшее право. Закон признает такие права:

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 1)

Однако для совершения сделки с недвижимостью регистрация ранее возникшего права обязательна:

"Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 3)

Таким образом, хотя ваше право на участок возникло ранее, для целей последующей продажи и исчисления налоговых сроков ключевой датой является ноябрь 2022 года — момент государственной регистрации права в ЕГРН.

3. Порядок определения срока владения для освобождения от НДФЛ

Налоговый кодекс устанавливает следующие правила:

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, пункт 2)

Минимальный предельный срок владения составляет:

• 3 года — в случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация и др.)
• 5 лет — во всех остальных случаях (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, пункт 4)

Для вашей ситуации (оформление права на основании старого документа через регистрацию в ЕГРН) не подпадает под условия пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. Следовательно, применяется общий срок — 5 лет.

4. Специальные правила для земельных участков под огородничество

Ваш участок использовался под огород. Закон о садоводстве и огородничестве определяет:

"Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "огородный земельный участок", "для огородничества" и "для ведения огородничества", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", Статья 54, пункт 8)

Налоговый кодекс содержит специальное правило для таких участков:

"При продаже земельных участков, ... для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, пункт 2)

Важно: Это правило применяется только если участок был образован в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения. В вашем случае, судя по описанию, имело место не образование нового участка, а оформление (регистрация) права на уже существующий участок по старым документам. Следовательно, это специальное правило, позволяющее включить срок владения исходным участком, к вашей ситуации, вероятно, не применимо.

5. Налогообложение при продаже до истечения минимального срока владения

Если вы продадите участок до истечения 5 лет с момента регистрации права (ноябрь 2022 года), доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

При этом вы вправе уменьшить налоговую базу:

1. На сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
2. На имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей:

"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи ... земельных участков ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 220, пункт 2, подпункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Срок владения для налоговых целей исчисляется с ноября 2022 года — даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Выписка из хозяйственной книги 1998 года подтверждает ранее возникшее право, но не меняет дату начала исчисления срока владения для целей налогообложения доходов от продажи.

2. Чтобы продать участок без уплаты НДФЛ, он должен находиться в вашей собственности не менее 5 лет (минимальный предельный срок владения). Поскольку право зарегистрировано в ноябре 2022 года, освобождение от налога наступит в ноябре 2027 года.

3. Если продажа произойдет до ноября 2027 года, доход от продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ по ставке 13%. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу:

   • На сумму расходов по приобретению участка (если они были и документально подтверждены).
   • Или на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (если расходы подтвердить нельзя).

4. Особое правило о включении срока владения исходным участком (для участков под огородничество) в вашем случае, скорее всего, не действует, так как оно применяется к вновь образованным участкам (при разделе, объединении и т.д.), а не к регистрации прав на уже существующий участок по старым документам.

5. Практические шаги:

   • Определите дату планируемой продажи.
   • Если продажа состоится до ноября 2027 года, подготовьтесь к декларированию дохода (подача декларации 3-НДФЛ в год, следующий за годом продажи).
   • Выберите способ уменьшения налоговой базы (расходы или вычет).
   • Для точного расчета суммы налога и учета всех нюансов (включая возможное применение правила о кадастровой стоимости) рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или адвокату, специализирующемуся на недвижимости и налогообложении.

6. Обратите внимание: Законом субъекта РФ может быть установлен уменьшенный минимальный срок владения (вплоть до нуля). Уточните, действуют ли такие нормы в вашем регионе.