Управление арендой квартиры собственником-нерезидентом через доверенное лицо
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры в РФ, проживаете за границей более года и не являетесь налоговым резидентом РФ. Вы планируете выдать доверенность родственнику для сдачи квартиры в аренду и хотите получать арендную плату на свои счета, а также рассмотреть возможность регистрации в качестве самозанятого. Рассмотрим ваши вопросы с точки зрения действующего законодательства.
1. Доверенность на управление недвижимостью и её нотариальное удостоверение
Для совершения действий с недвижимым имуществом (сдача в аренду) доверенность должна быть нотариально удостоверена.
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 185.1, пункт 1)
Поскольку вы находитесь за пределами РФ, удостоверить доверенность может консульское должностное лицо.
"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 38)
Вывод: Выдача доверенности на сдачу квартиры в аренду требует нотариальной формы. Вы можете удостоверить её в консульском учреждении РФ в стране вашего пребывания.
Что касается вида доверенности: для регулярного заключения договоров аренды с разными лицами подойдет специальная доверенность, в которой будут четко перечислены все полномочия (находить арендаторов, заключать и расторгать договоры, получать платежи, осуществлять текущий контроль и т.д.). Генеральная доверенность предоставляет слишком широкий круг полномочий, что может быть небезопасно.
2. Право на получение арендной платы
Вы, как собственник, сохраняете право на получение доходов от своего имущества, даже если выдаете доверенность на его управление. Это прямо вытекает из права собственности.
"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 136)
Ключевой момент — договор аренды. В договоре, который будет подписывать ваш родственник по доверенности, в качестве наймодателя (арендодателя) будете указаны вы. Соответственно, и обязанность арендатора вносить плату возникает перед вами.
"Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 614, пункт 1)
Вывод: Вы можете получать арендную плату напрямую от арендаторов на свои банковские счета. В договоре аренды и в доверенности следует четко указать реквизиты для оплаты (ваши счета). Ваш родственник, как представитель, лишь заключает договор и контролирует исполнение обязательств, но право на получение дохода остается за вами.
3. Налогообложение доходов нерезидента от аренды
Ваш доход от сдачи квартиры относится к доходам от источников в РФ.
"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
Как физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом РФ, вы обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по соответствующей ставке.
"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц ... признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 207, пункт 1)
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 224, пункт 3)
В предоставленном контексте отсутствует информация о возможности регистрации физического лица, не являющегося налоговым резидентом РФ, в качестве плательщика налога на профессиональный доход (самозанятого). Режим налога на профессиональный доход (НПД) регулируется отдельными нормами, которые в данном контексте не приведены. Поэтому невозможно дать однозначный ответ о праве нерезидента применять этот спецрежим, о сроках и документах для регистрации.
Альтернатива: Если режим НПД для нерезидентов недоступен, вы обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ по ставке 30% с доходов от аренды. Для этого вам необходимо встать на налоговый учет в РФ (если еще не стоите), получать доходы, ежегодно представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивать налог.
"Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие налогоплательщики: 1) физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 227, пункт 1)
"Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 227, пункт 5)
"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 229, пункт 1)
Уплата налога должна быть произведена не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
Выводы и рекомендации
- Доверенность: Вам необходимо оформить специальную нотариально удостоверенную доверенность у консула РФ в стране вашего пребывания. В доверенности подробно опишите полномочия родственника: заключать договоры найма жилого помещения на срок до 5 лет, подписывать акты, принимать платежи (с указанием, что они должны перечисляться на ваши счета), решать текущие вопросы с арендаторами, представлять ваши интересы в госорганах по вопросам, связанным с арендой.
- Получение арендной платы: Вы имеете полное право получать деньги напрямую. Пропишите в каждом договоре аренды, что плата вносится арендатором на ваш банковский счет. Для удобства можете открыть рублевый счет в российском банке, поддерживающем удаленное обслуживание. Родственник будет контролировать факт оплаты.
- Налогообложение:
- В первую очередь вам необходимо уточнить в налоговом органе РФ или на официальном сайте ФНС, возможно ли для физического лица-нерезидента применение режима НПД (самозанятости) для уплаты налога с доходов от аренды. Информация об этом в предоставленных документах отсутствует.
- Если режим НПД недоступен, вы обязаны уплачивать НДФЛ по ставке 30%. Для этого вам необходимо:
- Встать на налоговый учет в РФ (при необходимости).
- Ежегодно, до 30 апреля, подавать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитав налог.
- Уплатить исчисленный налог до 15 июля.
- Представительство в налоговых отношениях: Вы можете выдать отдельную нотариальную доверенность своему родственнику для представления ваших интересов в налоговых органах по вопросам, связанным с доходами от аренды.
"Уполномоченный представитель налогоплательщика - индивидуального предпринимателя (физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем) осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 29, пункт 3)
Общая рекомендация: Учитывая сложность налогового статуса нерезидента и особенности оформления документов за рубежом, для минимизации рисков и правильного оформления всех процедур рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом и гражданском праве, а также уточнить актуальную информацию в консульстве РФ и Федеральной налоговой службе.
