Сдача квартиры племянницей по договору безвозмездного пользования: правовой статус, налоги и регистрация
Ваша ситуация предполагает заключение договора безвозмездного пользования (договора ссуды) на квартиру с последующей сдачей её ссудополучателем (племянницей) внаём третьим лицам. Этот гражданско-правовой механизм урегулирован законодательством и влечёт конкретные правовые и налоговые последствия для каждой из сторон. Проведу анализ по каждому из поставленных вопросов.
1. Кто является наймодателем по договорам найма с жильцами
Из приведённых норм прямо следует, что наймодателем по договорам найма жилых помещений может выступать не только собственник, но и уполномоченное им лицо. Ваша племянница, получив от вас квартиру по договору безвозмездного пользования с прямым разрешением сдавать её, станет именно таким лицом при заключении договоров с жильцами.
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем."
(Источник: ГК РФ, статья 671, пункт 1)
При этом важно подчеркнуть, что право ссудополучателя (арендатора) сдавать имущество в поднаём возникает только с согласия его собственника (ссудодателя). К договору безвозмездного пользования применяются правила об аренде, в частности, об обязанности арендатора получить согласие.
"К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные... пунктами 1 и 3 статьи 615... настоящего Кодекса."
(Источник: ГК РФ, статья 689, пункт 2)
"Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)..."
(Источник: ГК РФ, статья 615, пункт 2)
Поскольку вы намерены прямо закрепить такое право в договоре ссуды, это и будет являться необходимым согласием собственника. Таким образом, в отношениях с временными жильцами ваша племянница будет выступать как самостоятельный наймодатель — управомоченное вами лицо.
2. Кто является плательщиком НДФЛ с дохода от сдачи внаём
Вопрос налогообложения в данной ситуации является ключевым. Объектом налогообложения по НДФЛ признаётся доход, полученный налогоплательщиком физическим лицом от источников в Российской Федерации, включая доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества. Поскольку денежные средства от жильцов будет получать именно ваша племянница как уполномоченное лицо, то и обязанность по уплате налога с этого дохода ложится на неё.
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации... для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации..."
(Источник: НК РФ, статья 209, пункт 1)
"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся... доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации..."
(Источник: НК РФ, статья 208, подпункт 4 пункта 1)
Лица, которые получают вознаграждения от физических лиц по договорам найма, обязаны самостоятельно декларировать этот доход и уплачивать с него налог.
"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе... договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества..."
(Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 1)
Доход от сдачи имущества, которое находится в безвозмездном пользовании, не является доходом собственника этого имущества. Имущество передано в законное владение племянницы и используется ею для извлечения дохода. Вы, как собственник, не получаете дохода от этих операций, а следовательно, у вас не возникает объекта налогообложения и обязанности по уплате НДФЛ и сдаче отчетности по данным суммам. Отвечая на ваш прямой вопрос: нет, вы не должны отчитываться за неё перед налоговыми органами. Вся ответственность лежит исключительно на племяннице. Она обязана ежегодно не позднее 30 апреля подавать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и уплачивать исчисленный налог до 15 июля.
3. Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования и договоры найма
Вопрос о государственной регистрации подразделяется на два этапа. Первый касается вашего основного договора с племянницей. По общему правилу, договор безвозмездного пользования недвижимостью не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Исключение установлено только для объектов культурного наследия, к которым обычные квартиры не относятся.
"К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия... применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 51, часть 9)
Эта норма указывает на то, что регистрируется лишь ссуда объектов культурного наследия. Поскольку ваша квартира, по всей видимости, таковым не является, ваш договор с племянницей регистрировать не нужно.
Второй этап — договоры найма, которые племянница будет заключать на срок до 11 месяцев. Законодательство связывает необходимость регистрации не с фактом заключения договора, а с возникновением обременения (ограничения) права собственности. Такое обременение подлежит регистрации только в том случае, если договор найма заключён на срок не менее одного года.
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации..."
(Источник: ГК РФ, статья 674, пункт 2)
Этот же принцип подтверждается и в законе о регистрации:
"Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года... осуществляется на основании заявления сторон договора..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 51, часть 2)
Прямым следствием этого правила является то, что краткосрочные договоры найма, заключённые на срок до 11 месяцев включительно, не порождают обременения, подлежащего государственной регистрации. Следовательно, ваша племянница может заключать договоры на срок от 1 до 11 месяцев без внесения каких-либо записей в ЕГРН.
Выводы и рекомендации
На основе анализа применимых норм можно сделать следующие выводы:
- Племянница станет наймодателем: При заключении договоров с жильцами она будет действовать как полностью уполномоченное вами лицо.
- Налогоплательщик — племянница: Именно она обязана декларировать полученный от жильцов доход и уплачивать с него НДФЛ по ставке от 13% (в зависимости от общей суммы дохода за год). Для вас как для собственника, не получающего дохода, никаких обязанностей перед налоговой инспекцией не возникает.
- Регистрировать ничего не нужно: Ни договор безвозмездного пользования, ни краткосрочные договоры найма на срок менее 12 месяцев государственной регистрации не подлежат.
В качестве практической рекомендации советую оформить ваш договор безвозмездного пользования с племянницей в простой письменной форме, максимально подробно прописав в нём:
- прямое право ссудополучателя сдавать помещение внаём третьим лицам на срок до 11 месяцев;
- указание на то, что все доходы от такого использования являются исключительно её доходом, а также на её обязанность самостоятельно нести расходы, связанные с коммерческим использованием квартиры (например, косметический ремонт, взаимодействие с жильцами), если это не противоречит другим вашим договорённостям;
- разграничение ваших расходов как собственника (например, капитальный ремонт) и её расходов как ссудополучателя, что закреплено в законе (статья 695 ГК РФ), но может быть уточнено в договоре.
Также рекомендую вашей племяннице во избежание налоговых рисков ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При возникновении сложностей с толкованием налоговых обязательств или составлением договоров настоятельно рекомендую обратиться за личной консультацией к адвокату для проверки текста конкретного договора.
