Указание адреса в мобильном приложении для подтверждения проживания: правовая природа и риски для собственника жилья
Анализ ситуации
Ваши жильцы запрашивают согласие на указание адреса сдаваемой квартиры в некоем мобильном приложении для подтверждения места проживания перед банком или работодателем. Вы как собственник, не включивший в договор условия о регистрации, опасаетесь, что такое указание может быть расценено как официальная регистрация по месту жительства (пребывания) и повлечёт нежелательные последствия — налоговую ответственность, невозможность «выписать» жильцов. Ниже разберём, чем с точки зрения закона является такая верификация и какие обязанности и риски действительно возникают при сдаче квартиры, независимо от действий в цифровой среде.
1. Является ли указание адреса в приложении регистрацией по месту жительства (пребывания)?
Нет, указание адреса в мобильном приложении (банковском, рабочем или ином) не равнозначно регистрации гражданина по месту жительства или по месту пребывания в смысле законодательства о миграционном учёте.
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» даёт следующие определения:
«регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации – государственная деятельность по фиксации и обобщению предусмотренных настоящим Законом сведений о регистрации граждан Российской Федерации по месту пребывания, регистрации граждан Российской Федерации по месту жительства, снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета...»
(Источник: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1, статья 2)
Такая деятельность осуществляется исключительно органами регистрационного учёта (территориальными органами МВД России) в установленном порядке, предполагающем подачу гражданином заявления установленной формы, документа, удостоверяющего личность, и документа-основания для вселения (см. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункты 9, 16).
Верификация в мобильном приложении — это лишь подтверждение факта проживания для конкретного сервиса. Она не порождает записей в государственной базе данных регистрационного учёта и не заменяет собой административную процедуру. Поэтому простое согласие на указание адреса в приложении не делает жильцов зарегистрированными в вашей квартире.
2. Какие обязанности по регистрации и уведомлению всё же могут возникнуть у вас как собственника?
Сама по себе сдача квартиры внаём не зависит от того, указывают ли жильцы адрес в приложениях. Обязанности возникают из фактического проживания людей в жилом помещении.
Обязанность жильцов зарегистрироваться по месту пребывания
Если жильцы проживают в вашей квартире временно (а не постоянно) и срок такого проживания превышает 90 дней, они обязаны оформить регистрацию по месту пребывания:
«Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить: документ, удостоверяющий личность; заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания; документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении…»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 9)
Обязанность собственника уведомить орган регистрационного учёта
Если жилец не подал документы на регистрацию в установленный срок, у вас как у собственника возникает обязанность самостоятельно уведомить об этом орган регистрационного учёта:
«В случае непредставления гражданином в орган регистрационного учета для регистрации по месту пребывания или по месту жительства заявления по установленной форме и иных документов в срок, установленный законодательством Российской Федерации, наниматель (собственник) жилого помещения, в котором проживает гражданин, по истечении установленного законодательством Российской Федерации срока уведомляет в течение 3 рабочих дней орган регистрационного учета о проживании гражданина в указанном жилом помещении...»
(Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 35)
Собственник, самостоятельно управляющий своим жилым помещением, прямо отнесён к лицам, ответственным за приём и передачу документов в органы регистрационного учёта (пункт 2 Перечня, утверждённого тем же Постановлением N 713). Нарушение срока уведомления влечёт ответственность в соответствии с законодательством (пункт 37 Правил).
Подытожим: обязанности по миграционному учёту зависят от длительности проживания, а не от того, используется ли адрес в мобильных приложениях. Если ваши жильцы живут уже полгода и не зарегистрировались, они нарушают правила регистрации; вы, зная об этом, должны были уведомить орган МВД.
3. Налоговые риски при сдаче квартиры в аренду
Сам факт фиксации адреса в приложении не создаёт новых налоговых обязанностей и не увеличивает налог — он может лишь косвенно привлечь внимание налогового органа при проверке.
Вместе с тем, доходы от сдачи квартиры внаём являются объектом налогообложения:
«Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:
- от источников в Российской Федерации...»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 209)
Физическое лицо, получающее доходы по договору найма жилого помещения, обязано самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, а также подать налоговую декларацию:
«1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
- физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества...»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 1)
Неуплата налога по таким доходам образует состав налогового правонарушения:
«Неуплата или неполная уплата сумм налога... в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога...»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122, пункт 1)
Таким образом, если вы получали арендную плату и не декларировали доход, налоговые риски уже существуют вне зависимости от желания жильцов подтвердить адрес в приложении. Никаких дополнительных самостоятельных налоговых обязанностей именно из факта верификации в цифровой среде не вытекает.
4. Риск «невозможности выписать» жильцов
Официальная регистрация (которой, как показано выше, верификация в приложении не является) даёт зарегистрированному лицу право пользования жилым помещением. При отсутствии такой регистрации право пользования основывается исключительно на договоре найма.
После прекращения договора жильцы обязаны освободить квартиру. Если они этого не делают, выселение производится через суд. Сам по себе факт указания адреса в программе не изменяет эти правила. Чтобы исключить спорные ситуации, условия о регистрации (её сроке, основаниях для снятия) лучше зафиксировать непосредственно в договоре.
Выводы и рекомендации
-
Верификация ≠ регистрация
Указание вашего адреса в мобильном приложении не является постановкой на миграционный учёт и не порождает правовых последствий, характерных для регистрации по месту жительства или пребывания.
-
Следите за сроками фактического проживания
Поскольку жильцы живут уже полгода, они были обязаны оформить временную регистрацию по месту пребывания (если не зарегистрированы в том же регионе). Вы как собственник должны были уведомить орган МВД об их проживании в течение 3 рабочих дней после истечения 90‑дневного срока. Настоятельно рекомендую привести ситуацию в соответствие с законом во избежание административной ответственности.
-
Исполните налоговые обязанности
Доход от аренды подлежит обложению НДФЛ. Если вы не платили налог и не подавали декларацию, необходимо подать её за истёкшие периоды и уплатить налог, чтобы исключить начисление штрафов. Факт использования приложения здесь роли не играет.
-
Укрепите договор найма
Включите в договор следующие положения:
- обязанность нанимателя (или запрет без вашего согласия) оформить регистрацию по месту пребывания и вовремя сняться с учёта после прекращения найма;
- чёткий срок найма (до 11 месяцев, чтобы избежать обязательной государственной регистрации обременения);
- условие о том, что по окончании срока договора наниматель обязуется освободить помещение, а в случае отказа — подлежит выселению в судебном порядке с компенсацией всех судебных расходов.
-
При возникновении споров или сомнений обратитесь к адвокату
Если жильцы отказываются оформлять регистрацию, не желают выезжать после прекращения договора, либо налоговый орган проявит интерес к вашим доходам, профессиональная помощь адвоката поможет защитить ваши интересы наиболее эффективно.
