Сколько возьмет нотариус за покупку доли в нежилом помещении?

Покупка 1/2 доли гаража у коллеги: цена, налоги и расходы на нотариуса

Здравствуйте! Вы планируете приобрести долю в праве собственности на гараж. Это сделка с недвижимостью, которая имеет ряд важных юридических особенностей. Давайте разберем ваши вопросы по порядку, опираясь на законодательство.

1. Какую цену указывать в договоре купли-продажи доли гаража?

Цена является существенным условием для договора продажи недвижимости. Без ее согласования в письменной форме договор будет считаться незаключенным.

«Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.» (Источник: ГК РФ Статья 555, п. 1)

При этом цена определяется соглашением сторон, то есть вы и продавец вправе договориться о любой сумме.

«Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.» (Источник: ГК РФ Статья 424, п. 1)

Можно ли занижать цену и какие риски?
Формально вы можете указать любую цену, даже значительно ниже рыночной. Однако это создает риски для обеих сторон:

1. Налоговые риски для продавца: Как мы увидим далее, для расчета налога налоговый орган сравнит цену в договоре с кадастровой стоимостью. Если цена сделки окажется ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, налог будет исчислен именно с кадастровой стоимости. Таким образом, занижение цены не поможет продавцу сэкономить на налогах.

   «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.» (Источник: НК РФ Статья 214.10, п. 2)

2. Риски для покупателя: Если в будущем вы решите продать гараж, ваши расходы на его приобретение будут подтверждены только суммой, указанной в договоре. При заниженной цене ваш будущий облагаемый доход будет больше. Кроме того, слишком низкая цена может привлечь внимание налоговых органов, которые могут усмотреть в этом получение необоснованной налоговой выгоды или даже попытаться переквалифицировать сделку как договор дарения.

Рекомендация: Безопаснее всего указывать в договоре реальную цену сделки, которую покупатель фактически передает продавцу.

2. Надо ли платить налог (НДФЛ) продавцу?

Да, у продавца (вашего коллеги) возникает доход, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

«Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации...» (Источник: НК РФ Статья 209)

Однако есть несколько оснований для освобождения от налога или его уменьшения.

Освобождение от налога по сроку владения:
Доход от продажи доли в недвижимости освобождается от налога, если продавец владел ею в течение минимального предельного срока (МПС) и более. Для недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности, МПС, как правило, составляет 5 лет. В отдельных случаях он сокращается до 3 лет (например, если доля получена по наследству от члена семьи). Если коллега владел долей дольше этого срока, налог платить не нужно и подавать декларацию он не обязан.

«В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года... 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.» (Источник: НК РФ Статья 217.1, пп. 3, 4)

Если МПС не выдержан, продавец может уменьшить налог одним из двух способов:

1. Имущественный налоговый вычет: При продаже «иного недвижимого имущества» (к которому относится гараж) можно получить вычет в размере до 250 000 рублей. Поскольку продается 1/2 доля, вычет будет распределяться либо пропорционально доле, либо по договоренности между продавцами, но его сумма не превысит 250 000 рублей на весь объект.

   «...имущественный налоговый вычет предоставляется: ...в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 250 000 рублей;» (Источник: НК РФ Статья 220, пп. 1 п. 2)

2. Учет расходов на приобретение: Вместо вычета продавец может уменьшить доход от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой доли (например, если он сам когда-то покупал эту долю).

   «...вместо получения имущественного налогового вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.» (Источник: НК РФ Статья 220, пп. 2 п. 2)

Ставка налога и декларирование:
Если продавец все же должен уплатить налог, ставка НДФЛ для резидентов РФ составит от 13% до 22% в зависимости от общей суммы дохода за год. Продавец обязан самостоятельно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

«Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи... обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию... Общая сумма налога... уплачивается... в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.» (Источник: НК РФ Статья 228, пп. 3, 4)

3. Какие налоговые последствия для покупателя?

При покупке доли гаража у вас не возникает обязанности уплачивать налог. Более того, в будущем, если вы решите продать этот гараж (или всю долю), вы сможете уменьшить свой налогооблагаемый доход, применив способ «доходы минус расходы». Для этого вам нужно будет подтвердить расходы на его покупку, и именно для этого важно сохранить договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату (расписки, банковские выписки).

К сожалению, в предоставленном контексте нет информации, которая бы позволяла говорить о возможности для покупателя получить имущественный налоговый вычет на приобретение гаража. Такой вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости и земельных участков под нее.

«...имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;» (Источник: НК РФ Статья 220, пп. 3 п. 1)

4. Обязателен ли поход к нотариусу?

Да, обязателен. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключения есть, но ваша ситуация под них не подпадает (вы не продаете все доли по одной сделке, это не земельный участок сельхозназначения и т.д.).

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, ч. 1.1)

Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой ничтожность сделки, то есть она не повлечет никаких юридических последствий и Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

«Если нотариальное удостоверение сделки ... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.» (Источник: ГК РФ Статья 163, п. 3)

Также важно помнить, что нотариус после удостоверения сделки, как правило, сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, что ускоряет процесс регистрации.

5. Во сколько обойдется нотариус (с учетом новых расценок)?

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: нотариального тарифа (который включает федеральный и региональный) и стоимости услуг правового и технического характера (УПТХ).

1. Нотариальный тариф: Он установлен законом и един для всех нотариусов. С 1 октября 2023 года действуют новые правила расчета. За удостоверение сделок по отчуждению недвижимости, где обязательная нотариальная форма установлена законом, нотариус взимает единый нотариальный тариф. Для вашей сделки (отчуждение недвижимости другим лицам) размер федерального тарифа зависит от суммы сделки:

   «За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: ... другим лицам в зависимости от суммы сделки:
   до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
   свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;» (Источник: "Основы законодательства о нотариате", Статья 22.1, пп. 1 п. 1)

   Важный нюанс: Для исчисления тарифа, если оценка, данная имуществу сторонами (т.е. цена в договоре), ниже его кадастровой стоимости, используется кадастровая стоимость.

   «При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение... недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.» (Источник: "Основы законодательства о нотариате", Статья 22.1, ч. 2)

   Пример расчета федерального тарифа:
   Допустим, цена сделки за 1/2 долю в договоре — 300 000 рублей. Но кадастровая стоимость всего гаража — 800 000 рублей. Стоимость продаваемой доли по кадастру — 400 000 рублей. Нотариус для расчета возьмет 400 000 рублей, так как цена в договоре ниже. Федеральный тариф составит:
   3 000 руб. + (400 000 руб. × 0,4%) = 3 000 + 1 600 = 4 600 рублей.

2. Региональный тариф: Он устанавливается отдельно для каждого субъекта РФ и рассчитывается по сложной формуле, которую утверждает региональная нотариальная палата. Эта часть тарифа покрывает расходы нотариуса и развитие нотариата. Ее точный размер нужно уточнять в нотариальной конторе вашего региона.

3. Услуги правового и технического характера (УПТХ): Это плата нотариусу за составление проекта договора, копирование, сканирование и прочие действия. Эта сумма не регулируется на федеральном уровне и может отличаться в разных регионах.

Итоговая ориентировочная стоимость:
Суммируя все части, общая стоимость нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли гаража будет складываться из:

• Федерального тарифа (например, 4 600 рублей в нашем примере).
• Регионального тарифа (уточните в нотариальной конторе, в среднем по стране это еще может быть сопоставимая с федеральным тарифом сумма, например, 5 000 – 7 000 рублей).
• УПТХ (около 3 000 – 8 000 рублей за проект договора, в зависимости от сложности и прайса конторы).

Таким образом, общая стоимость может составить ориентировочно от 12 000 до 20 000 рублей. Эти расходы несет, как правило, покупатель, либо стороны делят их по договоренности.

Выводы и рекомендации

1. Цена: Укажите в договоре реальную цену сделки, которую вы платите продавцу. Это минимизирует налоговые риски для вас обоих в будущем.
2. Налоги продавца: Вашему коллеге нужно проверить срок владения своей долей. Если он составляет 5 лет и более (или 3 года в особых случаях), налог платить не нужно. В противном случае ему придется подать декларацию и исчислить налог, который можно уменьшить на вычет или на расходы по приобретению доли.
3. Налоги покупателя: Вы налог не платите. Сохраните договор и платежные документы — они понадобятся для уменьшения налога при будущей продаже этого имущества.
4. Нотариус: Обратиться к нотариусу обязательно. Без нотариального удостоверения Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
5. Стоимость нотариуса: Запросите в ближайшей нотариальной конторе полный расчет стоимости (федеральный тариф + региональный тариф + УПТХ) для вашей конкретной сделки, предоставив данные о кадастровой и договорной стоимости доли. Именно там вам назовут точную итоговую сумму с учетом последних изменений.