Имущественный вычет при покупке второй квартиры в ипотеку после использования вычета по первой квартире

Вычет по расходам на покупку второй квартиры: жена исчерпала лимит, у мужа есть остаток

Предельная сумма имущественного вычета по расходам на приобретение жилья составляет 2 000 000 рублей на каждого налогоплательщика, а неиспользованный остаток переносится на последующие объекты:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
   — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ (предел 2 000 000 руб., перенос остатка)

Из этой нормы для фактов клиента следует следующее. И жена, и муж имеют каждый своё право на вычет в пределах 2 000 000 рублей (поскольку квартиры приобретались в браке за счёт общих доходов, они в равной мере являются расходами обоих супругов независимо от того, на чьё имя оформлен договор — ст. 34 СК РФ). По первой квартире (2016 год) жена получила вычет в полном размере лимита — 2 000 000 рублей, следовательно, её право на вычет по расходам полностью исчерпано, и по второй квартире она вычет по расходам на покупку получить не может.

Муж по первой квартире получил только 780 000 рублей, то есть использовал лимит менее чем в полном размере. Поэтому его остаток в размере 1 220 000 рублей (2 000 000 − 780 000) переносится на вторую квартиру.

Вывод: по второй квартире вычет по расходам на приобретение жилья может получить только муж — в сумме, не превышающей остаток 1 220 000 рублей (при условии, что стоимость его доли/фактические расходы позволяют заявить такую сумму). Жена вычет по расходам по второй квартире получить не может.

Вычет по процентам по второй ипотеке: у мужа возникает, у жены — нет

Вычет по расходам на погашение процентов по ипотечному кредиту предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов, но не более 3 000 000 рублей, и в отношении только одного объекта недвижимости:

1. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов, если иное не предусмотрено пунктом 8.1 настоящей статьи. Указанный в настоящем пункте имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества.
   — п. 4 ст. 220 НК РФ (предел 3 000 000 руб., один объект)

Правило «один объект» для вычета по процентам введено Федеральным законом от 20.04.2021 № 100-ФЗ и вступило в силу с 1 января 2022 года:

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2022 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
   — ст. 3 п. 1 ФЗ от 20.04.2021 № 100-ФЗ (вступление в силу с 01.01.2022)

Для фактов клиента это означает следующее. Право на вычет по процентам привязано к конкретному налогоплательщику, а не к семье в целом: вычет по процентам может быть получен один раз в отношении одного объекта тем лицом, которое эти проценты фактически уплачивало и заявляло вычет.

Жена уже получила вычет по процентам по первой ипотеке в сумме 1 150 000 рублей (из возможного лимита 3 000 000 по объектам, приобретённым до 01.01.2022, когда действовал лимит 3 000 000). Её право на вычет по процентам уже реализовано, и по второй ипотеке она вычет по процентам получить не может — вычет по процентам предоставляется в отношении только одного объекта.

Муж вычет по процентам по первой ипотеке не получал. Поэтому его право на вычет по процентам сохранилось и может быть реализовано в отношении второй ипотеки. Поскольку вторая квартира и кредит по ней приобретены в 2019 году (право на вычет по процентам возникло до введения с 01.01.2022 правила «один объект» в его ограничивающем значении), муж вправе заявить вычет по фактически уплаченным процентам по второму кредиту в пределах доступного ему лимита.

Вывод: по второй ипотеке вычет по процентам может получить только муж в сумме фактически уплаченных им процентов (но в своём лимите, поскольку по первому кредиту проценты он не заявлял). Жена по второй ипотеке вычет по процентам получить не может, так как уже реализовала это право по первой ипотеке.

Распределение вычета между супругами и порядок оформления

Поскольку вторая квартира приобретена супругами в браке и оформлена в их общую (совместную) собственность, имущество является их общим совместным имуществом независимо от того, на имя кого оно приобретено:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ (совместная собственность супругов)

При приобретении жилья супругами в общую совместную собственность расходы распределяются между ними на основании их совместного заявления:

заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ (заявление супругов о распределении расходов)

Из этих норм для фактов клиента следует: супруги вправе самостоятельно распределить между собой понесённые на вторую квартиру расходы (и на покупку, и на проценты) путём подачи совместного заявления о распределении. При этом распределение ограничено фактически произведёнными расходами и предельными суммами, установленными пп. 1 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ (2 000 000 рублей на расходы и 3 000 000 рублей на проценты).

Вывод: для получения вычета по второй квартире выгодно оформить заявление о распределении, по которому расходы на покупку в пределах остатка мужа (1 220 000 рублей) и расходы на проценты засчитываются на мужа, — поскольку именно у него сохранились неиспользованные лимиты. Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на вторую квартиру (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ), то есть с 2019 года.

Порядок, сроки и размер возврата НДФЛ

Возврат НДФЛ по имущественным вычетам производится в порядке зачёта/возврата излишне уплаченного налога, а заявление о возврате подаётся в пределах трёх лет:

1. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы. 8. Решение о возврате суммы излишне уплаченного налога принимается налоговым органом в течение 10 дней со дня получения заявления налогоплательщика о возврате суммы излишне уплаченного налога или со дня подписания налоговым органом и этим налогоплательщиком акта совместной сверки уплаченных им налогов, если такая совместная сверка проводилась. До истечения срока, установленного абзацем первым настоящего пункта, поручение на возврат суммы излишне уплаченного налога, оформленное на основании решения налогового органа о возврате этой суммы налога, подлежит направлению налоговым органом в территориальный орган Федерального казначейства для осуществления возврата налогоплательщику в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. 9. Налоговый орган обязан сообщить в письменной форме налогоплательщику о принятом решении о зачете (возврате) сумм излишне уплаченного налога или решении об отказе в осуществлении зачета (возврата) в течение пяти дней со дня принятия соответствующего решения. Указанное сообщение передается руководителю организации, физическому лицу, их представителям лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения. 10.
   — п. 7 ст. 78 НК РФ (трёхлетний срок возврата)

Из этой нормы для фактов клиента следует: муж, заявляя вычеты по расходам (остаток 1 220 000 рублей) и по процентам второй ипотеки, вправе вернуть 13% от заявленной суммы за счёт налога, уплаченного им за соответствующие годы (начиная с 2019 года). Размер возврата по расходам — до 1 220 000 × 13% = 158 600 рублей; по процентам — 13% от фактически уплаченных им процентов по второй ипотеке.

Если муж ранее не заявлял вычеты за 2019–2021 годы, необходимо учитывать трёхлетний срок на возврат: вычеты заявляются за каждый налоговый год, а право на возврат налога за конкретный год может быть реализовано в течение трёх лет с момента его уплаты. Поэтому целесообразно заявлять вычеты начиная с наиболее ранних доступных лет, пока они не выпали из трёхлетнего срока.

Вывод: итоговый расчёт для мужа: до 158 600 рублей по расходам на покупку (остаток вычета 1 220 000) плюс 13% от фактически уплаченных им процентов по второй ипотеке. Жена по второй квартире каких-либо вычетов получить не может, так как оба её лимита (по расходам и по процентам) уже исчерпаны по первой квартире. Возврат оформляется безработным либо работающим супругом через налоговый орган либо через работодателя на основании подтверждения права, с соблюдением трёхлетнего срока на возврат налога.

Способы получения вычета, документы и порядок обжалования отказа

Вычет по расходам и по процентам муж может получить двумя способами (альтернатива): через налоговый орган путём подачи декларации 3-НДФЛ по итогам года с возвратом излишне уплаченного налога (п. 7 ст. 220, ст. 78 НК РФ) либо через работодателя до окончания налогового периода на основании подтверждения права, выданного налоговым органом.

Для подтверждения права налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении квартиры, документы, подтверждающие произведённые расходы (квитанции, банковские выписки, чеки), кредитный договор и документы, подтверждающие факт уплаты процентов, а также совместное заявление супругов о распределении расходов (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ (заявление супругов о распределении расходов)

Если налоговый орган откажет в предоставлении вычета, такой отказ может быть обжалован в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд, в порядке, установленном ст. 138–139 НК РФ.

Вывод: для реализации права мужу достаточно подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ с приложением договора купли-продажи второй квартиры, кредитного договора, документов об уплате процентов и совместного с женой заявления о распределении расходов (расходы на покупку — на мужа в пределах его остатка 1 220 000 рублей, проценты — на мужа). При отказе решение налогового органа обжалуется в вышестоящий орган и (или) в суд в порядке ст. 138–139 НК РФ.