Как поставить на учет дом по дарственной на украинском языке в новых регионах: пошаговая инструкция

Признаётся ли дарственная, удостоверенная по праву Украины, основанием для постановки дома на учёт в Росреестре

Да, в принципе да. Основаниями регистрации прав прямо названы сделки, совершённые по законодательству, действовавшему в месте расположения имущества на момент совершения сделки:

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: дарственная, удостоверенная украинским нотариусом в отношении дома, расположенного на территории, которая на момент сделки находилась под юрисдикцией Украины (или соответствующей республики), сама по себе является допустимым правоустанавливающим документом для ЕГРН — при условии, что по форме и содержанию она соответствовала законодательству, действовавшему там на дату её оформления. Перевод адреса и характеристик дома, указанных в договоре, на русский язык не меняет силу сделки — он нужен лишь для приёма документа органом регистрации.

Кроме того, для «ранее учтённых» объектов на новых территориях федеральный законодатель прямо распространил действие регистрационных правил на объекты, правоустанавливающие документы на которые оформлены до 4 октября 2022 года:

Действие положений законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом, распространяется на ранее учтенные объекты недвижимости, расположенные на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, в случае, если правоустанавливающие документы на данные объекты недвижимости были оформлены до дня вступления в силу Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 5-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики", Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Луганской Народной Республики", Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 7-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Запорожской области", Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 года № 8-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Херсонской области и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Херсонской области".
— ч. 5 ст. 6 ФЗ № 397-ФЗ (п. 4 ст. 6 в ред.)

Таким образом, если дарственная совершена до 04.10.2022 (дня вступления в силу ФКЗ о принятии субъектов в РФ), сама сделка признаётся состоявшейся и является основанием для внесения записи. Решающее значение имеет именно дата оформления документа, а не то, что он составлен на украинском языке.

Вывод по вопросу: дарственная на украинском языке, удостоверенная по праву Украины и оформленная до принятия региона в РФ, признаётся действительным правоустанавливающим документом и может служить основанием для постановки дома на учёт и регистрации права в ЕГРН — при переводе документа на русский язык и соблюдении порядка, описанного в следующем блоке.

Требуется ли перевод документа с украинского языка и кто его оформляет

Да, перевод обязателен. ЕГРН ведётся только на русском языке:

Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений. (В редакции Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ ) 2. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);
— ч. 1 ст. 7 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Поэтому дарственная, составленная на украинском языке, должна быть представлена в Росреестр вместе с переводом на русский язык. Верность перевода с одного языка на другой вправе засвидетельствовать как российский нотариус, так и консульское должностное лицо РФ — это прямое нотариальное действие:

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 7) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 9) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 10) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 11) удостоверяют время предъявления документов; 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 13) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 14) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 15) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 16) совершают морские протесты; 17) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 18) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;
   — ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Консульское удостоверение перевода — самостоятельное нотариальное действие, не связанное с отчуждением недвижимости, поэтому оно может быть совершено консульским должностным лицом РФ за рубежом (в том числе в Греции), где находится даритель. Однако если дарительнице потребуется ещё и доверенность на представительство по вопросам регистрации прав на этот дом, применяется специальное ограничение, рассмотренное в отдельном блоке ниже.

Вывод по вопросу: перевод дарственной на русский язык обязателен; заверить верность перевода может нотариус на территории РФ либо консульское должностное лицо РФ (в Греции — через консульство РФ).

Участие дарителя, находящегося в Греции: доверенность и её нотариальная форма

Для подачи заявления о регистрации прав доверенность должна быть нотариально удостоверенной:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Нотариальные действия от имени РФ за рубежом совершают консульские должностные лица:

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица , уполномоченные на совершение этих действий. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли. Использование в наименованиях организаций, средств массовой информации терминов "нотариат", "нотариальная деятельность", "нотариус", "нотариальная палата", "нотариальная контора" или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только нотариусами, организациями, созданными в порядке, установленном настоящими Основами, организациями, учредителями которых выступают указанные в настоящей части организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 1. Нотариат в Российской Федерации Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ ) Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.
— ч. 6 ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате

Однако есть два принципиальных ограничения. Первое — консул за рубежом не вправе удостоверять сам договор об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ:

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 7) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 9) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 10) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 11) удостоверяют время предъявления документов; 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 13) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 14) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 15) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 16) совершают морские протесты; 17) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 18) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;
   — ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Но в данной ситуации сам договор дарения уже совершён ранее — в консульстве Греции нужно оформлять не договор, а либо доверенность на представителя (для подачи/получения документов в Росреестре), либо засвидетельствование верности перевода. Эти действия консул удостоверять вправе.

Второе, более существенное ограничение установлено Указом Президента РФ № 1103 именно для сделок с недвижимостью на новых территориях: удостоверение доверенностей, выдаваемых гражданами недружественных иностранных государств для представительства по вопросам регистрации прав на такое имущество, до 1 января 2028 года запрещено без специального разрешения:

б) до 1 января 2028 г. запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление; в) до 1 января 2028 г. запрещается совершение нотариальных действий по удостоверению доверенностей, выдаваемых гражданами недружественных иностранных государств для представительства по вопросам, связанным с совершением сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, осуществлением государственной регистрации прав на такое имущество и совершением иных юридически значимых действий в отношении такого имущества, без специального разрешения на совершение указанных нотариальных действий. (Дополнение подпунктом - Указ Президента Российской Федерации от 29.12.2025 № 1006) (Пункт в редакции Указа Президента Российской Федерации от 14.03.2025 № 145) 11.
— пп. «б» п. 1 Указа Президента РФ № 1103 от 24.12.2024

Это создаёт реальный риск: если дарительница — гражданка Украины (государства, отнесённого к недружественным), то удостоверение доверенности на представительство по регистрации прав на дом может быть расценено как запрещённое без специального разрешения нотариальное действие. Если же дарительница приобрела гражданство РФ или иного государства, не входящего в перечень недружественных, данное ограничение к ней не применяется.

Практическая рекомендация: надёжнее, чтобы дарительница лично явилась в консульство РФ и удостоверила перевод и (при необходимости) доверенность, заранее выяснив в консульстве вопрос о применимости ограничений Указа № 1103 к её гражданству. Если доверенность подпадает под запрет, достаточно личного присутствия одаряемого (сына) при подаче документов, если сделка уже содержит все существенные условия и не требует дополнительного волеизъявления дарителя.

Вывод по вопросу: консул РФ в Греции может засвидетельствовать верность перевода дарственной; удостоверение же доверенности от гражданки Украины на представительство по регистрации прав на дом на новой территории может быть ограничено Указом № 1103 и потребовать специального разрешения. Оптимально — личное участие сторон либо минимизация доверенности до действий, не связанных напрямую с распоряжением имуществом.

Ограничение для граждан недружественных государств: влияет ли оно на регистрацию права сына

Регистрируется право одаряемого (сына), а не дарителя. Поэтому нужно определить гражданство сына.

Если сын является гражданином РФ (в том числе получившим гражданство РФ в упрощённом порядке как житель нового региона), то запрет на регистрацию прав граждан недружественных иностранных государств, установленный Указом № 1103:

б) до 1 января 2028 г. запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление; в) до 1 января 2028 г. запрещается совершение нотариальных действий по удостоверению доверенностей, выдаваемых гражданами недружественных иностранных государств для представительства по вопросам, связанным с совершением сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, осуществлением государственной регистрации прав на такое имущество и совершением иных юридически значимых действий в отношении такого имущества, без специального разрешения на совершение указанных нотариальных действий. (Дополнение подпунктом - Указ Президента Российской Федерации от 29.12.2025 № 1006) (Пункт в редакции Указа Президента Российской Федерации от 14.03.2025 № 145) 11.
— пп. «б» п. 1 Указа Президента РФ № 1103 от 24.12.2024

к нему не применяется — регистрация перехода права собственности от матери к сыну осуществляется в обычном порядке без специального разрешения.

Если же сын сохраняет гражданство Украины либо иного государства, отнесённого к недружественным, то регистрация его права на дом возможна только при наличии специального разрешения коллегиального органа, образуемого высшим должностным лицом соответствующего субъекта РФ, либо при попадании под установленные Указом исключения (например, для граждан, заключивших контракт о военной службе, и членов их семей, а также участников СВО и их родственников).

Вывод по вопросу: исходная точка — определить гражданство одаряемого (сына). Если он гражданин РФ — постановка дома на учёт и регистрация права проходят без специального разрешения; если он гражданин недружественного государства — потребуется специальное разрешение либо подтверждение подпадания под исключения Указа № 1103.

С чего начинать: порядок действий и подтверждение права дарителя

Регистрация осуществляется на основании заявления и прилагаемых документов. Основанием регистрации является как сама сделка, так и документы, подтверждающие право дарителя на дом до дарения:

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Поэтому перед подачей заявления необходимо проверить, подтверждено ли право собственности дарительницы (матери) на дом документами, выданными украинскими (или республиканскими) органами: свидетельством о праве собственности, выпиской из государственного реестра вещных прав и т.п. Если право дарителя не подтверждено, Росреестр не сможет зарегистрировать переход права на сына — в таком случае потребуется выявление правообладателя ранее учтённого объекта либо судебное установление права.

Практический порядок начала:

1. Получить нотариально заверенный перевод дарственной (и документов о праве дарителя) на русский язык — у нотариуса в РФ либо в консульстве РФ в Греции.
2. Проверить/восстановить документы, подтверждающие право собственности матери на дом до дарения.
3. Определить гражданство одаряемого (сына) и, при необходимости, разрешить вопрос специального разрешения по Указу № 1103.
4. Подать заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права собственности через МФЦ или в территориальный орган Росреестра по месту нахождения дома (форма — личное обращение либо электронно).
5. При участии дарителя через представителя — оформить доверенность с учётом ст. 185.1 ГК и ограничений Указа № 1103.

Вывод по вопросу: начинать следует с перевода документов и подтверждения ранее возникшего права дарителя на дом; далее — подача заявления о кадастровом учёте и регистрации права в Росреестр (лично или через МФЦ), с предварительной проверкой гражданства сына на предмет применимости ограничений Указа № 1103.