Я вступил в наследство на квартиру по завещанию, прошло всего два года. Хочу подарить её своей несовершеннолетней дочери. В выписке из ЕГРН нет обременений, но я слышал, что есть какие-то ограничения по сроку владения. Могу ли я оформить дарственную сейчас или нужно подождать три года? Никаких документов пока не прикладываю, но есть свидетельство о праве на наследство и паспорт дочери.
НейроадвокатВы являетесь собственником квартиры, полученной по наследству два года назад, и хотите подарить её своей несовершеннолетней дочери. Ваше право собственности зарегистрировано в ЕГРН, обременений нет. Основные вопросы касаются: (1) наличия законодательного запрета на дарение в течение трёх лет после получения наследства, (2) особенностей оформления дарения в пользу несовершеннолетнего ребёнка, (3) перечня необходимых документов, (4) налогообложения такой сделки.
Нет, никаких ограничений по сроку владения для совершения дарения недвижимости, полученной по наследству, законодательство не устанавливает.
Трёхлетний срок, о котором вы могли слышать, относится исключительно к налогообложению доходов от продажи недвижимости, а не к дарению. В соответствии с Налоговым кодексом РФ:
"Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3)
Эта норма применяется только при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае, если вы решите продать квартиру. Для дарения никакого минимального срока владения не требуется.
Как собственник вы вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что прямо закреплено в Гражданском кодексе:
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону... в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам..." (Источник: ГК РФ, статья 209, пункты 1-2)
Вывод: можете подарить квартиру в любой момент, не дожидаясь трёх лет.
Дарение имущества в пользу несовершеннолетнего ребёнка допускается законом. Более того, для близких родственников установлено специальное исключение, разрешающее такие сделки:
"Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование..." (Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 3)
Таким образом, вы как родитель (близкий родственник) можете подарить квартиру своей дочери. Ограничение, установленное статьёй 575 ГК РФ, касается только случаев, когда дарение совершается от имени малолетнего (когда законный представитель дарит имущество самого ребёнка), а не в его пользу.
Согласие органов опеки и попечительства не требуется, поскольку ребёнок в данной сделке не отчуждает своё имущество, а приобретает его. Орган опеки даёт разрешение только на сделки, уменьшающие имущество подопечного:
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать... сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного... а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного." (Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 2)
В вашей ситуации имущество уменьшается у вас (дарителя), а у ребёнка (одаряемого) – увеличивается. Поэтому обращение в орган опеки не нужно.
Порядок зависит от возраста дочери:
"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки... могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: ГК РФ, статья 28, пункт 1)
"Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки... с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя." (Источник: ГК РФ, статья 26, пункт 1)
Для регистрации перехода права собственности в Росреестре (через МФЦ) понадобятся:
Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации:
"Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации." (Источник: ГК РФ, статья 574, пункт 3)
Право собственности у дочери возникнет с момента внесения записи в ЕГРН.
Нет, налог (НДФЛ) платить не нужно, поскольку вы и ваша дочь являетесь близкими родственниками.
Налоговый кодекс РФ прямо освобождает от налогообложения доходы, полученные в дар от близких родственников:
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными...)". (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)
Отец и дочь – это родитель и ребёнок, то есть близкие родственники. Следовательно, ваша дочь освобождается от уплаты НДФЛ со стоимости подаренной квартиры. Подавать налоговую декларацию ей также не требуется.
Что касается срока владения – он имеет значение только для вас, если бы вы продавали квартиру. Но поскольку вы дарите, никаких налоговых последствий для вас тоже не возникает.
Настоятельно рекомендую перед подписанием договора проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на сделках с недвижимостью, чтобы проверить договор на соответствие всем формальностям и избежать возможных проблем при регистрации.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
