Нужно ли всем наследникам лично присутствовать на сделке продажи дома и как оформить доверенность, чтобы получить деньги?

Возможна ли продажа без личного выезда: доверенность вместо участия в сделке

Личное присутствие каждого из трёх сособственников на сделке законом не требуется: сделка может быть совершена представителем по доверенности, и права по ней возникают прямо у собственников-доверителей.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Для ситуации это означает: каждый из трёх наследников вправе выдать доверенность (в том числе одному и тому же лицу — например, сособственнику, проживающему в доме), и подписанный им договор будет создавать права и обязанности продавца непосредственно у самих доверителей. Выезжать к месту нахождения дома не обязательно.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это ключевая норма о форме: поскольку продажа долей в праве на дом и участок — сделка, требующая нотариального удостоверения (см. блок 4), доверенность на её совершение, а также на подачу заявлений о регистрации перехода права, должна быть нотариально удостоверена. Простой письменной формы («подпись руководителя», «заверение по месту работы») здесь недостаточно.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Ограничение абз. 2: доверитель освобождается от последствий, только если докажет, что третье лицо знало или должно было знать об отсутствии полномочия. Нотариус при удостоверении сделки и орган регистрации проверяют полномочия по доверенности, поэтому добросовестный покупатель обычно считается неосведомлённым — риск ложится на представляемого.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Вот главный практический риск предложенной схемы. Если доверенность выдаётся на сособственника, который сам продаёт свою долю и в то же время подписывает договор как представитель остальных, сделка попадает под запрет абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ (представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично). Такая сделка может быть признана недействительной по иску доверителя, причём нарушение его интересов предполагается, пока не доказано иное. Поэтому выдавать доверенность следует НЕ тому сособственнику, а третьему лицу (юристу, риелтору, иному родственнику), и нотариус по месту дома должен прямо подтвердить, что конфликт интересов отсутствует.

Вывод: личное присутствие каждого собственника на сделке не обязательно — достаточно нотариально удостоверенной доверенности, выданной в вашем городе любым нотариусом (ст. 40 Основ о нотариате). Но доверенность нельзя оформлять на того сособственника, который одновременно продаёт свою долю, — иначе договор рискует быть оспорен по п. 3 ст. 182 ГК РФ. Оптимально: одна доверенность от вас двоих на третье лицо (или две доверенности — от вас двоих на третьего собственника, но с раздельным подписанием его собственной доли) с прямо прописанным объёмом полномочий и запретом передоверия.

Примет ли нотариус по месту дома доверенность, удостоверенную в вашем городе, и можно ли прислать оригинал по email

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 29.12.2014 № 457-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 40. Место совершения нотариальных действий Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ , от 29.12.2014 № 457-ФЗ , от 08.08.2024 № 251-ФЗ )
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариальное действие по удостоверению доверенности не привязано к месту нахождения имущества: её совершает любой нотариус. Доверенность, удостоверенная нотариусом в вашем городе, действительна на всей территории России, и нотариус по месту дома не вправе отказать в её принятии только из-за «чужого» удостоверения. Исключения (ст. 47, 56, 62–64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96, 109 Основ) к удостоверению доверенностей не относятся.

При регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата нотариального действия по удостоверению или отмене завещания либо доверенности нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата электронный образ нотариального документа (завещания, доверенности, распоряжения об отмене завещания, распоряжения об отмене доверенности) ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ , от 24.07.2023 № 361-ФЗ ) 1 1 ) о совершении нотариального действия удаленно и об удостоверении сделок двумя и более нотариусами при их регистрации в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) 2) об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела; 3) об уведомлениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества; 4) иные сведения , в том числе сведения об отказе в совершении нотариального действия, в соответствии с частью второй статьи 34 2 настоящих Основ, если их внесение не возложено на нотариальные палаты. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Сведения о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата вносятся нотариусом в единую информационную систему нотариата незамедлительно.
— п. 1 ч. 2 ст. 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Проверка подлинности вашей доверенности для нотариуса по месту дома не проблема: при удостоверении доверенности нотариус обязан незамедлительно внести её электронный образ в единую информационную систему нотариата. Любой нотариус может проверить её по реестру, поэтому «доверенность из другого региона» — обычная и проверяемая ситуация.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус устанавливает личность обратившегося по паспорту и государственным информационным ресурсам, а при удостоверении сделки проверяет и полномочия представителя.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ)
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает: на сделку представитель приходит с ОРИГИНАЛОМ доверенности и паспортом; нотариус сливает полномочия с текстом доверенности. Отсюда и ограничение схемы «отправить оригинал по электронной почте»: по e-mail можно переслать только скан (электронный образ) для предварительной проверки, но для удостоверения сделки нужен оригинал на бумаге. Если все три доверителя выдают доверенность одному лицу, логичнее оригинал выдать (или выслать курьером/почтой) непосредственно представителю, а не «нотариусу по email».

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Перечень оснований для отказа закрыт и не содержит «доверенность удостоверена в другом регионе». Единственное реальное основание в вашем случае — если полномочия в доверенности описаны так, что не покрывают конкретное действие (например, нет права на подписание договора купли-продажи, на получение денег или на подачу заявления в Росреестр), либо если нотариус усмотрит конфликт интересов (см. блок 1). При отказе нотариус обязан изложить причины письменно и разъяснить порядок обжалования.

Вывод: доверенность, удостоверенная нотариусом в вашем городе, обязана быть принята нотариусом по месту дома — отказ по мотиву «другой нотариус/другой регион» неправомерен. Для самой сделки нужен ОРИГИНАЛ доверенности у представителя; по электронной почте заранее направляйте только скан для проверки. Полномочия в доверенности формулируйте максимально детально (см. блок 1 и 5), чтобы не получить отказ по ст. 48 Основ.

Продажа сразу целого дома и участка: согласие всех и нотариальная форма

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Продажа дома и участка целиком — распоряжение общим имуществом, поэтому требуется соглашение всех трёх участников долевой собственности. Если хотя бы один против или сделка оформляется «за него», сделка уязвима.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Одновременно каждый вправе распорядиться только своей долей — отсюда два законных варианта: (1) один договор купли-продажи, где все трое продают свои 1/3 по одной сделке; (2) три отдельных договора о продаже каждой доли.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это ключевая для вашего случая норма о форме: сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, НО изъятие п. 1 ч. 1.1 — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по ОДНОЙ сделке. То есть при едином договоре с тремя продавцами нотариальное удостоверение не обязательно (достаточно простой письменной формы и регистрации в Росреестре); если же доли продаются отдельными договорами — каждый договор надо удостоверять у нотариуса, и это дороже и дольше.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если хоть одна доля будет продана постороннему в обход других сособственников без извещения, остальные вправе в течение трёх месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя — покупатель теряет объект.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: правильная конструкция — ОДИН договор купли-продажи, в котором все трое продают свои 1/3 дома и участка одному покупателю (это выводит сделку из-под обязательного нотариального удостоверения по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, но сам договор всё равно должен пройти регистрацию перехода права). Если по каким-то причинам доли продаются отдельными договорами, каждый договор требует нотариального удостоверения. Предпочтительно, чтобы покупателем было одно лицо и сразу на весь объект — тогда преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не нарушается, поскольку все сособственники участвуют в сделке.

Межевание: как оно оформляется и как вас защитить от «кривого» межевания без вашего участия

Границы вашего участка в ЕГРН не установлены, кадастровый номер есть. Межевание (уточнение границ) — это кадастровые работы, результат которых — межевой план с актом согласования границ.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Обязательному согласованию подлежит уточнение границ как самого участка, так и смежных участков, сведения о которых есть в ЕГРН. Согласование проводится с собственниками смежных участков (ч. 3 ст. 39) — то есть с соседями, а не только между вашими тремя долями.

От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества - решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (если соответствующий смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и является земельным участком общего назначения ).
— ч. 4 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Прямой ответ на ваш вопрос: в согласовании границ за вас может участвовать представитель по НОТАРИАЛЬНО удостоверенной доверенности. Значит, для целей межевания доверенность должна обязательно содержать полномочие на согласование местоположения границ (подписание акта согласования) — просто формулировка «продажа дома и участка» этого не покрывает. Если такого полномочия в доверенности нет, ваш представитель акт подписать не сможет, и границы будут считаться согласованными только при извещении и молчании (ч. 3 ст. 40) либо могут быть согласованы без вас по факту истечения срока.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 250-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
— ч. 2 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Местоположение границ считается согласованным при наличии личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Отсюда защита от «кривого» межевания: заказывайте кадастровые работы сами или требуйте, чтобы заказчиком был один из вас; в доверенности прямо оговорите, что кадастровый инженер согласовывает местоположение границ и вы утверждаете межевой план; требуйте до подписания акта согласования направить вам скан чертежа и координат. Договор подряда на кадастровые работы оплачивается по соглашению сторон — фиксируйте цену и объём.

Вывод: межевание может быть проведено без вашего личного присутствия — через представителя по нотариальной доверенности, но в доверенности обязательно должно быть отдельно указано полномочие на согласование местоположения границ и подписание акта согласования. Чтобы межевание не сделали «криво» в ваше отсутствие, заказчиком кадастровых работ должен выступать один из вас, а условием подписания акта согласования — ваше предварительное согласование чертежа и координат границ. Без такого полномочия ваш представитель подписать акт не сможет, и границы рискуют быть согласованными формально, без вашего контроля.

Кому идут деньги от продажи и как гарантировать каждому свои 1/3

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. 2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
— п. 1 ст. 971 ГК РФ

Права и обязанности по сделке, совершённой представителем, возникают непосредственно у доверителя, а не у представителя. Поэтому требование о выплате цены принадлежит каждому из вас, а не представителю. Доверенность лишь определяет, кто вправе подписать документы и — если это прямо указано — принять исполнение.

Поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
— ст. 974 ГК РФ

Вот ключевой механизм защиты: поверенный обязан передать доверителю БЕЗ ПРОМЕДЛЕНИЯ всё полученное по сделке. Если представитель получит деньги, он не становится их собственником — он обязан немедленно передать причитающуюся каждому долю. Формулировка «получение денег» в доверенности должна быть либо исключена, либо сопровождаться обязанностью перечислить каждому доверителю его часть.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если представитель удержит вашу часть цены (или деньги поступят на его счёт и он не рассчитается), образуется неосновательное обогащение с обязанностью возврата.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Не только сама неосновательно удержанная сумма, но и проценты по ст. 395 ГК РФ подлежат начислению с момента, когда представитель узнал о неосновательности удержания. Это ваш денежный «рычаг» при отказе рассчитаться.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1-2 ст. 252 ГК РФ

Если договориться в принципе не удаётся, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли, а при невозможности выдела — денежной компенсации. Для вашей ситуации это резервный путь: требовать не продажу, а выдел/компенсацию при конфликте.

Вывод: деньги за дом и участок по закону — ваши, каждому причитается его 1/3; представитель лишь исполняет поручение и обязан передать всё полученное. Чтобы деньги «не остались у одного», исключите из доверенности полномочие на получение денежных средств (тогда расчёт — напрямую каждому на его счёт) либо, если это невозможно, максимально жёстко зафиксируйте в договоре порядок расчёта: каждый продавец получает свою часть цены самостоятельно; в доверенности — обязанность представителя перечислить каждому доверителю его долю незамедлительно, с указанием реквизитов; сохраните письменные доказательства. При удержании — взыскание неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Схема сделки и защита от злоупотреблений: что закрепить в доверенности

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Извещение в письменной форме нужно, если продаётся доля постороннему. Но при одном договоре с тремя продавцами все сособственники участвуют в сделке, и вопрос извещения не возникает.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Риск возникает, если один из трёх (или ваш представитель) попытается продать свою/вашу долю отдельно и постороннему. Тогда у пострадавшего есть три месяца на иск о переводе прав покупателя на себя. Поэтому контролируйте, что продаётся именно весь объект целиком по одному договору, и что ваша доверенность не позволяет продавать долю кому-то иному или по частям.

Вывод: правильная схема — один договор купли-продажи с участием всех трёх сособственников (дом + участок, единым лотом), оплата напрямую каждому продавцу либо с немедленным перечислением долей представителем. В доверенности закрепите: (1) конкретный объём полномочий — подписание и регистрация договора купли-продажи, подписание передаточного акта, согласование границ, подача документов в Росреестр; (2) запрет передоверия; (3) срок действия; (4) обязанность передать полученное незамедлительно; (5) при возможности — условие о самостоятельном получении денег каждым доверителем. Тогда доверенность решает задачу без вашего выезда и одновременно защищает от риска, что сделка будет оспорена по п. 3 ст. 182 ГК РФ или что деньги останутся у одного человека.