Можно ли продать земельный участок умершего тестя по доверенности, если открыто наследственное дело, а документы еще не готовы?

Прекращение доверенности смертью доверителя и невозможность продажи по ней

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое для представительства перед третьими лицами. Ключевая норма здесь — специальное основание прекращения доверенности:

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
— подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Смерть гражданина, выдавшего доверенность, — самостоятельное, не зависящее от срока доверенности основание её прекращения. То есть тот факт, что «срок ещё не кончился», правового значения не имеет: доверенность тестя прекратилась в день его смерти, и с этого момента вы более не обладаете полномочиями на продажу участка. Доверенность автоматически утрачивает силу, отдельного отзыва или извещения для этого не требуется.

Наличие прекратившейся доверенности на руках накладывает на вас самостоятельную обязанность:

По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
— п. 3 ст. 189 ГК РФ

По прекращении доверенности вы как представитель обязаны немедленно вернуть доверенность (её правопреемникам — наследникам). Сохранение и предъявление документа третьим лицам как действующего создаёт для вас риск.

Если вы всё же попытаетесь продать участок по такой доверенности, сделка будет совершена неуполномоченным лицом и является недействительной:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Сделка, совершённая после прекращения доверенности, не влечёт юридических последствий (в зависимости от того, как она будет оспорена, — как ничтожная либо оспоримая) и влечёт двустороннюю реституцию: возврат покупателю денег, а вам — участка. Здесь есть важный защитный механизм, который может сохранить сделку для третьего лица:

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Если покупатель (третье лицо) не знал и не должен был знать о смерти доверителя и предъявлении ему доверенности, приобретённые права могут сохранить силу для представляемого и его правопреемников. Однако полагаться на это нельзя: сведения о смерти и об открытии наследства проверяемы, а смена собственника в ЕГРН по «умершему» доверителю при регистрации перехода права неминуемо выявится органом регистрации. Для вас как представителя это не создаёт права продавать, а лишь фиксирует риск оспаривания.

Вывод: продать участок по доверенности от умершего тестя невозможно — доверенность прекратилась в момент его смерти (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ), независимо от неистёкшего срока и объёма полномочий по цене. Доверенность необходимо вернуть наследникам, а сделку совершать уже от имени наследников после оформления их прав.

Право на участок переходит к наследникам и продавать может только наследник

Участок входит в состав наследства и с момента открытия наследства принадлежит наследникам:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

Право собственности на унаследованное недвижимое имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти), а не с даты выдачи свидетельства или регистрации в ЕГРН:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Этот вывод прямо подтверждён судебной практикой: «если наследодателю … принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику … независимо от государственной регистрации права на недвижимость», а «право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ)» — п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010.

Из этого следует: распоряжаться участком (в том числе продавать) вправе наследники — ваша жена и её брат (а если жив супруг умершего и участок приобретался в браке — также переживший супруг в части супружеской доли). Вы, как зять, наследником не являетесь и собственником не становитесь, поэтому продать участок от себя не можете. Продать вы сможете только как представитель наследников — по новой доверенности, выданной самими наследниками после того, как они примут наследство.

Для регистрации перехода права к покупателю право наследника должно быть внесено в ЕГРН: государственная регистрация перехода права на объект проводится при условии наличия в ЕГРН записи о праве на этот объект; сама запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). То есть до появления в ЕГРН записи о праве наследников Росреестр не зарегистрирует продажу.

Вывод: собственниками участка со дня смерти тестя стали его наследники; продать участок может только наследник (жена и/или её брат) либо вы — по их доверенности. Схема действий: наследники принимают наследство → получают свидетельство о праве на наследство → регистрируют своё право в ЕГРН → выдают вам доверенность на продажу → вы продаёте участок и регистрируете переход права на покупателя.

Ускорение процесса: досрочная выдача свидетельства о праве на наследство

Общий срок выдачи свидетельства привязан к шестимесячному сроку принятия наследства:

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ

Поскольку с момента смерти прошло около 40 дней, общий шестимесячный срок истечёт примерно через пять месяцев — и до этой даты нотариус по общему правилу свидетельство не выдаёт. Однако закон прямо предусматривает механизм досрочной выдачи:

При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.
— п. 2 ст. 1163 ГК РФ

Нотариус вправе выдать свидетельство до истечения шести месяцев при наследовании как по закону, так и по завещанию, если имеются достоверные данные, что иных наследников, кроме обратившихся, нет. Это и есть законный способ ускорить процесс. Условия для досрочной выдачи в вашей ситуации: (1) в наследственном деле должны фигурировать все наследники первой очереди — дети умершего (ваша жена и её брат) и, если он жив, переживший супруг; (2) все они должны быть согласны на досрочную выдачу и подать соответствующие заявления; (3) нотариус должен убедиться в отсутствии иных наследников (проверка по ЕИС нотариата, сведения о родстве, отсутствие завещания либо его наличие).

Порядок обращения к нотариусу:

По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Выдача свидетельства о праве на наследство производится в сроки, установленные законодательными актами Российской Федерации.
— ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате

Свидетельство выдаётся нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению наследников — то есть инициатива должна исходить от самих наследников (жены и её брата), а не от вас. Подавать заявление нотариусу о принятии наследства нужно не дожидаясь конца шестимесячного срока: принятие наследства осуществляется подачей нотариусу заявления о принятии наследства либо заявления о выдаче свидетельства (п. 1 ст. 1153 ГК РФ), и чем раньше дело сформировано, тем реальнее досрочная выдача.

Если нотариус откажет в досрочной выдаче (например, из-за сомнений в отсутствии иных наследников) — ждать истечения шести месяцев; но отказ не препятствует тому, чтобы уже сейчас принять наследство и собрать документы. Постановление об отказе в совершении нотариального действия может быть обжаловано в суд в порядке, установленном процессуальным законодательством, а при несогласии с выводами нотариуса они проверяются судом.

Вывод: ускорить оформление можно только через п. 2 ст. 1163 ГК РФ — досрочная выдача свидетельства при наличии достоверных данных об отсутствии иных наследников. Для этого жена и её брат (а при наличии — переживший супруг) должны все обратиться к нотариусу, дать согласие на досрочную выдачу и подтвердить круг наследников. Универсального способа «обойти» шестимесячный срок закон не содержит; если досрочная выдача недоступна, продажу придётся отложить до выдачи свидетельства.

Дата начала владения унаследованным участком и что ускорить нельзя

Право собственности на унаследованное недвижимое имущество считается возникшим у наследника со дня открытия наследства — то есть со дня смерти тестя, а не с даты выдачи свидетельства и не с даты регистрации в ЕГРН:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Этот же вывод закреплён судебной практикой: право наследодателя на недвижимость переходит к наследнику независимо от государственной регистрации; право собственности в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Практическое значение: для наследников отсчёт владения участком для целей налогообложения идёт с даты смерти, а не с даты оформления.

Важный нюанс: хотя право наследника возникает со дня смерти, распорядиться участком до внесения записи в ЕГРН нельзя. Государственная регистрация перехода права проводится при условии наличия в ЕГРН записи о праве на объект, а сама запись является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). То есть «раннее» возникновение права не заменяет госрегистрацию — сначала в ЕГРН должна появиться запись о праве наследников, затем регистрируется переход права на покупателя.

Вывод: владение участком у наследников для правовых целей течёт со дня смерти тестя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ; п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010), но продажа и регистрация перехода права возможны только после оформления записи о праве наследников в ЕГРН. На скорость оформления эта дата не влияет: последовательность неизменна — свидетельство о праве на наследство → запись о праве в ЕГРН → договор и регистрация перехода права на покупателя. Вопрос о налоговом освобождении в зависимости от минимального срока владения решается по нормам НК РФ применительно к дате смерти.

Сроки, принятие наследства и альтернативные схемы сделки

Таймлайн. Срок выдачи свидетельства привязан к дате смерти: свидетельство выдаётся наследникам «в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства» (п. 1 ст. 1163 ГК РФ), а нотариус выдаёт его по письменному заявлению наследников по месту открытия наследства (ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате). Прошло около 40 дней — до общего срока осталось примерно пять месяцев.

Принятие наследства нужно оформить уже сейчас, не дожидаясь конца шести месяцев:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Подача заявления о принятии наследства (либо о выдаче свидетельства) — самостоятельное действие наследника, и оно фиксирует его волю; чем раньше подано, тем раньше сформировано наследственное дело. Через представителя принятие возможно только если в доверенности специально оговорено полномочие на принятие наследства (п. 1 ст. 1153 ГК РФ), поэтому ваша доверенность от умершего тестя здесь неприменима — заявления подают сами наследники.

Доказательства для нотариуса (для досрочной выдачи по п. 2 ст. 1163 ГК РФ): свидетельство о смерти; документы о родстве всех наследников первой очереди (дети умершего — ваша жена и её брат, а если жив — переживший супруг); правоустанавливающие документы на участок и выписка из ЕГРН; заявления всех наследников о принятии наследства; согласие всех наследников на досрочную выдачу; подтверждение отсутствия завещания либо его наличие.

Альтернативы ускорения. Если досрочная выдача недостижима (второй наследник возражает или не даёт согласие), законных способов сократить шестимесячный срок нет. Что можно сделать параллельно:

• принять наследство и собрать полный пакет документов, чтобы свидетельство выдали в первый день после истечения срока;
• заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи с условием оформления наследства и госрегистрации права наследников, с авансом/задатком; основной договор и переход права регистрируются после появления права в ЕГРН (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• получить доверенность на продажу от самих наследников после принятия ими наследства.

Вывод: общий срок оформления — шесть месяцев со дня смерти, досрочно — только при достоверных данных об отсутствии иных наследников (п. 2 ст. 1163 ГК РФ). Ускорить можно не сокращением срока, а параллельной работой: принятие наследства и сбор документов сейчас, предварительный договор с покупателем под условием, доверенность от наследников на продажу. Ключевое неизвестное: согласие брата жены (второго наследника) — без его участия ни досрочная выдача, ни продажа всего участка невозможны; если он против, сделка возможна лишь по его доле или после выдела долей.