С какой даты считается 3 года владения квартирой при продаже после наследства, если прошло 3 года с даты смерти, а свидетельство получено позже?

С какой даты исчисляется срок владения унаследованной квартирой для целей освобождения от НДФЛ

Определяющий принцип налогообложения при продаже унаследованного имущества — срок непрерывного владения. Для наследников он начинает течь со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство и не с даты государственной регистрации права.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Смерть наследодателя (июнь 2019) — это день открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ). Именно с этого момента наследник считается собственником унаследованного имущества.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Пункт 4 ст. 1152 ГК РФ прямо устанавливает, что принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права наследника. То есть тот факт, что свидетельство о праве на наследство выдано лишь в мае 2020 года (и даже если регистрация права в Росреестре состоялась ещё позже), не «сдвигает» начало срока владения — собственником вы стали в день смерти наследодателя.

имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Верховный Суд РФ подтверждает то же правило: наследник считается носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта и момента государственной регистрации права на наследственное имущество.

Вывод: исчисление срока владения квартирой начинается с даты смерти наследодателя (июнь 2019), а не с даты получения свидетельства о праве на наследство (май 2020). По состоянию на июнь 2022 трёхлетний срок владения истёк. Позиция Минфина России по этому вопросу основана именно на ст. 1114 и ст. 1152 ГК РФ и не вступает с ними в противоречие: срок отсчитывается от даты открытия наследства.

Какой минимальный срок владения применяется — 3 или 5 лет (развилка по родству)

Освобождение от НДФЛ зависит не только от срока, но и от того, каков этот срок в конкретном случае — 3 года или 5 лет. Здесь возможны две ветки в зависимости от того, кем наследодатель приходится наследнику.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) применяется, если право собственности получено в порядке наследования от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником наследника в соответствии с Семейным кодексом РФ.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Близкие родственники по ст. 14 СК РФ — это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сёстры, а также усыновители и усыновлённые. Если «предыдущий собственник» относится к этой категории (например, отец, мать, брат, сестра, дед, бабушка) — минимальный срок составляет 3 года, и он истёк в июне 2022 (смерть наследодателя — июнь 2019). Для нашего вопроса срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя в любом случае.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Если же наследодатель не является близким родственником или членом семьи наследника, применяется общий пятилетний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Тогда при продаже раньше истечения 5 лет с июня 2019 (до июня 2024) доход облагался бы НДФЛ; после июня 2024 налог не возникает.

Вывод: если квартира получена от близкого родственника (родитель, дед/бабка, брат/сестра, ребёнок, внук, усыновитель/усыновлённый) — минимальный срок 3 года, и его отсчёт идёт с июня 2019 (даты смерти наследодателя); срок истёк. Если наследодатель не близкий родственник — срок 5 лет, и освобождение наступает по истечении 5 лет с даты смерти наследодателя. В обоих случаях исходная точка отсчёта — дата смерти наследодателя, а не дата свидетельства о праве.

Обязанность декларирования и уплаты НДФЛ при продаже

От того, истёк ли минимальный срок владения, зависит обязанность по НДФЛ и декларированию.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

По пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ доход от продажи имущества подлежит самостоятельному исчислению и уплате налога физическим лицом — за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Иными словами, если минимальный срок владения (3 или 5 лет) истёк на дату продажи, доход освобождён и обязанность по ст. 228 НК РФ не возникает.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Если же срок не истёк (например, пятилетний срок для не-близкого родственника), возникает обязанность подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 229 НК РФ

Если доход от продажи освобождён от налогообложения (срок владения истёк), налогоплательщик вправе вовсе не указывать его в декларации — на основании п. 4 ст. 229 НК РФ освобождаемые по ст. 217 НК РФ доходы можно в декларацию не включать.

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если же налог всё-таки возникает (продажа до истечения минимального срока), налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей по жилью (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вывод: при продаже квартиры после истечения минимального срока владения (для близкого родственника — 3 года с июня 2019) доход от продажи не облагается НДФЛ, обязанность подавать декларацию и платить налог не возникает. Если применяется пятилетний срок и он не истёк — надо подать декларацию до 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля следующего года, с возможностью применить вычет до 1 млн руб. по ст. 220 НК РФ.

Региональный аспект: право субъекта РФ уменьшать минимальный срок владения

Сроки владения для освобождения от НДФЛ — не только федеральное, но и частично региональное регулирование: федеральный законодатель прямо уполномочил субъекты РФ уменьшать минимальный предельный срок владения.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Пункт 6 ст. 217.1 НК РФ предоставляет закону субъекта РФ право уменьшить минимальный предельный срок владения объектом недвижимости вплоть до нуля (для всех или отдельных категорий налогоплательщиков/объектов). Поэтому прежде чем продавать квартиру, стоит проверить, не принят ли в регионе нахождения квартиры соответствующий закон, снижающий порог. Поскольку город/регион нахождения квартиры не указан, необходимо уточнить его и сверить региональный закон. Для подавляющего большинства регионов минимальный срок остаётся на федеральном уровне (3 или 5 лет), но в отдельных субъектах он уменьшен.

Вывод: если в регионе нахождения квартиры принят закон об уменьшении минимального срока владения вплоть до нуля, НДФЛ с продажи может не возникнуть даже при продаже ранее истечения федерального срока. В отсутствие такого регионального закона действуют федеральные 3 или 5 лет (в зависимости от родства), отсчитываемые с даты смерти наследодателя.

Необходимость государственной регистрации права и её влияние на налоговый срок

Для продажи квартиры наследник должен зарегистрировать своё право в Росреестре — переход права к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом важно различать две вещи: (1) дата регистрации права наследника не влияет на налоговый срок владения, и (2) для совершения сделки регистрация обязательна.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Пункт 4 ст. 1152 ГК РФ прямо устанавливает, что принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Следовательно, срок владения для целей НДФЛ начинается с даты смерти наследодателя (июнь 2019), а не с даты регистрации права наследника в Росреестре. Поэтому затягивать с регистрацией до продажи невыгодно, но именно она не «переносит» начало налогового срока.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Сам факт продажи требует государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю: для отчуждаемого недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Следовательно, перед заключением договора купли-продажи наследнику необходимо зарегистрировать своё право собственности на квартиру в ЕГРН, чтобы иметь возможность распорядиться ею и зарегистрировать переход права на покупателя.

Вывод: государственная регистрация права наследника обязательна для совершения последующей продажи квартиры, но её дата не влияет на исчисление срока владения для освобождения от НДФЛ — этот срок отсчитывается с даты смерти наследодателя как дня открытия наследства (июнь 2019).