Как оформить дом и землю после смерти родственника, если есть дарственная от наследника первой очереди и прошло 7 месяцев, но в наследство не вступил

Является ли клиент призванным наследником и что означает «дарственная» сына умершего

Ключевой момент: клиент — наследник второй очереди, а сын умершего — наследник первой очереди. Пока жив и не отказался от наследства наследник первой очереди, наследник второй очереди к наследованию НЕ призывается.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства
— п. 1 ст. 1141 ГК РФ

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления
— ст. 1142 ГК РФ, п. 1

Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления
— ст. 1143 ГК РФ, п. 1

Это означает: право наследования у клиента (наследника второй очереди) возникает только при условии, что наследник первой очереди (сын) наследство не принял или от него отказался. Пока установлено, что сын «оформлял дарственную» и, по-видимому, действовал как наследник, клиент призывается к наследованию лишь через механизм отказа сына в пользу клиента.

Что касается «дарственной»: это не договор дарения недвижимости в юридическом смысле, дающий право собственности. Сын не стал собственником дома (право в ЕГРН не зарегистрировано), поэтому подарить то, чем не владеешь на зарегистрированном праве, он не может — переход права собственности по договору дарения недвижимости требует государственной регистрации.

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— ст. 574 ГК РФ, п. 3

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Договор дарения недвижимости между гражданами теперь подлежит нотариальному удостоверению, а переход права — госрегистрации в ЕГРН. Но поскольку право собственности на дом вообще не было зарегистрировано ни за умершим, ни за сыном, сын не мог передать его «дарственной»: распорядиться можно только тем, что тебе принадлежит. Соответственно, нотариально удостоверенная «дарственная» сына, где «дом переходит» клиенту, юридически не создаёт права собственности клиента на недвижимость — она имеет значение лишь как волеизъявление сына передать клиенту свою наследственную долю.

Правильная правовая конструкция того, что пытались сделать, — это не дарение, а отказ наследника первой очереди от наследства в пользу наследника второй очереди:

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. При наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается. 2. Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (статья 1154), в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (пункт 2 статьи 1153), суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска срока уважительными. 3. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно. 4. Отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Статья 1158. Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства 1. Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства (пункт 1 статьи 1119), а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (статья 1146) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156).
— п. 1 ст. 1158 ГК РФ

Эта норма позволяет сыну отказаться от наследства в пользу клиента (наследника по закону любой очереди). Но отказ совершается не «дарственной», а заявлением нотариусу в срок принятия наследства, с соблюдением формы.

Вывод: клиент становится наследником дома не на основании «дарственной», а только в результате (а) отказа сына от наследства в его пользу либо (б) непринятия сыном наследства. «Дарственная» права собственности на недвижимость не даёт — для этого нужен либо отказ сына от наследства в пользу клиента с последующей выдачей клиенту свидетельства о праве на наследство, либо решение суда о признании клиента наследником.

Можно ли ещё принять наследство: истёкший 6-месячный срок и фактическое принятие

Прошло 7 месяцев — формальный 6-месячный срок принятия наследства истёк.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Однако пропуск срока не всегда фатален. Есть два спасительных механизма.

Первый — фактическое принятие наследства. Действия клиента (взял вещи, поменял замки, приезжает присматривать, частично оплачивал ЖКУ) — типичные признаки фактического принятия наследства; важно, чтобы они были совершены в течение 6 месяцев после смерти.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Каждое из перечисленных действий клиента (вступление во владение, меры по сохранению — замена замков, расходы на содержание) при доказанности факта их совершения в 6-месячный срок означает, что наследник считается принявшим наследство. Оплата ЖКУ «через посредников» и наличкой через соседа ослабляет доказательственную базу, но в сочетании с квитанциями, показаниями соседей и фактом замены замков может быть подтверждена в суде.

Второй — восстановление срока судом или принятие с согласия остальных наследников:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство
— п. 2 ст. 1155 ГК РФ

Для восстановления срока нужно доказать, что клиент не знал об открытии наследства либо пропустил срок по уважительной причине, и обратился в суд в течение 6 месяцев после отпадения этих причин. Либо — путь без суда: письменное согласие всех остальных наследников, принявших наследство (прежде всего сына).

Вывод: истечение 7 месяцев само по себе не лишает клиента права на дом. Если его действия по владению сохранены и их можно подтвердить (свидетельство о смерти, родство, квитанции, показания соседей, факт замены замков), наследство считается фактически принятым — и тогда срок не «пропущен», а наследство уже принято. Формализовать это можно либо у нотариуса (при согласии сына), либо через суд (установление факта принятия наследства или восстановление срока).

Куда обращаться: нотариус или суд — и в каком порядке

Прежде всего — к нотариусу по месту открытия наследства (последнее место жительства умершего либо место нахождения недвижимости, если место жительства неизвестно). Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство по письменному заявлению наследников.

По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Выдача свидетельства о праве на наследство производится в сроки, установленные законодательными актами Российской Федерации.
— ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 1.
— ст. 1163 ГК РФ, п. 1

Хотя прошло больше 6 месяцев, нотариус вправе выдать свидетельство, если наследство фактически принято (п. 2 ст. 1153 ГК РФ) или есть согласие остальных наследников (п. 2 ст. 1155 ГК РФ). Поэтому правильный первый шаг — прийти к нотариусу с документами (свидетельство о смерти, документы о родстве с умершим и с сыном, документы на дом, квитанции) и заявить о фактическом принятии наследства; одновременно получить письменное согласие сына либо его отказ от наследства в пользу клиента.

Если нотариус откажет (нет наследственного дела, дело «приостановлено», истёк срок и нет доказательств), тогда — суд:

Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства
— подп. 9 п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2

Клиент вправе в порядке особого производства просить суд установить факт принятия наследства либо, при споре о праве с сыном/иными лицами, подать иск о признании права собственности на дом в порядке наследования.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Важно: принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от госрегистрации. Это значит, что право на дом у клиента (если наследство принято) возникло в день смерти наследодателя, и отсутствие записи в ЕГРН само по себе не отменяет этого права — нужна лишь его судебная или нотариальная формализация для последующей регистрации.

Вывод: сначала — нотариус (заявление о фактическом принятии + согласие/отказ сына в пользу клиента); при отказе нотариуса — в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) с заявлением об установлении факта принятия наследства, а при споре о праве — с иском о признании права собственности в порядке наследования. Обращаться сразу в суд, минуя нотариуса, не обязательно, но возможно, если нотариальный порядок уже исчерпан или нотариус отказывает.

Оформление прав на дом и земельный участок под ним

Сам дом 1970 года постройки, право на него, вероятно, возникло до 31.01.1998, когда действовала старая регистрационная система. Такие права признаются действительными и без записи в ЕГРН.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: даже если право собственности умершего на дом не зарегистрировано в ЕГРН, оно могло существовать (например, на основании похозяйственной книги, договора, решения органа власти о предоставлении участка/дома). Наследники вправе оформить это право: сначала установить факт принадлежности дома наследодателю, затем — принять наследство и зарегистрировать право на своё имя.

Что касается земли под домом: земля отдельно не оформлена, но собственник здания имеет исключительное право приобрести участок под ним в собственность или аренду.

граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

После того как право на дом перейдёт к клиенту (по наследству), он как новый собственник здания вправе оформить земельный участок — в порядке ст. 39.20 ЗК РФ (приватизация или аренда на безвозмездной/льготной основе, если дом на земле, ранее предоставленной в установленном порядке). Если же дом был самовольно возведён или участок никогда не предоставлялся, потребуется отдельное оформление через орган местного самоуправления либо суд (нормы о самовольной постройке — ст. 222 ГК РФ).

Вывод: дом оформляется через наследство (признание права за наследодателем → фактическое принятие/восстановление срока → свидетельство или решение суда → госрегистрация в ЕГРН). Земельный участок оформляется после дома, в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, на имя нового собственника здания. Дом 1970 г. постройки с неустановленным ранее правом защищён правилом ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ о действительности ранее возникших прав без регистрации.

Госпошлина, нотариальный тариф и гражданско-правовые риски

За выдачу свидетельства о праве на наследство уплачивается госпошлина по ставкам ст. 333.24 НК РФ (для наследников первой очереди и близких второй очереди — как правило 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб.), а также нотариальный тариф за совершение нотариального действия по Основам законодательства о нотариате. Точный размер зависит от того, кто является клиентом по отношению к умершему (степень родства) и от оценки дома (кадастровой или инвентаризационной). Для дома старой постройки потребуется оценка (справка БТИ или отчёт оценщика).

При обращении в суд — госпошлина по ст. 333.19 НК РФ: за заявление об установлении факта принятия наследства (особое производство) — фиксированная сумма; за иск о признании права собственности — процент от цены иска (стоимости дома).

Риски, которые следует учесть:

• Другие наследники. Если помимо сына есть иные наследники первой очереди (супруг, родители умершего, другие дети), они вправе претендовать на наследство, и «дарственная»/отказ сына может не покрыть их доли.
• Выморочность. Если никто не примет наследство, дом может перейти в собственность муниципального образования (ст. 1151 ГК РФ) — поэтому затягивать с оформлением не стоит.
• Доказательства фактического принятия. Часть платежей наличкой через соседа и квитанции на имя умершего — слабое доказательство; желательно собрать максимум письменных подтверждений (квитанции на своё имя, показания соседей, акты, фото).
• Оспоримость «дарственной». Документ сына не является надлежащим отказом от наследства в пользу клиента и может быть оспорен.

Вывод: денежные затраты складываются из госпошлины за свидетельство о наследстве (или за судебные решения) плюс оценка дома, нотариальный тариф. Точные суммы определяются степенью родства клиента с умершим и стоимостью дома. Главные риски — наличие иных наследников первой очереди и недостаточность доказательств фактического принятия наследства в 6-месячный срок.