Может ли папа оформить дом по завещанию 2004 года, если не вступил в наследство, и как защитить его от иска города о признании права собственности?

Считается ли отец принявшим наследство без заявления нотариусу (фактическое принятие)

Закон допускает два способа принятия наследства. Первый — подача заявления нотариусу (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Второй, который применим к вашей ситуации, — фактическое принятие. Его содержание раскрыто в п. 2 ст. 1153 ГК РФ:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Для отца это означает: если он после смерти наследодателя вступил во владение домом, принимал меры по его сохранению (ремонт крыши, забор), нес расходы на содержание — закон презюмирует, что он наследство принял («признается, пока не доказано иное»). Свидетели и любые платёжные документы здесь работают на вас.

Пленум ВС РФ № 9 от 29.05.2012 уточняет, какие именно действия засчитываются и — что критично — в какой срок:

Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу. В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. При этом такие 16 действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного статьей 1154 ГК РФ. Наличие совместного с наследодателем права общей собственности на имущество, доля в праве на которое входит в состав наследства, само по себе не свидетельствует о фактическом принятии наследства.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Обратите особое внимание на последнюю фразу пункта 36: действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства (6 месяцев — п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Текущие приезды отца (2024–2025 гг.) сами по себе срок не восстанавливают. Но если отец хоть раз заехал в дом, поправил забор или что-то оплатил в течение полугода после смерти наследодателя в 2004 году, фактическое принятие состоялось именно тогда, и доказывать надо тот, «ранний» эпизод, а не нынешние поездки. Это первый и главный водораздел дела.

Правовое последствие принятия — в п. 4 ст. 1152 ГК РФ и п. 34 Пленума № 9:

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Значит, если факт принятия в 2004–2005 гг. подтвердится, отец считается собственником дома с даты смерти наследодателя, а не с даты оформления документов. Пропуск последующих 20 лет при таком развитии значения не имеет.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Вывод: отец может оформить дом на себя и без нотариального заявления — закон прямо признаёт фактическое принятие. Решающее условие: доказать, что действия по владению и содержанию дома (ремонт крыши, забора, оплата расходов, контроль за имуществом) он начал совершать в первые 6 месяцев после смерти наследодателя в 2004 году. Если таких доказательств за 2004–2005 гг. нет — включается ветка восстановления срока (см. блок 3). Свидетели, соседи, квитанции, договоры подряда, фотофиксация — основной массив доказательств.

Может ли город забрать дом как выморочное или бесхозяйное имущество

Иск города строится на одной из двух конструкций — выморочное имущество по ст. 1151 ГК РФ или бесхозяйная недвижимость по ст. 225 ГК РФ. Обе ломаются о факт принятия наследства, но проверять их надо по-разному.

Выморочное имущество переходит городу только при строго определённых условиях:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Из этой нормы прямо следует: как только доказано, что есть наследник по завещанию и он принял наследство, имущество выморочным не является и конструкции ст. 1151 ГК РФ неприменимы. Пункт 2 ст. 1151 ГК РФ лишь определяет, какое именно выморочное имущество уходит в муниципалитет, но не расширяет случаев выморочности:

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 223-ФЗ) 3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) Глава 64.
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

По ст. 225 ГК РФ город вправе признать право собственности на бесхозяйную вещь:

Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя на данную вещь.
— п. 3 ст. 225 ГК РФ

Обратите внимание: закон разрешает считать «бесхозяйной» вещь, у которой нет собственника либо собственник неизвестен. В вашей ситуации собственник известен (либо это отец как принявший наследник, либо наследодатель, право которого перешло бы к другому лицу), а потому ядро иска города разрушается одним фактом принятия наследства отцом. Если в 2004–2005 гг. принятие состоялось, сам спор становится не о выморочности, а о том, чьё право возникло раньше.

При этом защита от иска города не сводится к его опровержению — у отца есть положительное средство защиты. Собственник, не оформивший регистрацию, всё равно вправе защищать владение; а если принять довод о владении домом как своим на протяжении более 15 лет — есть основание по ст. 234 ГК РФ:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Однако учтите: приобретательная давность требует беспрерывного владения как своим собственным. Факт поездок «периодически, в полузаброшенную деревню» эту беспрерывность не подтверждает, поэтому давность в этом деле — скорее запасная линия, а не основной аргумент. Основной — доказывание наследственных прав.

Вывод: иск города о признании дома муниципальной собственностью не может быть удовлетворён, если доказано, что есть наследник по завещанию, фактически принявший наследство. Оспаривайте иск возражением о принятии наследства и одновременно заявляйте встречное требование о признании права собственности (блок 3). Ст. 234 ГК РФ применима как дополнительное (альтернативное) основание лишь при доказанности непрерывного владения; рассчитывать на неё как на главный довод при периодических приездах нельзя.

Если действия 2004–2005 гг. доказать не удалось: восстановление срока и судебный путь оформления

Если факт принятия именно в первые 6 месяцев доказать нельзя, срок принятия наследства считается пропущенным и нужен его судебный «перезапуск»:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Восстановление срока по п. 1 ст. 1155 ГК РФ возможно при двух условиях:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. 2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Пленум ВС РФ № 9 от 29.05.2012 разъясняет, как эти условия проверяются в суде и с какими ответчиками:

Споры, связанные с восстановлением срока для принятия наследства и признанием наследника принявшим наследство, рассматриваются в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчиков наследников, приобретших наследство (при наследовании выморочного имущества – Российской Федерации либо муниципального образования, субъекта Российской Федерации), независимо от получения ими свидетельства о праве на наследство. Требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств: а) наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.;
— п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Здесь работает правило: требование о восстановлении срока заявляется в исковом порядке, ответчиком привлекается муниципальное образование (равно как и город, предъявивший иск) — то есть по сути это встречный иск к вашему спору, а не отдельное заявление об установлении факта. Обратите внимание на жёсткое последствие из п. 40 Пленума: шестимесячный срок на подачу иска о восстановлении не восстанавливается. Это значит, что тянуть с подачей нельзя.

Параллельно есть более простой путь — установление факта принятия наследства. ГПК РФ относит такой факт к устанавливаемым судом:

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— ст. 264 ГПК РФ, п. 1

с обязательным условием:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Пленум № 9 прямо говорит, что при наличии спора (а у вас спор с городом уже начат) факт установления переходит в исковое производство — п. 36, воспроизведён выше. Если документов о принятии нет вовсе, но есть свидетели (соседи, односельчане), суд может установить факт принятия наследства.

Когда наследодатель не оформил право собственности (а у вас завещание «не оформлено» — вероятно, речь и об отсутствии регистрации за наследодателем), действует п. 8 Пленума № 9:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

То есть если право наследодателя не было зарегистрировано, допустим и иск о признании права собственности в порядке наследования.

Вывод: если действия 2004–2005 гг. не подтверждаются, оформление ведётся через суд: либо иск о восстановлении срока принятия наследства и признании принявшим наследство (п. 1 ст. 1155 ГК РФ) с ответчиком-муниципалитетом, либо установление факта принятия наследства (ст. 264 ГПК РФ) — а при наличии спора с городом это будет единый иск о признании права собственности в порядке наследования. Подавать надо не позднее 6 месяцев после того, как узнали об открытии наследства/проблеме (п. 40 Пленума № 9); подача встречного иска в уже начатом деле города — самый оперативный вариант.

Куда обращаться, в каком порядке и как оформляется завещание

Вне спора (если есть согласие и срок не пропущен по документам). Оформление идёт у нотариуса по месту открытия наследства:

По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Выдача свидетельства о праве на наследство производится в сроки, установленные законодательными актами Российской Федерации.
— ст. 70 Основ законодательства РФ о нотариате

Место открытия наследства — последнее место жительства наследодателя; если оно неизвестно — место нахождения недвижимого имущества (ст. 1115 ГК РФ). Нотариус вправе отказать, например, если действие противоречит закону или документы не соответствуют требованиям:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

При отказе нотариуса (типичная причина в такой ситуации — пропуск срока и/или отсутствие регистрации права наследодателя) отказ выносится письменно с разъяснением порядка обжалования; обжалуется в суд или вышестоящему нотариусу. В вашей ситуации реалистичный путь всё равно судебный (блок 3), поскольку уже есть спор с городом.

Об оформлении завещания. Завещание считается составленным и действительным по правилам ст. 1124–1127 ГК РФ; закон признаёт только нотариально удостоверенную форму (п. 22 Пленума № 9 от 29.05.2012 указывает на совершение завещания по правилам ст. 1124–1127 либо 1129 ГК РФ). Если завещание не удостоверено нотариусом, оно ничтожно и к наследованию призываются наследники по закону первой очереди — дети, супруг, родители (ст. 1142 ГК РФ). Поэтому первое, что надо сделать, — поднять подлинник и убедиться, что завещание нотариально удостоверено и не отменено более поздним. Если завещание надлежащее — действует наследование по завещанию; если нет — придётся доказывать наследственные права по закону. Но в любом случае право на дом у отца сохраняется, если он принял наследство.

Подсудность. Дело о доме рассматривается там, где находится дом:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Поэтому и свой иск (встречный или самостоятельный) о признании права собственности на дом подавайте в суд по месту нахождения дома — независимо от того, где живёт отец.

Свидетельство о праве — это право, а не обязанность наследника:

Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника, поэтому отсутствие такого свидетельства не может 4 служить основанием для отказа в принятии искового заявления по спору о наследстве (статья 134 ГПК РФ), возвращения такого искового заявления (статья 135 ГПК РФ) или оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ).
— п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

То есть отсутствие свидетельства и регистрации само по себе не лишает отца права на дом и не даёт городу оснований на иск.

Вывод: обращаться нужно к нотариусу по месту жительства наследодателя (или, при неизвестности, — по месту нахождения дома) за свидетельством о праве на наследство; но поскольку уже есть спор с городом и почти наверняка — пропуск срока, реалистичный путь — судебный иск в суд по месту нахождения дома. Отсутствие свидетельства и госрегистрации праву отца не препятствует. Первым делом поднимите подлинник завещания и проверьте его нотариальное удостоверение и отсутствие отмены.

Исковая давность и иные гражданско-правовые последствия (защита от иска города)

Иск города — это иск о праве на недвижимость, поэтому общего трёхлетнего срока «с даты нарушения» здесь недостаточно; закон ограничивает и его:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Практически значимо: по требованию о признании права собственности на недвижимость применяется общий срок давности применительно к ст. 200 ГК РФ. Но ключевой для вас момент в другом: заявление о пропуске срока делает ответчик. Если город ссылается на то, что дом «полузаброшен», и при этом больше 20 лет не предпринимал никаких действий, отец вправе заявить в возражениях о пропуске городом срока исковой давности — с момента, когда город узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Кроме того, если город включит дом в свой жилой фонд и начнёт распоряжаться им, а отец докажет своё право, применимы виндикационные правила:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Эта норма о добросовестном приобретателе работает не в пользу города, а против него, когда город пытается истребовать/оформить имущество, выбывшее из владения наследника помимо его воли. Применительно к вашему делу она подтверждает: муниципалитет не получает автоматического преимущества перед лицом, владеющим домом как своим.

Вывод: в возражениях против иска города заявляйте о пропуске им срока исковой давности (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ) и о наличии принявшего наследство наследника (блоки 1–2). Одновременно заявляйте встречное требование о признании права собственности (блок 3), поскольку именно оно даёт положительный результат — запись в ЕГРН на имя отца, а не просто отказ городу. Общий трёхлетний срок и десятилетний предел по ст. 196 ГК РФ — самостоятельный аргумент защиты, который суд оценивает по заявлению ответчика.

Форма и действительность завещания (уточнение к оформлению)

По форме завещание должно быть нотариально удостоверено; простая письменная форма допустима лишь в исключительных случаях (чрезвычайные обстоятельства, ст. 1129 ГК РФ):

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в случаях, предусмотренных пунктом 7 статьи 1125, статьей 1127 и пунктом 2 статьи 1128 настоящего Кодекса. Несоблюдение установленных настоящим Кодексом правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания. Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса. Не допускается составление завещания с использованием электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2. В случае, когда в соответствии с правилами настоящего Кодекса при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче завещания нотариусу присутствуют свидетели, не могут быть такими свидетелями и не могут подписывать завещание вместо завещателя: нотариус или другое удостоверяющее завещание лицо; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с такими физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего;
— ст. 1124 ГК РФ, п. 1

Несоблюдение письменной формы и требования об удостоверении делает завещание недействительным:

Несоблюдение установленных настоящим Кодексом правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания. Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса. Не допускается составление завещания с использованием электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2. В случае, когда в соответствии с правилами настоящего Кодекса при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче завещания нотариусу присутствуют свидетели, не могут быть такими свидетелями и не могут подписывать завещание вместо завещателя: нотариус или другое удостоверяющее завещание лицо; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с такими физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего; лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание, за исключением случая, когда составляется закрытое завещание; супруг при совершении совместного завещания супругов; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) стороны наследственного договора. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
— ст. 1124 ГК РФ, п. 1

Недействительность завещания зависит от основания — оспоримое (по решению суда) или ничтожное (независимо от признания); описки сами по себе завещание не порочат:

При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). 2. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. Совместное завещание супругов может быть оспорено по иску любого из супругов при их жизни. После смерти одного из супругов, а также после смерти пережившего супруга совместное завещание супругов может быть оспорено по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя. 4. Недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. Недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. 5.
— ст. 1131 ГК РФ, п. 1

Применение к делу. Фраза клиента «есть завещание, но оно не оформлено» может означать одно из двух: (1) завещание нотариально удостоверено, но по нему не получено свидетельство о праве на наследство — тогда завещание действительно и действует в полной мере; (2) завещание существует лишь в виде неудостоверенной бумаги (простая письменная форма) — тогда оно ничтожно в силу ст. 1124 ГК РФ, и отец наследует не по завещанию, а по закону (первая очередь — ст. 1142 ГК РФ). Итог для права на дом одинаков в обоих случаях, если отец фактически принял наследство и входит в круг наследников; меняется лишь основание призвания (по завещанию или по закону) и доказательства (подлинник завещания с нотариальной отметкой либо документы о родстве).

Вывод: проверьте подлинник завещания: если оно нотариально удостоверено и не отменено, оно действительно, и отец — наследник по завещанию; если удостоверения нет — завещание ничтожно, но отец сохраняет право на дом как наследник по закону при условии принятия наследства. В обоих случаях отказа городу и признания права можно добиваться, доказывая именно факт принятия наследства в установленный срок.