Как оформить приватизированную квартиру, если прописанные умерли, а другие выехали и не могут вернуться, и не оформлено наследство

Наследники умерших сособственников и размер их долей

Квартира приватизирована в общую долевую собственность пяти человек, у клиента — 1/3 (значит, у остальных четырёх в совокупности 2/3). Смерть каждого собственника открывает наследство именно в отношении его доли, независимо от того, кто был «квартиросъёмщиком» и на кого открыт лицевой счёт.

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
— ст. 1113 ГК РФ

Лицевой счёт и статус нанимателя для приватизированной квартиры значения не имеют: после приватизации право собственности определяется долями в ЕГРН, а не записью в лицевом счёте. Наследуется доля каждого умершего.

Круг наследников первой очереди после каждого умершего определяет ст. 1142 ГК РФ.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Доли наследников одной очереди равны (п. 2 ст. 1141 ГК РФ).

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).
— п. 2 ст. 1141 ГК РФ

Таким образом, клиент наследует после умершего сособственника только если сам входит в первую очередь (сын/дочь, супруг, родитель) либо относится к последующей очереди и все предшествующие не приняли наследство. Ключевой неизвестный факт — кем умершие приходятся клиенту. Если это его родители, а сестра — их дочь, то клиент и сестра (либо её дети по праву представления) наследуют каждый умершего в равных долях; на «всю квартиру» клиент автоматически претендовать не может. Если же клиент — единственный наследник первой очереди после умершего, вся доля умершего прирастает к нему.

Прописка сама по себе права на долю не даёт — она лишь подтверждает место жительства. Для собственника-гражданина право пользования вытекает из права собственности; для членов семьи собственника — из ст. 31 ЖК РФ.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
— ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ

Это означает: регистрация сестры и её детей в квартире не превращает их в собственников, если они не были участниками приватизации. Если они собственники — вопрос решается их долями; если только зарегистрированы — их право пользования производно и на состав собственников не влияет.

Вывод: доли умерших сособственников наследуются отдельно по каждому из них; клиент получает приращение только в пределах, приходящихся на него долей, а при наличии других наследников той же очереди квартира целиком к нему не перейдёт автоматически. «Квартиросъёмщик» и лицевой счёт на наследственные права не влияют.

Срок принятия наследства и его пропуск

Наследство после каждого умершего могло быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (дня смерти).

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Смерть каждого из двух сособственников — это два самостоятельных наследства с двумя разными сроками. Если с дат смерти прошло более шести месяцев, сроки пропущены, и доли умерших формально могут быть отнесены к выморочному имуществу, если никто не принял их.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Это и есть главный риск, о котором клиент спрашивает: непринятие наследства в срок даёт основание считать долю умерших выморочной и передать её муниципалитету. Однако наследство можно принять фактически.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Для клиента это ключевая норма: если он проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги, несёт расходы на содержание именно этой квартиры, сохраняет имущество, он считается принявшим наследство фактически — и тогда шестимесячный срок значения не имеет. Фактическое принятие презюмируется, пока не доказано иное.

Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента регистрации права.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Кроме общего шестимесячного срока действует удлинённый срок для лиц, призываемых вследствие непринятия наследства другим наследником.

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 3 ст. 1154 ГК РФ

Это важно для клиента, если право на долю возникает не сразу (например, в порядке приращения после того, как другие наследники не приняли наследство): у него есть три месяца со дня окончания основного шестимесячного срока.

Вывод: по каждому умершему срок принятия наследства — 6 месяцев со дня смерти; если он пропущен и никто наследство не принял, доля рискует стать выморочной. Клиента спасает фактическое принятие наследства (проживание и расходы по квартире) — тогда наследство считается принятым и принадлежащим ему со дня открытия наследства. Если фактического принятия нет — срок нужно восстанавливать (см. следующий вопрос) либо получать согласие остальных наследников.

Восстановление срока принятия наследства, если фактического принятия нет

Если клиент не проживал в квартире и не нёс расходов, но является наследником и хочет оформить доли умерших, срок восстанавливается по ст. 1155 ГК РФ.

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

При этом должны быть доказаны одновременно уважительность причин пропуска и обращение в суд в течение шести месяцев после того, как причины отпали. Уважительность причин разъяснена Пленумом со ссылкой на ст. 205 ГК РФ.

Требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств: а) наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.; б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.
— п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Ориентир для «уважительных причин» по личным обстоятельствам истца даёт ст. 205 ГК РФ.

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Применительно к наследственным срокам это означает: незнание закона о сроках и отсутствие сведений о составе имущества уважительными причинами не признаются. Вместо восстановления срока можно также принять наследство по истечении срока с письменного согласия всех остальных наследников, принявших наследство.

Отдельно решается вопрос установления самого факта принятия наследства, если он оспаривается.

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— п. 9 ч. 1 и ч. 1 ст. 264 ГПК РФ

Это позволяет в порядке особого производства установить факт принятия наследства, а также место открытия наследства, что разгружает спор о праве, если нет спора о самом праве. По спорам о восстановлении срока иск предъявляется к наследникам, приобретшим наследство (или к муниципальному образованию, если имущество выморочно), и рассматривается в порядке искового производства — районным судом по месту нахождения спорной квартиры.

Вывод: при отсутствии фактического принятия срок восстанавливается через районный суд по месту нахождения квартиры, с привлечением в качестве ответчиков всех, кто приобрёл наследство (включая муниципалитет при выморочности), при доказанности уважительных причин и обращении в суд не позднее шести месяцев с момента их отпадения. Факт принятия наследства может быть установлен в порядке особого производства (ст. 264 ГПК РФ). Нотариальное согласие остальных наследников — внесудебная альтернатива.

Приращение долей и риск «ухода» долей государству

Если умерших наследников двое и клиент — не единственный наследник, при непринятии наследства кем-то из наследников их часть переходит к принявшим наследство наследникам той же очереди.

Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям. Однако в случае, когда наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, часть наследства, причитавшаяся наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным указанным основаниям, переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их наследственным долям, если только завещанием не предусмотрено иное распределение этой части наследства. 2. Правила, содержащиеся в пункте 1 настоящей статьи, не применяются, если наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным основаниям, подназначен наследник (
— п. 1 ст. 1161 ГК РФ

Это основание для «увеличения» доли клиента: если, например, сестра (или её дети) не приняла наследство ни фактически, ни через нотариуса, причитавшаяся ей часть переходит к клиенту пропорционально его доле. Именно приращение, а не автоматический переход всей квартиры, — механизм, которым клиент может при законных условиях увеличить свою долю до целой.

Одновременно работает риск выморочности (п. 1–2 ст. 1151 ГК РФ).

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 223-ФЗ) 3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) Глава 64.
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Если никто из наследников не принял долю умершего, доля (жилое помещение) переходит в собственность городского или сельского поселения, муниципального или городского округа — то есть клиент может «потерять» эту долю. Оспорить это можно лишь доказав фактическое принятие наследства. Обратите внимание: выморочным имущество становится не автоматически по истечении срока, а при отсутствии наследников, принявших наследство, — поэтому для клиента критично своевременно заявить свои права нотариусу или в суде.

Если умерший наследник умер после открытия наследства, не успев его принять, его право на принятие переходит к его собственным наследникам (наследственная трансмиссия).

Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завещано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося после смерти такого наследника. 2. Право на принятие наследства, принадлежавшее умершему наследнику, может быть осуществлено его наследниками на общих основаниях. Если оставшаяся после смерти наследника часть срока, установленного для принятия наследства, составляет менее трех месяцев, она удлиняется до трех месяцев. По истечении срока, установленного для принятия наследства, наследники умершего наследника могут быть признаны судом принявшими наследство в соответствии со статьей 1155 настоящего Кодекса, если суд найдет уважительными причины пропуска ими этого срока. 3. Право наследника принять часть наследства в качестве обязательной доли (статья 1149) не переходит к его наследникам.
— п. 1 ст. 1156 ГК РФ

Это относится к ситуации, если один из прописанных умер, уже будучи призванным к наследству после другого сособственника: право принятия переходит к его наследникам, срок может удлиняться до трёх месяцев.

Вывод: доля клиента может увеличиться за счёт долей непринявших наследство наследников (приращение, ст. 1161 ГК РФ); если же никто не принял наследство, доля может стать выморочной и отойти муниципалитету (ст. 1151 ГК РФ). Чтобы этого не допустить, нужно в пределах применимых сроков либо оформить наследство через нотариуса, либо доказать фактическое принятие, либо восстановить срок в суде. Правила наследственной трансмиссии применяются, если умерший наследник не успел принять причитавшееся ему наследство.

Как оформить права: нотариус, регистрация, размер пошлины

Принятие наследства оформляется у нотариуса по месту открытия наследства.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Место открытия наследства определяется по ст. 1115 ГК РФ.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
— ст. 1115 ГК РФ

Поскольку наследственное имущество — квартира, и если последнее место жительства наследодателя неизвестно либо находится за пределами РФ, местом открытия наследства признаётся место нахождения недвижимости, то есть адрес квартиры; практически наследственное дело ведёт нотариус соответствующего нотариального округа. Заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства подаётся нотариусу; заявление можно передать через представителя или по почте с нотариальным удостоверением подписи.

Свидетельство выдаётся по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ

Свидетельство о праве на наследство — основание для регистрации права в ЕГРН.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Право считается существующим с момента регистрации в ЕГРН и может быть оспорено только в суде; поэтому до регистрации нельзя считать долю «закреплённой» — этим и объясняется требование клиента «оформить правильно».

За выдачу свидетельства уплачивается государственная пошлина.

за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей; 23) за принятие мер по охране наследства - 600 рублей; 24) за совершение протеста векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта и за удостоверение неоплаты чека - 1 процент неоплаченной суммы, но не более 20 000 рублей; 25) за выдачу дубликатов документов, хранящихся в делах государственных нотариальных контор, органов исполнительной власти, - 100 рублей; 26) за совершение прочих нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, - 100 рублей. 2. Положения настоящей статьи применяются с учетом положений статьи 333 25 настоящего Кодекса.
— подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Для клиента это конкретные суммы: при оформлении доли после близкого родственника (родитель, супруг, ребёнок, полнородный брат/сестра) — 0,3% стоимости доли, но не более 100 000 руб.; после иных лиц — 0,6%, но не более 1 000 000 руб.

Вывод: оформление идёт через нотариуса по последнему месту жительства наследодателя, а при его неизвестности — по месту нахождения квартиры (ст. 1115 ГК РФ), заявлением о принятии наследства, с выдачей свидетельства по истечении 6 месяцев и последующей регистрацией права в ЕГРН; госпошлина — 0,3% стоимости доли (не более 100 000 руб.) для близких родственников и 0,6% (не более 1 000 000 руб.) для остальных. До внесения записи в ЕГРН право считается неоформленным.

Как получить всю квартиру: преимущественное право и выкуп доли сестры

Чтобы «вся квартира осталась целиком» за клиентом, недостаточно наследования — нужны либо приращение всех долей умерших, либо отчуждение доли живого сособственника в пользу клиента. При разделе наследства преимущество отдаётся тому, кто уже был сособственником.

Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. 2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее. 3. Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.
— п. 1 и 3 ст. 1168 ГК РФ

Для клиента это прямо выгодная норма: он был сособственником приватизированной квартиры совместно с умершими, поэтому при разделе наследства имеет преимущественное право получить доли умерших в счёт своей наследственной доли перед наследниками, которые сособственниками не были. Это правовая опора, чтобы «собрать» доли умерших у себя, а не делить их с посторонними.

Если же речь о доле живой сестры, применяется распоряжение общей собственностью.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Продавец доли обязан сначала письменно известить остальных сособственников, у которых есть преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Срок акцепта для недвижимости — месяц; при нарушении преимущественного права сособственник вправе требовать перевода прав покупателя на себя в течение трёх месяцев.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

При недостижении согласия доля может быть выкуплена через суд с выплатой компенсации, в том числе если доля незначительна и собственник не имеет существенного интереса в использовании.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю — это и есть законный путь окончательно «закрыть» долю сестры в пользу клиента.

Вывод: преимущественное право клиента как уже имеющегося сособственника позволяет получить доли умерших в счёт своей наследственной доли (ст. 1168 ГК РФ); долю живой сестры можно выкупить, направив ей извещение с соблюдением месячного срока преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), либо, при недостижении согласия, добиваться выдела и выплаты компенсации через суд (ст. 252 ГК РФ). Также необходимо помнить, что распоряжение всей квартирой требует согласия всех сособственников (ст. 246 ГК РФ).

Исполнение: регистрация права в ЕГРН как завершающий шаг

После получения свидетельства о праве на наследство либо вступившего в силу решения суда о признании права собственности право клиента закрепляется внесением записи в ЕГРН — только с этого момента оно считается окончательно оформленным и противопоставимым третьим лицам, в том числе возможным наследникам сестры.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Регистрация по нотариально удостоверенным основаниям (свидетельство о праве на наследство) при определённых условиях осуществляется при взаимодействии нотариуса с органом регистрации; в общем случае заявитель подаёт заявление о государственной регистрации права с приложением основания (свидетельства о праве на наследство или решения суда). Именно запись в ЕГРН погашает ранее числившиеся доли умерших и отражает нового правообладателя, что защищает клиента от притязаний.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Вывод: завершающее юридическое действие — внесение записи о праве клиента в ЕГРН на основании свидетельства о праве на наследство или судебного акта; до этого момента право не считается окончательно оформленным, а после регистрации может быть оспорено только в судебном порядке.