Здравствуйте. Решили с мужем купить участок земли без построек. Он составил брачный контракт: участок записали на меня, а мужу отошли участок с домом в райцентре и дорогая машина. У меня вопрос: если я потом построю на своем участке загородный дом, то при разводе он кому будет принадлежать? Участок-то мой по договору, но строить будем уже в браке, наверное, совместно.
НейроадвокатВы с мужем заключили брачный договор, которым установили раздельную собственность на конкретное имущество: земельный участок без построек передан в вашу личную собственность, а мужу – другой участок с домом и автомобиль. Теперь на вашем участке планируется построить дом за счёт общих средств. Возникает вопрос о правовом режиме этого дома при возможном разводе.
Поскольку дом ещё не существует, брачный договор никак не определил его судьбу – вы лишь распределили имущество, имеющееся сейчас. Значит, для будущего дома будет действовать общий правовой режим, установленный законом для имущества, нажитого в браке, если только вы заранее не измените его дополнительным соглашением.
Семейный кодекс РФ устанавливает, что всё имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью:
"Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное." (Источник: СК РФ, статья 33)
Брачным договором можно изменить этот режим, причём не только в отношении уже имеющегося, но и будущего имущества:
"Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов." (Источник: СК РФ, статья 42)
Однако вы этим правом в отношении будущего дома не воспользовались – в вашем договоре речь шла только об уже существующих объектах.
Созданный или приобретённый в браке объект недвижимости на общие средства включается в состав совместной собственности, даже если он регистрируется на имя одного из супругов:
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
...
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи... и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства." (Источник: СК РФ, статья 34)
Это же правило дублируется и в общих положениях Гражданского кодекса о собственности супругов:
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества." (Источник: ГК РФ, статья 256)
Гражданский кодекс, действительно, говорит о том, что собственник участка становится и собственником возведённого на нём здания:
"Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке." (Источник: ГК РФ, статья 263)
Ключевая оговорка – "если иное не предусмотрено законом или договором". Именно таким "иным" законом и выступает Семейный кодекс, который вводит режим совместной собственности на имущество, созданное в браке на общие средства.
Земельный кодекс содержит принцип единства судьбы земельного участка и объектов, прочно связанных с ним:
"единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;" (Источник: ЗК РФ, статья 1)
Но эта норма прямо допускает исключения, установленные федеральными законами. Нормы Семейного кодекса об общей совместной собственности супругов являются таким федеральным законом. Поэтому автоматического перехода дома исключительно в вашу личную собственность только потому, что участок ваш, не произойдёт.
Существует ещё один механизм – признание личного имущества совместным из-за вложений в него:
"Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)." (Источник: СК РФ, статья 37)
Однако эта статья регулирует ситуацию, когда улучшается уже существующее личное имущество (например, капитальный ремонт дома на вашем участке). Строительство же дома «с нуля» создаёт новый самостоятельный объект недвижимости, а не улучшает участок, поэтому статья 37 здесь прямо не применяется – в основе решения будет именно статья 34 СК РФ.
Дом, построенный в период брака за счёт общих доходов на земельном участке, принадлежащем вам по брачному договору, будет являться совместной собственностью супругов, если до окончания строительства вы не измените режим имущества соглашением. Ваш брачный договор, распределивший только земельный участок и конкретные вещи, не распространяется на этот будущий объект.
При разводе такой дом подлежит разделу как общее имущество. По общему правилу доли признаются равными (статья 39 СК РФ), если иное не будет установлено вашим соглашением или решением суда с учётом интересов детей и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Оформление права собственности на дом только на ваше имя (как собственника земли) автоматически не означает, что муж теряет на него права. Он может обратиться в суд с требованием признать дом совместной собственностью и выделить ему долю. При этом у него возникнет право пользования соответствующей частью земельного участка под домом (по смыслу статьи 271 ГК РФ).
Самое надёжное решение – до начала строительства заключить дополнительное соглашение к брачному договору (оно оформляется так же – письменно и нотариально, статья 43 СК РФ). В нём вы можете прямо указать, что дом, который будет построен на вашем участке, станет вашей личной собственностью, либо установить долевую собственность с конкретными долями, либо оставить всё в режиме совместной собственности – по вашему совместному желанию. Это исключит любую неопределённость.
Если соглашение не будет заключено, важно сохранять все документы, подтверждающие, на чьи средства (личные или общие) велось строительство, так как это может повлиять на доводы сторон при возможном споре.
Для составления грамотного дополнительного соглашения, учитывающего все нюансы и ваши интересы, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейном и земельном праве.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
