Вопросы по брачному договору при проверке недвижимости перед покупкой

Покупка кладовки: проверка правового режима и рисков при наличии брачного договора у продавцов

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести нежилое помещение (кладовку) у собственника, который получил его по договору дарения от своего супруга. Оба супруга состояли в браке как на момент приобретения объекта первоначальным собственником (20.02.2019), так и на момент дарения (27.02.2024). Актуальная выписка из ЕГРН (апрель 2025 года) не содержит записей об обременениях. Между супругами действует брачный договор.

Применимые правовые нормы

Правовой режим имущества супругов

Согласно семейному законодательству, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью:

"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 36)

Однако брачным договором супруги могут изменить установленный законом режим собственности:

"Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 42)

Распоряжение общим имуществом супругов

Для сделок с недвижимостью, являющейся общим имуществом супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35)

Обращение взыскания на имущество супругов

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга:

"По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 45)

Ответы на вопросы

1. Дополнительные проверки

Да, необходимы дополнительные проверки:

• История переходов прав - следует запросить расширенную выписку из ЕГРН, которая покажет всю цепочку собственников и оснований перехода прав. Это важно для выявления возможных оспоримых сделок в прошлом.
• Проверка долгов собственников - хотя взыскание обращается в первую очередь на имущество супруга-должника, при недостаточности такого имущества кредитор может требовать выдела доли из общего имущества. Рекомендуется проверить наличие исполнительных производств в отношении обоих супругов через базу судебных приставов.

2. Запрос брачного договора

Запрос брачного договора является правомерным и целесообразным.

Брачный договор может изменять правовой режим имущества, который по умолчанию установлен законом. По общему правилу, имущество, полученное по безвозмездной сделке (дарению), является личной собственностью супруга. Однако брачным договором этот режим может быть изменен.

"Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 42)

Изучение брачного договора позволит точно установить, является ли данный объект личной собственностью продавца или подпадает под особый режим, установленный договором.

3. Необходимость согласия супруга при наличии брачного договора

Ответ действительно зависит от условий брачного договора.

Если брачным договором установлено, что данное имущество является личной собственностью продавца, то согласие супруга на продажу не требуется.

Если же брачным договором имущество отнесено к общей совместной или долевой собственности супругов, либо если договор содержит специальные условия распоряжения таким имуществом, то может потребоваться соблюдение дополнительных формальностей, включая получение согласия супруга.

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35)

Выводы и рекомендации

1. Запросите расширенную выписку из ЕГРН для изучения истории переходов прав на объект.
2. Проверьте наличие исполнительных производств в отношении обоих супругов через службу судебных приставов.
3. Обязательно запросите брачный договор для установления точного правового режима приобретаемого объекта.
4. Изучите условия брачного договора относительно:
   • Отнесения данного объекта к определенному виду собственности (личная, совместная, долевая)
   • Особых условий распоряжения таким имуществом
   • Необходимости получения согласий супруга при отчуждении
5. Если брачный договор относит объект к общей собственности, потребуйте нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку.
6. При сложностях с толкованием брачного договора или выявлении неясностей в правовом режиме объекта рекомендуется обратиться к адвокату для экспертной оценки рисков сделки.

Соблюдение этих рекомендаций минимизирует риски оспаривания сделки в будущем и обеспечит юридическую чистоту приобретения.