Описанная ситуация относится к наследственным правоотношениям, осложнённым длительным бездействием наследников после открытия наследства, а также к вещным (имущественным) и налоговым правоотношениям, связанным с владением и распоряжением недвижимостью.
В 2013 году после смерти отца открылось наследство, в состав которого входили дом (статус ИЖС) и земельный участок. Мать пользователя являлась наследницей по завещанию и, по её словам, «открыла наследство», что юридически означает подачу нотариусу заявления о принятии наследства. Факт принятия ею наследства наступил в 2013 году, однако дальнейшая государственная регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре произведена не была. Отсутствие регистрации не отменяет факта принятия наследства, но влечёт юридическую неопределённость: наследник считается собственником, но не может в полной мере реализовать правомочия по распоряжению имуществом (продать, подарить) до внесения записи в реестр.
В 2016 году после смерти матери открылось новое наследство. Пользователь, как единственная наследница, также обратилась к нотариусу и открыла наследство (подала заявление о принятии). Юридически с этого момента она считается принявшей наследство — как по закону, так и в порядке наследственной трансмиссии (переход права на принятие наследства от умершего наследника). Однако, аналогично предыдущему случаю, государственная регистрация права собственности на своё имя не была произведена из-за высокой стоимости процедуры и последующих налоговых обязательств.
Таким образом, имеют место два последовательных юридических факта принятия наследства (в 2013 и 2016 годах), которые породили для наследников (матери, а затем и пользователя) права собственности на дом и земельный участок — но без формального закрепления этих прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Прошло более 10 лет с момента первого открытия наследства. За этот период дом фактически разрушился, то есть объект недвижимости может утратить свойства объекта гражданских прав (например, быть непригодным для проживания или фактически прекратить существование), что также имеет правовое значение.
Сейчас пользователь находится в ситуации, когда она формально является собственником имущества в силу принятия наследства, но не может им свободно распорядиться (продать, подарить) без предварительного оформления права в Росреестре. Также она несёт бремя содержания имущества как собственник, включая налоговые обязательства (земельный налог, налог на имущество физических лиц), которые исчисляются с момента возникновения права собственности — то есть с даты смерти матери и принятия наследства. Задолженность по налогам за прошедшие годы, включая пени за просрочку, является юридически значимым обстоятельством, так как налоговые органы вправе взыскать её даже при отсутствии регистрации права, если факт принятия наследства установлен. Кроме того, длительное бездействие может повлечь риск утраты права на восстановление пропущенных сроков для действий, требующих судебного порядка (например, сроков принятия наследства истекли в 2013 и 2016 годах, и они не восстанавливаются, так как принятие уже состоялось).
Таким образом, правоотношения в данной ситуации затронуты в трёх плоскостях:
- Наследственное право: необходимость легализации статуса наследника, зарегистрировавшего своё право, или установление факта принятия наследства в судебном порядке, если нотариус откажется выдавать свидетельство по истечении длительного времени.
- Гражданское право: правовые последствия владения и распоряжения недвижимостью без регистрации права, включая возможность совершения сделок (дарение, купля-продажа) только после оформления права.
- Налоговое право: обязанность уплаты имущественных налогов за всё время владения, начисление пеней за просрочку, а также налоговые последствия при последующем отчуждении имущества (налог на доходы физических лиц при продаже, возможные льготы при дарении близкому родственнику).
Юридически значимыми обстоятельствами являются: даты смерти наследодателей, факт подачи заявлений нотариусу о принятии наследства (подтверждается справками от нотариуса), отсутствие регистрации права в ЕГРН, фактическое состояние дома (возможно, полная утрата объекта), наличие или отсутствие фактов фактического принятия наследства (проживание, оплата коммунальных услуг, ремонт и т.п.), а также размер задолженности по налогам.
Прежде всего, необходимо определить правовой статус наследницы в отношении дома и земельного участка. Фактически она является наследницей, принявшей наследство, но не зарегистрировавшей право. Срок для принятия наследства после смерти матери (2016 год) истек в 2016 году. Однако, как следует из ситуации, она обратилась к нотариусу и открыла наследство, то есть формально приняла его в установленный срок. Но если она не получила свидетельство о праве на наследство, ее право на недвижимость юридически не оформлено. Тем не менее, факт принятия наследства имеет юридическое значение.
Согласно ст. 1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Поскольку она подала заявление нотариусу в 2016 году, срок соблюден. Однако сейчас, спустя годы, она не может получить свидетельство без дополнительных действий, так как нотариус, вероятно, прекратил наследственное дело. Для подтверждения своего права ей потребуется установить факт принятия наследства или восстановить срок в судебном порядке.
- Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1154
Помимо формального принятия, существует фактическое принятие наследства. Если наследница пользовалась домом, оплачивала коммунальные услуги или содержала его, это могло бы считаться фактическим принятием. Но из описания ситуации следует, что она не пользовалась домом и он развалился. Поэтому она полагается только на обращение к нотариусу.
Для распоряжения домом (продажа, дарение) необходимо зарегистрировать право собственности. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но распорядиться можно только после государственной регистрации права, так как в силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Без регистрации она не может продать или подарить дом, поскольку не является титульным собственником в глазах Росреестра.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Таким образом, продажа или дарение невозможны до регистрации права. Но даже после регистрации она может столкнуться с налоговыми последствиями.
Теперь о налоговых обязательствах. Налог на имущество физических лиц (на дом) и земельный налог начисляются налоговыми органами на основании сведений о правообладателях. Согласно ст. 400 НК РФ, налогоплательщиками признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество. Поскольку право собственности наследницы не зарегистрировано, налоговый орган мог не иметь сведений о ней как о собственнике. Однако она может быть привлечена к уплате налога за период, когда она фактически владела имуществом (с момента открытия наследства). Но ст. 409 НК РФ ограничивает налоговые обязательства: направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления. Иначе говоря, налоговая инспекция может потребовать уплату налога только за последние три года. Поэтому опасения наследницы о необходимости платить налог за все 10 лет неосновательны — скорее всего, налог за более ранние периоды уже не может быть взыскан.
Статья 409 НК РФ устанавливает порядок и сроки уплаты налога на имущество физических лиц. Согласно пункту 3, направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления. Пункт 4 предусматривает, что налогоплательщик уплачивает налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. Это ограничивает налоговые обязательства наследницы по налогу на имущество (дом и землю) за прошлые годы, если право собственности не было зарегистрировано.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 409
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 400
При этом в силу ст. 408 НК РФ сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и регистрацию прав. Если наследница не зарегистрировала право, налоговый орган мог исчислять налог на прежнего собственника (мать или отца), пока сведения не обновятся. Но после регистрации права налог будет начислен ей с момента возникновения права собственности (с даты открытия наследства). Однако ограничение в три налоговых периода (ст. 409) защищает ее от требований за весь прошедший срок.
Статья 408. Порядок исчисления суммы налога (введена Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ) 1. Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 2.1. В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го чи
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 408
Важно отметить, что дом, по описанию, «развалился», то есть фактически уничтожен. Если он разрушен полностью, то он перестал существовать как объект недвижимости. В таком случае налог на имущество с момента его гибели не начисляется (п. 2.1 ст. 408 НК РФ). Чтобы освободиться от налога, наследнице необходимо зафиксировать факт гибели дома (например, справкой о сносе или решении о прекращении существования объекта). Однако это требует действий.
В контексте НПА есть ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ о признании ранее возникших прав. Согласно этой статье, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации (1997 год), признаются юридически действительными без регистрации. Но в данной ситуации право собственности отца и матери возникло после 1997 года (отец умер в 2013), следовательно, эта норма не применяется к праву наследницы как возникшему после 1997 года. Однако она может быть полезна, если у отца или матери были права, зарегистрированные до 1998 года, но по описанию не видно. Поэтому эта норма здесь нерелевантна.
- Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Теперь о способах отказа от наследства. Отказ от наследства возможен только в течение шести месяцев после открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ). Поскольку прошло более 10 лет, отказаться уже нельзя. Альтернатива — непринятие наследства, но она уже приняла его (обратилась к нотариусу). Остается только отказ от права собственности на земельный участок в порядке ст. 56 218-ФЗ. Эта статья позволяет собственнику подать заявление о прекращении права собственности на земельный участок вследствие отказа от этого права. Если наследница зарегистрирует свое право, она сможет отказаться от земельного участка. Но участок и дом — единый объект (дом на участке). Отказ от участка прекратит право и на дом, так как дом является неотъемлемой частью участка (ст. 35 ЗК РФ, но этой нормы нет в контексте, поэтому не цитирую). Важно: для отказа необходима регистрация права. Таким образом, путь: зарегистрировать право — отказаться от участка — налоговая задолженность прекратится (поскольку объект выбывает).
Статья 56. Особенности осуществления государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности 1. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. 2. К указанному в части 1 настоящей статьи заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 56
Однако для регистрации права наследнице необходимо сначала установить факт принятия наследства. Если нотариус уже не может выдать свидетельство, ей нужно обратиться в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства. Эту возможность предусматривает ГПК РФ. Согласно ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение прав, в том числе факт принятия наследства. А ст. 265 ГПК РФ требует, чтобы установление факта было возможным только при невозможности получения заявителем документов в ином порядке. В ситуации наследницы она обращалась к нотариусу, но не получила свидетельство из-за высокой стоимости. Если нотариус не может восстановить дело или выдать свидетельство (например, из-за пропуска срока за выдачей), у нее есть право обратиться в суд.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта принятия наследства и места открытия наследства;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
После судебного решения она сможет зарегистрировать право собственности. Далее — по выбору: продать (если найдет покупателя на разрушенный дом), подарить или отказаться от земли. При продаже возникнет обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы. В контексте есть ст. 214.10 НК РФ, которая регулирует особенности налоговой базы при продаже недвижимости: если цена продажи ниже кадастровой стоимости, то налоговая база определяется как 70% от кадастровой стоимости. Однако это актуально только при продаже. Если наследница просто откажется от участка, налога на доход не возникнет.
Статья 214.10 НК РФ регулирует особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, включая правило о кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7, если доход от продажи меньше кадастровой стоимости. Также устанавливает порядок исчисления налога налоговым органом при непредставлении декларации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 214.10
Таким образом, рациональный план: обратиться к юристу для подачи заявления в суд об установлении факта принятия наследства (с приложением доказательств обращения к нотариусу), после вступления решения в силу зарегистрировать право собственности, а затем подать заявление об отказе от земельного участка по ст. 56 218-ФЗ. Это позволит избежать налогов за будущие периоды и снять с себя бремя содержания разрушенного имущества. Налог за прошлые годы, вероятно, будет ограничен тремя последними годами и может быть оспорен в связи с гибелью дома.
